Jurisprudentie
ZC3663
Datum uitspraak2001-10-05
Datum gepubliceerd2001-10-05
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureCassatie
Instantie naamHoge Raad
ZaaknummersC00/006HR
Statusgepubliceerd
Datum gepubliceerd2001-10-05
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureCassatie
Instantie naamHoge Raad
ZaaknummersC00/006HR
Statusgepubliceerd
Conclusie anoniem
C 00/006 HR
Mr. F.F. Langemeijer
Zitting 18 mei 2001
(bij vervroeging)
Conclusie inzake:
[Eiser]
tegen
1. [Verweerder 1]
2. En Suite B.V.
3. L'Enfant Gâté B.V.
Edelhoogachtbaar College,
In dit huurgeschil gaat het om de vraag of een huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd doordat de gehuurde zaak door toeval is vergaan (art. 7A:1589 BW).
1. De feiten en het procesverloop
1.1. In cassatie kan m.i. van het volgende worden uitgegaan:
1.1.1. Eiser tot cassatie (hierna: de huurder) huurde sedert 1990 van [betrokkene A] (hierna: de verhuurster) een gemeubileerde kamer in het pand [a-straat 1] te [woonplaats]. De huurprijs bedroeg f 290,- per maand incl. gas en licht1.
1.1.2. Burgemeester en Wethouders van Amsterdam hebben op 5 februari 1996 de verhuurster aangeschreven en haar gelast ervoor zorg te dragen dat de 1e, 2e en 3e verdieping van dit pand uiterlijk 15 februari 1996 zouden zijn ontruimd. De aanschrijving vermeldt dat de staat van het gebouw niet voldoet aan de brandveiligheidseisen genoemd in hoofdstuk III van het Bouwbesluit. Voorts vermeldt de aanschrijving dat op de 1e, 2e en 3e verdieping bedrijfsmatig woon- en/of nachtverblijf wordt verschaft zonder schriftelijke gebruiksvergunning als bedoeld in art. 6.1.1, lid 1 onder f, van de Bouwverordening. Volgens de aanschrijving is het niet mogelijk de vereiste gebruiksvergunning te verlenen "aangezien het gebruik niet kan worden geacht een brandveilig gebruik te zijn en door het stellen van voorwaarden aan het gebruik niet een brandveilig gebruik is te realiseren". De aanschrijving verwijst naar een rapport van de brandweer2.
1.1.3. Het pand is ontruimd op 15 februari 1996. De verhuurster heeft het pand verkocht op een veiling op 25 maart 1996. Het pand werd voor een gedeelte gekocht door En Suite B.V. en voor een ander gedeelte door [verweerder 1] ten behoeve van L'Enfant Gâté B.V. i.o.3
1.1.4. Inmiddels had de huurder op 7 februari 1996 een bezwaarschrift ingediend tegen de aanschrijving van B en W. In dat bezwaarschrift heeft hij onder meer aangevoerd dat het besluit van B en W en het rapport van de brandweer geen betrekking hebben op de door hem gehuurde kamer, omdat die kamer gelegen is op een tussenverdieping in het achterhuis. Voorts heeft de huurder aangevoerd dat art. 6.1.1, lid 1 onder f, van de Bouwverordening uitsluitend een bedrijfsmatig verhuren zonder vergunning aan meer dan vier personen verbiedt: de gemeente kan op die grond hoogstens tot ontruiming besluiten voor zover het aantal huurders vier te boven gaat4, maar niet alle huurders uit het pand laten zetten.
1.1.5. Op 29 april 1996 heeft de huurder bestuursrechtelijk beroep ingesteld bij de rechtbank te Amsterdam tegen het uitblijven van een beslissing op dat bezwaarschrift. Bij besluit van 13 augustus 1996 hebben B en W het bezwaarschrift van de huurder ongegrond verklaard en het besluit van 5 februari 1996, zij het met een correctie, gehandhaafd. Ook tegen het besluit van 13 augustus 1996 heeft de huurder bestuursrechtelijk beroep ingesteld bij de rechtbank.
