inloggen / registreer

Jurisprudentie

ZC3641

Datum uitspraak2001-09-14
Datum gepubliceerd2001-09-14
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureCassatie
Instantie naamHoge Raad
ZaaknummersC99/309HR
Statusgepubliceerd

Conclusie anoniem

Mr.A.S.Hartkamp nr. C99/309HR zitting 27 april 2001 Conclusie inzake WE Vastgoed B.V. tegen [Verweerster] Edelhoogachtbaar College, Feiten en procesverloop 1) Voor de vaststaande feiten zij verwezen naar r.o. 3.1 van het tussenvonnis van de rechtbank Breda van 10 mei 1994. Het geschil komt kort gezegd op het volgende neer. In 1984 heeft [A] B.V. (later Ronvast, de rechtsvoorgangster van de eiseres tot cassatie, WE Vastgoed), van [betrokkene B] (de rechtsvoorgangster van de verweerster in cassatie, [verweerster]), een winkelpand gehuurd in [vestigingsplaats] voor de prijs van ( 110.000,-, met de verplichting om dat pand af te breken en door een nieuw pand te vervangen. Bedongen werd dat elk der partijen na tien jaar herziening van de huurprijs kon verlangen, bij welke herziening rekening zou worden gehouden met de door de huurder gedane investeringen. Tenslotte heeft Ronvast een recht van koop bedongen indien [betrokkene B] het pand zou verkopen, waarbij deskundigen de prijs zouden moeten bepalen op basis van de huuruitkomst. Dit recht van koop heeft Ronvast uitgeoefend in 1991, maar partijen zijn het niet eens geworden over de opdracht aan deskundigen. Door Zadelhoff Makelaars ([betrokkene C]) is het pand oorspronkelijk aan [betrokkene D] te huur aangeboden voor een prijs van ( 180.000,- per jaar, met dien verstande dat de kosten van de nieuwbouw in mindering zouden komen op de huursom over de eerste tien jaar, die dan ( 110.000 zou bedragen. [Betrokkene D] heeft echter alleen een huurprijs van ( 110.000,- willen aanvaarden. In het vervolgens gesloten contract van dec. 1984 is in art. 3 lid 1 vermeld dat in verband met de door huurster gedane investeringen aangaande het verhuurde en ter compensatie van de door haar gemaakte kosten de aanvangshuurprijs is vastgesteld op ( 110.000,- per jaar. De partijen verdeeld houdende vragen zijn nu welke huurprijs is overeengekomen (dus wie de investering voor haar rekening heeft genomen), hoe een latere huurprijsherziening zou dienen te geschieden (op basis van de huurwaarde van het oude, afgebroken pand of van het nieuwe) en, in het verlengde hiervan,1 op basis van welke huurprijs de door deskundigen vast te stellen koopprijs moet worden berekend. 2) De rechtbank heeft in voormeld tussenvonnis een bewijsopdracht verleend aan [betrokkene B], waarna getuigen zijn gehoord. Bij tussenvonnis van 8 augustus 1995 heeft de rechtbank het standpunt van [betrokkene B] bewezen geacht, aldus dat in de overeengekomen huurprijs gedurende tien jaar een korting van ( 70.000,- was begrepen en dat deskundigen zich zouden dienen te richten op een huurprijs per 1 januari 1995 uitgaande van een huurprijs van ( 180.000.- per jaar geldende op 1 januari 1985. Tegen deze vonnissen heeft Ronvast hoger beroep ingesteld. Bij tussenarrest van 19 november 1996 heeft het Gerechtshof te Den Bosch de zaak aangehouden in afwachting van de afloop van de inmiddels in hoger beroep aanhangige procedure over de herziening van de huurprijs.2 Bij eindarrest van 2 februari 1999 heeft het hof de vonnissen van de rechtbank bekrachtigd. 