Jurisprudentie
BH3094
Datum uitspraak2008-12-24
Datum gepubliceerd2009-02-17
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Amsterdam
Zaaknummers368250
Statusgepubliceerd
Datum gepubliceerd2009-02-17
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Amsterdam
Zaaknummers368250
Statusgepubliceerd
Indicatie
Koopovereenkomst onroerende zaak, ABC-constructie vastgoed, overeenkomst van opdracht, toerekenbare tekortkoming, onrechtmatige daad, bedrog, misbruik van omstandigheden
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 368250 / HA ZA 07-1153
Vonnis van 24 december 2008
in de zaak van
1. [A],
wonende te [-],
2. [B],
wonende te [-],
3. [C],
wonende te [-],
4. [D],
wonende te [-],
5. [E],
wonende te [-],
6. [F],
wonende te [-],
7. [G],
wonende te [-],
8. [H],
wonende te [-],
9. [I],
wonende te [-],
eisers,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
1. [J],
wonende te [-],
advocaat eerst mr. N.A. Luijten, thans mr. H.P. Abma,
2. [K],
wonende te [-],
advocaat mr. M. Jansen,
3. [L],
wonende te Uithoorn,
advocaat mr. M. van Stigt Thans,
gedaagden.
Partijen zullen hierna onderscheidenlijk eisers en [J] c.s. genoemd worden. Apart zullen de eisers [A], [B], [C], [D], [E], [F], [G], [H], [I] en de gedaagden [J], [K] en [L] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
• het tussenvonnis van 2 januari 2008, met de daarin genoemde processtukken en proceshandelingen,
• het proces-verbaal van comparitie van 14 april 2008, met de daarin genoemde processtukken en proceshandelingen.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Rode Klaver 39 Uithoorn
2.1. Bij koopovereenkomst van 3 januari 2005 heeft [M] de woning Rode Klaver 39 te Uithoorn verkocht aan [C] en [N] voor € 225.000,=.
2.2. Bij akte van levering van 14 januari 2005 heeft [M] de woning aan [C] en [N] geleverd voor € 225.000,=. De akte is getransporteerd door notaris mr. A.C.B. Kesting te Amsterdam.
2.3. Bij hypotheekakte van 14 januari 2005 is op de woning een hypotheek gevestigd van € 288.375,=. Hoofdelijk schuldenaars zijn [C] en [N].
2.4. [C] kent [L] via een vriend van haar.
2.5. De woning werd verhuurd door Silverhome Vastgoed B.V. aan een nichtje van [J] voor € 400,= per maand. [C] en [N] hebben niet in de woning gewoond.
2.6. SNS bank vorderde van [C] de hypotheekschuld, per 29 mei 2006 van € 300.803,17, inclusief boete.
2.7. De financieringsaanvraag voor [C] en [N] voor deze woning is verzorgd door [K].
2.8. De woning is in augustus 2007 door [C] en [N] verkocht.
Omval 21-II Amsterdam
2.9. Bij koopovereenkomst van 7 januari 2005 hebben [D] en [O], echtgenoot van [D], -vertegenwoordigd door [P] van [AG] Makelaars- de woning Omval 21-II te Amsterdam aan [L] verkocht voor € 245.000,=.
2.10. Bij koopovereenkomst van 20 januari 2005 heeft [L] de woning verkocht aan [Q] en [I] voor € 280.000,=. [Q] was een werknemer van [R] & Partners.
2.11. In een aan [I] gerichte en door [J] en [L] ondertekende brief van 3 februari 2005, gesteld op briefpapier van [R] & Partners B.V. staat onder meer het volgende.
“Naar aanleiding van onze gesprekken kan ik je de volgende zaken toezeggen:
• De eerste negen maanden na de aankoop zal ik de hypotheeklasten (netto rente en de premie van de voor de hypotheek noodzakelijke levensverzekering) voor mijn rekening nemen.