1.1.6. Op 26 november 1997 heeft de rechtbank (sector bestuursrecht) het beroep bij gebrek aan belang niet-ontvankelijk verklaard voor zover dit was gericht tegen het niet-tijdig beslissen. Het beroep tegen het besluit van 13 augustus 1996 werd gedeeltelijk gegrond verklaard. Volgens de rechtbank vereist art. 6.1.1, lid 1 onder f, van de Bouwverordening geen gebruiksvergunning voor het (bedrijfsmatig) verschaffen van woonverblijf aan vier of minder personen. Weliswaar is de aanschrijving ten aanzien van alle acht huurders tevens gebaseerd op het niet voldoen aan de brandveiligheidseisen, maar uit het stelsel van aanschrijvingsbevoegdheden vloeit voort dat B en W in hun afweging eerst de mogelijkheid hadden moeten betrekken van een aanschrijving op grond van art. 14/23 Woningwet dan wel op grond van de Bouwverordening in samenhang met art. 125 Gemeentewet, alvorens tot ontruiming te besluiten.
1.1.7. De huurder heeft tegen de uitspraak van 26 november 1997 beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ten tijde van het vonnis in hoger beroep was op dat beroep nog niet beslist.
1.2. De huurder - naar eigen zeggen: "een 'grachtengordeldier' dat men niet zonder nadelige gevolgen uit zijn biotoop kan halen"5 - heeft bij inleidende dagvaarding d.d. 5 juli 1996 [verweerder 1] en En Suite B.V. gedagvaard voor het kantongerecht te Amsterdam. Hij heeft gevorderd hen te veroordelen om hem (wederom) het gebruik van de door hem gehuurde woonruimte te verschaffen.
1.3. Bij vonnis van 16 juni 1997 heeft de kantonrechter de vordering afgewezen. De kantonrechter overwoog dat, gelet op de aanschrijving en de daarop gevolgde ontruiming, het gebruik door de huurder van de gehuurde kamer geacht moet worden blijvend verloren te zijn gegaan. Ingevolge art. 7A:1589 BW is de huurovereenkomst vervallen.
1.4. De huurder is van dit vonnis in hoger beroep gekomen. In hoger beroep is, naast [verweerder 1] en En Suite B.V., ook de vennootschap L'Enfant Gâté B.V. verschenen6. Zij hebben incidenteel geconcludeerd tot oproeping in vrijwaring van de stichting Ex Oriente Lux, die inmiddels eigenaar van het pand zou zijn geworden. De rechtbank heeft dit incidentele verzoek afgewezen. De huurder heeft zijn vordering gewijzigd. Naast de primaire vordering tot herstel in het genot van de door hem gehuurde kamer, vordert hij thans subsidiair de veroordeling van de drie geïntimeerden om hem het genot te verschaffen van een vergelijkbare woonruimte op een vergelijkbare locatie. Meer subsidiair vordert hij vergoeding voor de door hem ten gevolge van de ontruiming en verhuizing geleden schade, op te maken bij staat.
1.5. Bij vonnis van 15 september 1999 heeft de rechtbank te Amsterdam het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. De rechtbank concludeerde dat de ontruiming ingevolge de aanschrijving van B en W voor de verhuurster als een overmachtssituatie moet worden aangemerkt, zodat het gehuurde door toeval is vergaan. Op grond van art. 7A:1589 BW is de huurovereenkomst van rechtswege vervallen.
1.6. De huurder heeft tijdig beroep in cassatie ingesteld. Tegen [verweerder 1], L'Enfant Gâté B.V. en En Suite B.V. is in cassatie verstek verleend. De huurder heeft zijn standpunt schriftelijk doen toelichten.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1. Door de verkoop van het pand wordt een tevoren aangegane huurovereenkomst in beginsel niet verbroken (zie art. 7A:1612 e.v. BW). De te beantwoorden vraag is, of de huurovereenkomst nog bestond toen het pand in eigendom overging van de verhuurster naar En Suite B.V. resp. naar L'Enfant Gâté B.V. Artikel 7A:1589 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van rechtswege7 vervalt indien gedurende de huurtijd de verhuurde zaak door enig toeval geheel en al is vergaan. Onderdeel 1 bevat geen klacht. Onderdeel 2 gaat over de vraag of het gehuurde is "vergaan" in de zin van art. 7A:1589 BW. Onderdeel 3 gaat over de vraag of het gehuurde "door toeval" is vergaan.