3) WE Vastgoed heeft tegen beide arresten tijdig beroep in cassatie ingesteld met een uit vier onderdelen opgebouwd cassatiemiddel. [Verweerster] heeft tot verwerping van het beroep geconcludeerd. Beide partijen hebben hun standpunt schriftelijk toegelicht. WE Vastgoed heeft gerepliceerd. Bespreking van het cassatiemiddel 4) De onderdelen 1 en 2 bevatten geen klacht. Onderdeel 3 komt met recht- en motiveringsklachten op tegen 's hofs eindarrest. De subonderdelen a en b) houden de rechtsklacht in dat het hof de maatstaf van het Haviltex-arrest (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 m.nt. C.J.H.B.) zou hebben geschonden. Ik meen dat deze klacht tevergeefs wordt voorgesteld. Ronvast heeft in haar (tweede) pleidooi voor het hof van 24 november 1998 uitvoerig beroep gedaan op dit arrest. Uit het daarop gewezen arrest blijkt dan ook niet dat het hof de in het Haviltex-arrest neergelegde maatstaf heeft miskend. Het hof heeft zijn beslissingen gebaseerd op de tekst van de huurovereenkomst, andere overgelegde producties, door partijen in de processtukken geponeerde stellingen, de getuigenverklaringen en hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen moet hebben gestaan. De subonderdelen noemen geen essentiële stellingen die het hof ten onrechte buiten beschouwing zou hebben gelaten. Tot bespreking (en weerlegging) van alle in het tweede pleidooi genoemde 'argumenten' en 'aanwijzingen' was het hof niet gehouden. Subonderdeel c, klagende dat het hof de door WE Vastgoed naar voren gebrachte argumenten niet gemotiveerd heeft weersproken, faalt op dezelfde grond: het hof behoefde niet alle argumenten te bespreken. Van belang is of het hof essentiële stellingen buiten beschouwing heeft gelaten (daarover klaagt het onderdeel niet) en of het een begrijpelijke beslissing heeft gegeven. Dat laatste is m.i. het geval. Voor beide standpunten was het nodige aan te voeren; men zie bijv. hetgeen het Gerechtshof te Den Bosch hieromtrent in het kort geding-arrest van 7 juli 1993 (in het geding gebracht bij akte van 30 november 1993 zijdens [verweerster]) heeft opgemerkt. Reeds daarom kan niet worden gezegd dat, zoals thans door WE Vastgoed in cassatie wordt aangevoerd, het standpunt van [betrokkene D] c.q. Ronvast evident logischer, duidelijker of billijker was dan het standpunt van [betrokkene B]. Uit de uitspraken van de verschillende gerechten die in deze zaak tot oordelen geroepen zijn, blijkt dat ook niet. Het hof stond voor de taak een keuze uit de beide standpunten te doen en heeft dat m.i. op een begrijpelijke en voldoende gemotiveerde wijze gedaan. 5) Onderdeel 4 klaagt dat het hof in zijn beide arresten heeft blijk gegeven van een onjuist inzicht ten aanzien van de maatstaven voor huurprijsvaststelling ingevolge art. 7A:1632a BW. Het hof heeft overwogen (r.o. 4.3 van het tussenarrest) dat de prijsbepaling door deskundigen dient te zijn gebaseerd op de 'huuruitkomst' (zijnde de contractuele huurprijs, berekend aan de hand van de regels van de artikelen 3, 4 en 5 van het huurcontract), en voorts (r.o. 8.5 eindarrest) dat de deskundigen vrij zijn op alle omstandigheden acht te slaan als hun geraden voorkomt, met inbegrip van die als genoemd in art. 7A:1632a BW. Uit het voorgaande vloeit voort dat de klacht feitelijke grondslag mist. Bovendien komt het mij voor dat WE Vastgoed bij de klacht geen belang meer heeft, gelet op r.o. 3.7 van het in noot 2 genoemde (tussen dezelfde partijen gewezen) arrest, waarin niet onbegrijpelijk is geoordeeld de beslissing van de rechtbank in die zaak, die was gebaseerd op de beslissing van het hof in deze zaak, dat "de huuruitkomst die de basis voor de koopprijsvaststelling moet zijn, weliswaar niet dezelfde behoeft te zijn als de in de huurprijsprocedure vastgestelde huurprijs, maar dat deze huurprijs wel als uitgangspunt zal dienen bij de vaststelling van de koopprijs." Conclusie De conclusie strekt tot verwerping van het beroep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden (Advocaat-Generaal) 1 De stelling van Ronvast dat in elk geval de huursom van ( 110.000,- beslissend zou zijn, omdat zij haar recht van koop in 1991 (dus vóór de herzieningsdatum 1995) heeft uitgeoefend, is door rechtbank en hof verworpen (beide colleges hebben de huurprijs op het tijdstip van de koopprijsbepaling door deskundigen beslissend geacht) en speelt in cassatie geen rol meer. 2 Zie daaromtrent HR 11 febr. 2000, NJ 2000, 276.