2.2. Onderdeel 2 verwijt de rechtbank niet te hebben onderzocht of het genot van de gehuurde kamer door de huurder blijvend onmogelijk is geworden. Het oordeel van de rechtbank wordt volgens het onderdeel niet, in elk geval niet zonder nadere motivering, gerechtvaardigd door de aanschrijving van B en W, omdat de huurder onder de aandacht van de rechtbank heeft gebracht dat de aanschrijving geen betrekking had op zijn kamer en de aanschrijving bovendien (tengevolge van de daartegen aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen) niet onherroepelijk was en, ten tijde van de rechtbankbeslissing, zelfs gedeeltelijk was vernietigd. De rechtbank heeft volgens het onderdeel evenmin vastgesteld dat de kamer materieel in zodanige toestand verkeerde dat bewoning daarvan door de huurder blijvend onmogelijk is geworden.
2.3. Bij "geheel en al vergaan" in de zin van art. 7A:1589 BW valt in de eerste plaats te denken aan het feitelijk vergaan van de gehuurde zaak. Voorbeelden zijn: het afgebrande gehuurde huis, het gestorven gehuurde paard enz. De rechtbank heeft inderdaad niets vastgesteld omtrent de toestand waarin de gehuurde kamer feitelijk verkeert8. In het bijzonder heeft de rechtbank niet vastgesteld dat het gebruik van de kamer door de huurder feitelijk onmogelijk is geworden. De redengeving van de rechtbank is geheel gebaseerd op de door de gemeente afgedwongen ontruiming van de bovenverdiepingen van het pand. De vraag is dus, of de aanschrijving tot ontruiming aan het gebruik van de kamer door de huurder in de weg staat. Dat de kamer nog bestaat, wil niet zeggen dat zij niet kan zijn "vergaan" in de zin van art. 7A:1589 BW: onder "geheel en al vergaan" pleegt te worden begrepen het geval waarin het in de huurovereenkomst bedongen gebruik voor de huurder blijvend verloren is gegaan, ook al blijft de materiële toestand van het gehuurde hetzelfde9. Wanneer het gebruik blijvend wordt belet door een overheidsmaatregel kán, onder omstandigheden, dus sprake zijn van een geheel en al vergaan van de gehuurde zaak10. Is de zaak slechts tijdelijk buiten gebruik, bijv. omdat het gebrek gerepareerd kan worden waarna de huurder het gebruik kan voortzetten, dan is de zaak niet "geheel en al vergaan". Problemen kunnen zich voordoen, wanneer een (onroerende) zaak gedeeltelijk verloren is gegaan, bijv. door brand; of in zo'n geval het gehuurde is "vergaan" hangt niet alleen af van de technische mogelijkheid tot herstel maar ook van de economische mogelijkheid tot herstel11.
2.4. In het thans bij de Eerste Kamer aanhangige wetsvoorstel 26 089 (vaststelling van titel 7.4 BW) keert het huidige art. 7A:1589 BW niet terug. In de plaats daarvan komt een art. 7:210 BW:
"1. Indien een gebrek12 dat de verhuurder ingevolge artikel 206 niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel13 onmogelijk maakt, is zowel de huurder als de verhuurder bevoegd de huur op de voet van artikel 267 van Boek 6 te ontbinden.
2. Een verplichting van een der partijen tot schadevergoeding ter zake van een gebrek omvat mede de door het eindigen van de huur ingevolge lid 1 veroorzaakte schade."
De memorie van toelichting (blz. 21) vermeldt dat de nieuw voorgestelde bepaling een einde maakt aan de discussie wat moet worden verstaan onder "geheel en al vergaan" in art. 7A:1589 BW, door als maatstaf te nemen: dat het gebrek het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt. Van een geheel onmogelijk worden van een genot is ook sprake als weliswaar nog enig genot mogelijk is, maar dit genot door de beperking ten gevolge van het gebrek een wezenlijk ander genot is dan de huurder mocht verwachten. Anders dan in het huidige recht, vervalt in het voorstel de huur niet van rechtswege. De bepaling geeft aan de huurder resp. de verhuurder een bevoegdheid tot ontbinden op de voet van art. 6:267 in verbinding met art. 6:265 BW. Een verval van de huurovereenkomst van rechtswege wordt in de MvT uit een oogpunt van rechtszekerheid onwenselijk geacht. De hier geschetste, nieuw voorgestelde regeling leent zich niet voor anticipatie: aan de verhuurster kan bezwaarlijk worden tegengeworpen dat zij geen gebruik heeft gemaakt van een ontbindingsbevoegdheid in een geval waarin het geldend recht (art. 7A:1589 BW) de huurovereenkomst van rechtswege doet eindigen. De nieuw voorgestelde maatstaf "dat het gebrek het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt" wijkt m.i. niet wezenlijk af van die in het huidige recht.
2.5. Het argument van de huurder, dat de aanschrijving niet onherroepelijk was en in bestuursrechtelijk beroep zelfs gedeeltelijk was vernietigd, is door de rechtbank niet behandeld. M.i. wordt hierover terecht geklaagd. Weliswaar had de verhuurster (bij gebreke van opschortende werking van het door de huurder ingediende bezwaar en bij gebreke van een voorlopige voorziening van de bestuursrechter) op 15 februari 1996 geen andere mogelijkheid dan gehoor te geven aan de aanschrijving, maar voor het antwoord op de vraag of het genot van het gehuurde blijvend verloren is gegaan, is wel degelijk van belang of de aanschrijving in bestuursrechtelijk beroep stand houdt. Wordt de aanschrijving vernietigd (en niet gevolgd door een nieuw doch beter gemotiveerd besluit van B en W van gelijke strekking, waarna weer opnieuw de bestuursrechtelijke rechtsgang openstaat), dan valt niet, althans niet zonder meer, in te zien waarom de verhuurder (c.q. de nieuwe eigenaar als rechtsopvolger) niet in staat zou zijn de ontruiming terug te draaien en de gehuurde kamer weer aan de huurder ter beschikking te stellen. Zo nodig, had de rechtbank de beslissing kunnen uitstellen in afwachting van de uitkomst van de bestuursrechtelijke rechtsgang14. Voor zover de aanschrijving van B en W berustte op de overtreding van het verbod tot bedrijfsmatige verhuur aan meer dan vier huurders, valt m.i. zondere nadere motivering - welke hier ontbreekt - niet in te zien waarom nu juist de onderhavige huurder het pand moest verlaten: het niet voldoen aan de brandveiligheidseisen weggedacht, lieten art. 6.1.1 van de Bouwverordening en de bestuursrechtelijke uitspraak van de rechtbank toe dat maximaal vier huurders in het pand blijven zitten.
2.6. Het argument van de huurder, dat de aanschrijving van B en W geen betrekking zou hebben op de door hem gehuurde kamer (omdat die niet in het hoofdgebouw maar in het achterhuis is gelegen), kan na verwijzing alsnog aan de orde komen. Het behoeft thans geen verdere bespreking.
2.7. Subonderdeel 2.2 heeft een subsidiair karakter. De klacht mist feitelijke grondslag omdat de rechtbank in rov. 5 is uitgegaan van de toepassing van art. 7A:1589 BW. Dit volgt uit de eerste zin van rov. 5 in samenhang met rov. 4.
2.8. Subonderdeel 3 ziet op de vraag of hier sprake is van "toeval" in de zin van art. 7A:1589 BW. Het begrip "toeval" in deze bepaling wordt gezien als een synoniem voor overmacht15. In 1949 heeft de Hoge Raad overwogen dat aan art. 1589 de algemene regel ten grondslag ligt dat, indien bij een wederkerige overeenkomst de ene partij door overmacht verhinderd is te presteren, ook de wederpartij van zijn verplichting is ontslagen16. Als een verhuurder door overmacht wordt verhinderd de huurder het gebruiksgenot te verschaffen, is de huurder volgens deze algemene regel dus ontslagen van zijn verplichting om huurpenningen te betalen; dat geldt zowel voor een tijdelijke als voor een blijvende verhindering. Art. 7A:1589 BW geeft de bijzondere regel, dat in geval van blijvende verhindering geen ontbindingsverklaring nodig is om de overeenkomst te doen eindigen maar de huurovereenkomst van rechtswege eindigt.
2.9. In het bestreden vonnis (rov. 5) heeft de rechtbank de positie van de verhuurster met zoveel woorden als een "overmachtsituatie" aangemerkt. In art. 6:75 BW wordt bepaald dat een tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend, indien zij niet te wijten is aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. De rechtbank heeft haar beslissing gebaseerd op een aantal de verhuurster persoonlijk betreffende omstandigheden, zoals het feit dat de verhuurster ten tijde van de ontruiming een bejaarde vrouw was, die uit de stukken naar voren komt als een zachtaardige, zeer gelovige vrouw die zelfstandig maar niet alleen wilde blijven wonen, en die daarom kamers verhuurde op een onbeholpen en naïeve manier. De rechtbank leidt hieruit af dat de aanschrijving van B en W voor de verhuurster niet voorzienbaar was en dat van haar niet kon worden verlangd dat zij geen gehoor gaf aan de aanschrijving, althans voor zover deze de kamer van de huurder betrof.