Uitspraak

14 september 2001 Eerste Kamer Nr. C99/309HR CP Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: WE VASTGOED B.V., gevestigd te Utrecht, EISERES tot cassatie, advocaat: aanvankelijk jhr. mr. J.L.R.A. Huydecoper, thans mr. J.F. van Nouhuys, t e g e n [Verweerster], gevestigd te [vestigingsplaats], VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr. M.H. van der Woude. 1. Het geding in feitelijke instanties Ronvast, de rechtsvoorgangster van eiseres tot cassatie - verder te noemen: Ronvast dan wel WE Vastgoed -, heeft bij exploit van 24 september 1992 verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - gedagvaard voor de Rechtbank te Breda en gevorderd, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 1. [Verweerster] te veroordelen om binnen veertien dagen na het betekenen van het in deze te wijzen vonnis de gekochte onroerende zaak [a-straat 1] te [vestigingsplaats], kadastrale aanduiding [...], [...], aan Ronvast onbezwaard en vrij van hypotheek en andere zakelijke rechten te leveren tegen betaling van een koopprijs, met bepaling dat het te dezen te wijzen vonnis in de plaats treedt van de door [verweerster] tezamen met Ronvast op te maken akte voor de overschrijving van de eigendom van de gekochte zaak of van een gedeelte van die akte; 2. [Verweerster] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Ronvast te betalen de door Ronvast geleden en alsnog te lijden schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 1992, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Bij conclusie van antwoord heeft [verweerster] de vordering bestreden en in reconventie gevorderd Ronvast te veroordelen om binnen acht dagen na het in deze te wijzen vonnis mee te werken aan het verstrekken van een opdracht van de op voet van artikel 6 van de tussen partijen vigerende huurovereenkomst te benoemen deskundigen, inhoudende dat deze deskundigen de koopprijs van het pand [a-straat 1] te [vestigingsplaats] dienen vast te stellen, ervan uitgaande dat de door de huurster gedane investeringen na het verstrijken van de overeengekomen looptijd zullen zijn verrekend middels kortingen op de huurprijs gedurende de contractsperiode, een en ander op straffe van een dwangsom van ƒ 10.000,-- per dag. Ronvast heeft de vordering in reconventie bestreden. De Rechtbank heeft bij tussenvonnis van 10 mei 1994 in conventie en in reconventie [verweerster] tot bewijslevering toegelaten. Na enquête heeft de Rechtbank bij tussenvonnis van 8 augustus 1995 de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van een conclusie na tussenvonnis van de kant van Ronvast en iedere verdere beslissing aangehouden. Tegen beide tussenvonnissen heeft Ronvast hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Bij memorie van grieven heeft Ronvast wederom haar eis gewijzigd en gevorderd: 1. te verklaren voor recht dat Ronvast de onroerende zaak [a-straat 1] te [vestigingsplaats], gemeente Breda, sectie [...] nummer [...] in september 1991 althans op 24 juni 1992 van [verweerster] heeft gekocht voor, althans alstoen terzake haar kooprecht heeft uitgeoefend tegen een per die datum door de deskundigen, op de voet van het in artikel 6 van der partijen huurovereenkomst bepaalde, vastgestelde koopprijs, onder voorbehoud van het haar op grond van artikel 6 van der partijen huurovereenkomst toekomend recht van de koop af te zien als de door de deskundigen vastgestelde koopprijs haar niet convenieert; 2. te benoemen een ter plaatse te [vestigingsplaats] op het gebied van taxaties van onroerend