2.10. M.i. is de klacht over deze redengeving gegrond. De huurder heeft in hoger beroep (MvG punt 11) gesteld dat het ingrijpen van de gemeente een voorzienbaar gevolg was van een omstandigheid die voor risico van geïntimeerden (c.q. hun rechtsvoorgangster, de verhuurster) dient te blijven. De huurder heeft in dit verband naar voren gebracht dat de verhuurster het pand zodanig heeft verwaarloosd dat het volgens de gemeente niet meer aan de brandveiligheidsvoorschriften voldeed. Indien de rechtbank van oordeel is geweest dat het verwaarlozen van het pand niet op grond van de wet of naar verkeersopvattingen voor rekening van de verhuurster kwam, getuigt dat oordeel van een onjuiste rechtsopvatting. In het algemeen is de verhuurder immers verplicht het verhuurder in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is (art. 7A:1586 BW), daaraan alle noodzakelijke reparaties te doen voor zover deze niet tot de verplichting van de huurder behoren (art. 7A:1587 BW) en overigens de huurder te vrijwaren voor gebreken van het gehuurde (art. 7A:1588 BW). Indien de rechtbank deze omstandigheid wel heeft beschouwd als voor rekening van de verhuurster komend maar niettemin "toeval" in de zin van art. 7A:1589 BW aanwezig heeft geacht, verschaft het vonnis geen inzicht in de daaraan ten grondslag liggende gedachtegang.
2.11. Ten overvloede kan hierbij worden aangetekend dat er wel enig verband bestaat tussen voorzienbaarheid en overmacht, maar niet op de manier zoals de rechtbank voor ogen heeft gehad. Wanneer de verhindering van de prestatie ten tijde van het aangaan van de verbintenis reeds voorzienbaar was, is in het algemeen geen sprake van overmacht. Dat vindt zijn rechtvaardiging hierin, dat de schuldeiser mag verwachten dat de schuldenaar bij het aangaan van de verbintenis rekening heeft gehouden met omstandigheden welke een normaal voorzichtig schuldenaar op dat moment kon zien aankomen17. De voorzienbare verhindering is, als het ware, in de overeenkomst verdisconteerd. Deze regel kan niet worden omgedraaid: wanneer een verhindering niet voorzienbaar was, wil dat niet zeggen dat de schuldenaar zich steeds op overmacht kan beroepen. Met andere woorden: het overmachtsoordeel wordt niet gedragen door de motivering van de rechtbank.
2.12. Het voorgaande leidt tot gegrondbevinding van de subonderdelen 3.1 en 3.2. Subonderdeel 3.3 behoeft in dat geval geen bespreking meer. Subonderdeel 3.4 gaat uit van een bedoeling van de rechtbank waarvoor in het vonnis geen grond te vinden is. Het mist dus feitelijke grondslag en behoeft verder geen bespreking.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak naar het hof van het ressort.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Gedaagden hebben de geldigheid van de huurovereenkomst bestreden (zie rov. 3 sub 2 van het vonnis van de kantonrechter). De kantonrechter (impliciet) en de rechtbank (in rov. 4) zijn veronderstellenderwijs uitgegaan van het bestaan van een geldige huurovereenkomst.
2 De aanschrijving en het rapport zijn overgelegd bij CvA.
3 Nadat de vennootschap L'Enfant Gâté op 31 juli 1996 was opgericht, heeft zij deze aankoop bekrachtigd (zie incidentele conclusie in appel blz. 2 en noot 6 hierna).
4 Blijkens de uitspraak van de rechtbank d.d. 26 nov. 1997 en de conclusie van repliek zaten er acht huurders in het pand.
5 Aldus de toelichting in de bestuursrechtelijke procedure, prod. 8 bij MvG, blz. 2.
6 Ik waag te betwijfelen of L'Enfant Gâté B.V. is verschenen als rechtsopvolgster van En Suite B.V., zoals de rechtbank in rov. 2 veronderstelt. Zij heeft de aankoop die [verweerder 1] namens haar in de oprichtingsfase had gedaan na haar oprichting bekrachtigd. Vgl. Snijders/Wendels, Civiel appel (1999) nr. 125, onder verwijzing naar HR 8 februari 1980, NJ 1980, 316 m.nt. GJS.
7 Dit is dus een uitzondering op de hoofdregel van art. 6:265 BW dat een ontbinding van de overeenkomst nodig is bij onmogelijkheid tot nakoming. Zie: Parl. Gesch. Inv. 3, 5 en 6, aanpassing BW, blz. 382; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (1999) blz. 85.
8 In feitelijke instantie is dit kort aan de orde geweest: CvD blz. 3; MvG sub 9.
9 Asser-Abas 5-II, 2e supplement op de 7e druk (2001), nr. 64. Een oud voorbeeld is HR 18 oktober 1872, W 3519 (gezonken gehuurde baggermolen): hieronder is niet alleen begrepen het geheel ophouden te bestaan der verhuurde zaak, maar ook "het geval, dat zij zich bevindt in zoodanigen toestand, dat de huurder van haar geen gebruik meer kan maken". Vgl. de toelichting op het vierde gedeelte (boek 7) van het NBW, blz. 923: "Bedoeld kan niet zijn dat daaronder enkel een stoffelijk tenietgaan zou zijn te verstaan: dan zou bij onroerend goed van geheel vergaan nimmer sprake zijn. Veelal wordt op enigerlei wijze het vergaan op het genot betrokken: de zaak is vergaan als de huurder blijvend daarvan niet meer het hem ingevolge de huurovereenkomst toekomende genot kan hebben."
10 J.A. de Mol, Huurrecht (1980) blz. 36-37, onder verwijzing naar HR 30 mei 1947, NJ 1948, 38 m.nt. DJV; Dozy/Jacobs, a.w., blz. 87, onder verwijzing naar HR 26 juni 1974, NJ 1975, 95 (onteigening van een groot stuk terras, behorend bij een hotel-restaurant) en Ktr. Amsterdam 3 september 1976/10 december 1976, Prg. 1977, 1185 (voor hotel bestemd pand blijkt niet te voldoen aan vereisten gemeentelijke verordening).
11 Vgl. HR 24 november 1972, NJ 1973, 102 m.nt. GJS; losbl. Handboek Huurrecht, aant. 6c op art. 7A:1589; Dozy/Jacobs, a.w., blz. 86.
12 Zie art. 7:204 in hetzelfde wetsvoorstel: "(...) 2. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. 3. Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht op het gehuurde en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis zijn geen gebreken in de zin van lid 2." Zie nader: MvT blz. 14.
13 Vgl. het voorgestelde art. 7:279 BW voor gevallen waarin een gebrek de gehuurde woonruimte slechts gedeeltelijk onbewoonbaar maakt.
14 In breder verband: de eisen van een behoorlijke rechtspleging kunnen met zich meebrengen dat de burgerlijke rechter zijn uitspraak aanhoudt totdat een onherroepelijke beslissing in de bestuursrechtelijke rechtsgang is verkregen: HR 7 april 1995, NJ 1997, 166 m.nt. MS; losbl. Onrechtmatige daad, aant. 102 op onderdeel V.A.4 (Damen).
15 Aldus reeds N.K.F. Land, Verklaring van het Burgerlijk Wetboek V (1915) blz. 150.
16 HR 17 juni 1949, NJ 1949, 544 m.nt. PhANH.
17 Asser-Hartkamp 4-I nr. 332.
Uitspraak
5 oktober 2001
Eerste Kamer
Nr. C00/006HR
AP
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser], wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. M.J. Schenck,
t e g e n
1. [Verweerder 1], wonende te [woonplaats],
2. EN SUITE B.V., gevestigd te Amsterdam,
3. L'ENFANT GÂTÉ B.V., gevestigd te Amsterdam,
VERWEERDERS in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - heeft bij exploit van 5 juli 1996 verweerders in cassatie sub 1 en 2 - verder te noemen: [verweerder 1] en En Suite - gedagvaard voor het Kantongerecht te Amsterdam en - voorzover in cassatie van belang - veroordeling van [verweerder 1] en En Suite gevorderd hem het gebruik van de gehuurde woonruimte te verschaffen.
[Verweerder 1] en En Suite hebben de vordering bestreden.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 16 april 1997 de vordering afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam.