goed resp. van bedrijfsruimte te goeder naam en faam bekend staande deskundige, althans [verweerster] te veroordelen binnen acht dagen na het te dezen te wijzen arrest, een zodanige deskundige te benoemen en bij aangetekende brief Ronvast binnen de gestelde termijn van die benoeming op de hoogte te stellen en aan de te benoemen deskundige opdracht te geven om samen met de reeds door Ronvast benoemde deskundige en een door hen gezamenlijk te benoemen derde deskundige met inachtneming van het bepaalde in artikel 6 van der partijen huurovereenkomst, meer in het bijzonder op basis van de huuruitkomst, zijnde de betaalde huur per september 1991 althans de betaalde huur toen Ronvast verklaarde dat zij haar recht ex artikel 6 van de huurovereenkomst uitoefende, althans de betaalde huur op 24 juni 1992, de koopprijs van de onroerende zaak [a-straat 1] te [vestigingsplaats], gemeente Breda sectie [...] nummer [...], bij wege van bindend advies vast te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van ƒ 10.000,-- per dag ten laste van [verweerster] en ten gunste van Ronvast voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [verweerster] na betekening van het te dezen te wijzen arrest hiermee geheel of gedeeltelijk in gebreke is; 3. [verweerster] te veroordelen om binnen veertien dagen nadat de deskundigen op de hiervoor gevorderde wijze de koopprijs hebben vastgesteld en aan partijen kenbaar hebben gemaakt en Ronvast niet heeft verklaard alsnog van de koop af te zien, de gekochte onroerende zaak [a-straat 1] te [vestigingsplaats], gemeente Breda, sectie [...] nummer [...], aan Ronvast onbezwaard en vrij van hypotheken en andere zakelijke rechten en overigens vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen te leveren tegen betaling van de door de deskundigen ingevolge het hiervoor sub 1 gevorderde vastgestelde huurprijs, met bepaling dat het te dezen te wijzen arrest in de plaats komt van de door Ronvast tezamen met [verweerster] op te maken akte voor de overschrijving van de eigendom van de gekochte zaak of van een gedeelte van die akte; 4. [verweerster] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Ronvast te betalen de door Ronvast geleden en nog te lijden schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 1992, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Na een tussenarrest van 19 november 1996 heeft het Hof bij eindarrest van 2 februari 1999 beide tussenvonnissen van de Rechtbank bekrachtigd zij het met verbetering van de gronden als vermeld onder 8.5 van laatsvermeld arrest, de zaak ter verdere behandeling en af- doening naar de Rechtbank te Breda verwezen, en het anders gevorderde afgewezen. Beide arresten van het Hof zijn aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie Tegen de arresten van het Hof van 19 november 1996 en 2 februari 1999 heeft WE Vastgoed beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. [Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal A.S. Hartkamp strekt tot verwerping van het beroep. Namens de advocaat van WE vastgoed, heeft mr. J. Schenck, advocaat bij de Hoge Raad, bij brief van 10 mei 2001 op die conclusie gereageerd. 3. Beoordeling van het middel De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 101a RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt WE Vastgoed in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op ƒ 632,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren R. Herrmann en H.A.M. Aaftink, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 14 september 2001.