In hoger beroep is verweerster in cassatie sub 3 - verder te noemen: l'Enfant Gâté - eveneens verschenen.
Na beslist te hebben in een vrijwaringsincident, heeft de Rechtbank bij vonnis van 15 september 1999 het bestreden vonnis bekrachtigd.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen de niet verschenen verweerders is verstek verleend.
De zaak is voor [eiser] toegelicht door zijn advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak naar het Hof van het ressort.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Eiser] heeft van [betrokkene A] gehuurd een gemeubileerde kamer in het pand aan de [a-straat 1] te [woonplaats]. De huurprijs bedroeg ƒ 290,-- per maand inclusief gas en licht.
(ii) Burgemeester en wethouders van Amsterdam hebben op 5 februari 1996 [betrokkene A] aangeschreven en haar gelast ervoor zorg te dragen dat de eerste, tweede en derde verdieping van het pand uiterlijk op 15 februari 1996 zouden zijn ontruimd. De aanschrijving vermeldt dat de staat van het gebouw niet voldoet aan de brandveiligheidseisen, genoemd in hoofdstuk III van het Bouwbesluit. Voorts vermeldt de aanschrijving dat op de eerste, tweede en derde verdieping bedrijfsmatig woon- en/of nachtverblijf wordt verschaft zonder schriftelijke gebruiksvergunning als bedoeld in art. 6.1.1 lid 1 onder f van de Bouwverordening. Volgens de aanschrijving is het niet mogelijk de vereiste gebruiksvergunning te verlenen, "aangezien het gebruik niet kan worden geacht een brandveilig gebruik te zijn en door het stellen van voorwaarden aan het gebruik niet een brandveilig gebruik is te realiseren." De aanschrijving verwijst naar een rapport van de brandweer.
(iii) Het pand is op 15 februari 1996 ontruimd. [betrokkene A] heeft het pand verkocht op een veiling op 25 maart 1996. Het werd voor een gedeelte gekocht door En Suite B.V. en voor een ander gedeelte door [verweerder 1] ten behoeve van L 'Enfant Gâté i.o.
(iv) [Eiser] heeft op 7 februari 1996 een bezwaarschrift ingediend tegen de aanschrijving van B en W. Daarin heeft hij onder meer aangevoerd dat het besluit van B en W en het rapport van de brandweer geen betrekking hebben op de door hem gehuurde kamer, omdat deze kamer gelegen is op een tussenverdieping in het achterhuis. Hij heeft tevens aangevoerd dat art. 6.1.1 lid 1 onder f van de Bouwverordening uitsluitend een bedrijfsmatig verhuren zonder vergunning aan meer dan vier personen verbiedt; de Gemeente kan op deze grond hoogstens tot ontruiming besluiten voor zover het aantal huurders vier te boven gaat, maar kan niet alle huurders uit het pand laten zetten. B en W hebben het bezwaarschrift ongegrond verklaard.
(v) Op 26 november 1997 heeft de Rechtbank (sector bestuursrecht) het beroep gedeeltelijk gegrond verklaard. Zij overwoog onder meer dat art. 6.1.1 lid 1 onder f van de Bouwverordening geen gebruiksvergunning vereist voor het bedrijfsmatig verschaffen van woonverblijf aan vier of minder personen. De aanschrijving is ten aanzien van alle acht huurders tevens gebaseerd op het niet-voldoen aan de brandveiligheidseisen, maar uit het stelsel van aanschrijvingsbevoegdheden vloeit voort dat B en W in hun afweging eerst de mogelijkheid hadden moeten betrekken van een aanschrijving op grond van art. 14/23 Woningwet danwel op grond van de Bouwverordening in verbinding met art. 125 Gemeentewet voordat zij tot ontruiming besloten.
(vi) [Eiser] heeft tegen de uitspraak van 26 november 1997 beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarop was nog niet beslist op 15 september 1999, de datum waarop het bestreden vonnis is gewezen.
3.2 [Eiser] heeft onder andere [verweerder 1] gedagvaard voor de Kantonrechter te Amsterdam en gevorderd hem te veroordelen [eiser] wederom het gebruik van de door hem gehuurde woonruimte te verschaffen. Bij vonnis van 16 april 1997 heeft de Kantonrechter de vordering afgewezen.
3.3 Bij vonnis van 15 september 1999 heeft de Rechtbank het vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd. Zij overwoog daartoe, verkort weergegeven, het volgende. Door de ontruiming van de kamer van [eiser] op 15 februari 1996 is van rechtswege een eind gekomen aan de huurovereenkomst tussen [eiser] als huurder en [betrokkene A] als verhuurster. [betrokkene A] was ten tijde van de ontruiming een bejaarde vrouw, van wie [eiser] onder andere in zijn beroepschrift in de procedure bij de bestuurssector van de Rechtbank een beeld heeft gegeven dat erop duidt dat zij een zachtaardige, gelovige vrouw is, die zelfstandig - maar niet alleen - wilde blijven wonen en daarom kamers verhuurde op een onbeholpen en naïeve manier. Gelet op de persoon van [betrokkene A], kan er, aldus de Rechtbank, niet van worden uitgegaan dat de aanschrijving voor haar voorzienbaar was en dat zij het bewust zo ver heeft laten komen. Concrete aanwijzingen daarvoor zijn er niet. Voorts kan door [eiser] in redelijkheid niet worden verlangd dat zij geen gehoor gaf aan de aanschrijving voor zover het zijn kamer betrof; niet is gesteld of gebleken dat hij destijds pogingen heeft ondernomen om haar daarvan te weerhouden.
De door de Rechtbank vastgestelde omstandigheden brengen mee dat de ontruiming voor [betrokkene A] als overmachtsituatie moet worden aangemerkt, zodat de ontruimde kamer van [eiser] door toeval is vergaan, als bedoeld in art. 7A:1589 BW. De door hem gestelde huurovereenkomst is dan ook van rechtswege vervallen, aldus de Rechtbank.
3.4 Onderdeel 2 - onderdeel 1 bevat geen klacht - strekt ten betoge dat voor zover de Rechtbank heeft geoordeeld dat het verhuurde geheel en al was vergaan in de zin van art. 7A:1589 BW, zij heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting danwel haar oordeel onbegrijpelijk heeft gemotiveerd, aangezien zij niet heeft vastgesteld dat de situatie zich voordoet dat het genot dat [eiser] van de gehuurde zaak mocht verwachten, geheel en definitief onmogelijk is geworden, in het bijzonder nu [eiser] heeft gesteld dat hij tegen de aanschrijving door de Gemeente bezwaar heeft gemaakt en beroep heeft ingesteld, welk beroep ten dele gegrond is verklaard.
Het onderdeel slaagt. Van geheel en al vergaan als bedoeld in art. 1589 kan ook sprake zijn indien het in de huurovereenkomst bedongen gebruik voor de huurder blijvend verloren is gegaan, ook al blijft de materiële toestand van het gehuurde ongewijzigd. Voormelde stelling kan derhalve van belang zijn voor het oordeel of het genot van het gehuurde blijvend geheel en al verloren is gegaan in de zin van art. 1589. Nu de Rechtbank daarover geen beslissing heeft gegeven, heeft zij hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij haar oordeel niet naar de eis der wet met redenen omkleed.
3.5 De subonderdelen 3.1 en 3.2 keren zich tegen het oordeel van de Rechtbank dat, gelet op de omstandigheid dat er niet van mag worden uitgegaan dat de aanschrijving voor [betrokkene A] voorzienbaar was en dat zij het bewust zo ver heeft laten komen en het feit dat door [eiser] in redelijkheid niet verlangd kan worden dat [betrokkene A] geen gehoor gaf aan de aanschrijving, de ontruiming voor [betrokkene A] als een overmachtsituatie moet worden aangemerkt.
De subonderdelen slagen. [Eiser] heeft in feitelijke aanleg aangevoerd dat [betrokkene A] het pand zodanig heeft verwaarloosd dat het volgens de Gemeente niet meer aan de brandveiligheidsvoorschriften voldeed. De Rechtbank heeft, door niet in te gaan op deze stelling, die van belang is voor de beslissing of in dit geval sprake is van "toeval" in de zin van art. 7A:1589 BW, hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij ook in dit opzicht haar oordeel niet naar de eis der wet met redenen omkleed.
3.6 Gegrondbevinding van de genoemde (sub)onderdelen brengt mee dat de overige subonderdelen geen behandeling behoeven.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Amsterdam van 15 september 1999;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt verweerders in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op ƒ 788,20 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren R. Herrmann, A.E.M. van der Putt-Lauwers, H.A.M. Aaftink en A. Hammerstein, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 5 oktober 2001.