• Mocht er anderzijds kosten zijn die gepaard gaan met de aankoop van het huis dan neem ik die ook voor mijn rekening.
• De verbintenis aan de hypotheekakte zal uiterlijk 9 maanden na passeerdatum eindigen. Ik zal tijdig zorgdragen voor de door jou te ondertekenen formulieren, waarmee o.a. verwijdering van de beleggingsrekening en overlijdensrisicoverzekering geregeld wordt.”.
2.12. Bij akte van levering van 8 februari 2005 is de woning door [D] en [O] geleverd aan [L] voor € 245.000,=.
2.13. Bij akte van levering van 8 februari 2005 is de woning door [L] aan [Q] en [I] geleverd voor € 280.000,=.
2.14. De woning is op 8 februari 2005 twee maal getransporteerd ten overstaan van notaris mr. F.R. Sterel te Amsterdam (hierna: notaris Sterel). Kandidaat-notaris mr. L.M. Vinks was aanwezig als gevolmachtigde van [D] en [O].
2.15. Bij hypotheekakte van 8 februari 2005 is een hypotheek gevestigd op de woning van € 308.000,=. [I] en [Q] zijn hoofdelijk schuldenaar.
2.16. De financieringsaanvraag voor [I] en [Q] is verzorgd door [K].
2.17. [D] kent [J] uit de kerk. [I] is via een vriend in contact gekomen met [L] en [J].
2.18. [I] is gedagvaard door de Vereniging van Eigenaren ter zake van achterstallige maandelijkse bijdragen.
2.19. In via de ING Bank ontvangen contactaantekeningen van Vesting Finance omtrent deze achterstand in betalingen aan de VVE gebouw de Hoefsmidt Omval 1 t/m .. (niet leesbaar) staat onder meer:
“26-4-2006 12:05 Debiteur belde
Mevrouw [Q] is gescheiden van Dhr. [I]. Zij handelt de zaak af. Pand ‘Omval’ staat in de verkoop. Tot die tijd betaalt zij vanaf mei 2006 de bijdrage aan cliente. De achterstand wil zij voldoen in 4 termijnen. …” .
2.20. ING Bank heeft [I] gesommeerd de achterstallige hypotheekbedragen te voldoen.
2.21. Eveneens van de ING Bank heeft [I] twee afschriften van de girorekening van [Q] gedateerd 18-04-2005 en 20-06-2005 ontvangen, waarop de volgende betalingen voorkomen.
“15 apr spoedopdracht.. Corazon Vastgoed IO de omval 21 BIJ 1.300,00
19 mei spoedopdracht.. [L] Holding O doorbetaling de omval BIJ 1.200,00”
2.22. De woning is op 13 augustus 2007 door [I] en [Q] onderhands verkocht voor € 281.500,=.
Grondzeilersplantsoen 79 Almere
2.23. Bij akte van levering van 7 februari 2005 heeft stichting De Alliantie aan [S] de woning Grondzeilersplantsoen 79 te Almere geleverd voor € 138.000,=. Het transport is gedaan door notaris mr. D.E.M.J. Eggels te Almere.
2.24. Bij akte van levering van 7 februari 2005 is de woning door [S] aan [C] en [T] geleverd voor € 160.000,=. Het transport is gedaan door notaris Sterel.
2.25. Bij akte van 7 februari 2005 is op de woning een hypotheek gevestigd voor € 181.000,=. [C] en [T] worden in de akte als hoofdelijk schuldenaar aangemerkt.
2.26. [C] kent [L] via een vriend van haar. [T] is een zus van eiseres [B].
2.27. De financieringsaanvraag voor [C] en [T] is geregeld via [K].
2.28. [C] woont in de woning en betaalt de hypotheek.
Slingebeekstraat 18 Almere
2.29. Bij koopovereenkomst van 20 april 2005 heeft [L] de woning Slingebeekstraat 18 te Almere verkocht aan [E] en [F] voor € 330.000,=. Notaris Sterel heeft het koopcontract opgesteld en mede ondertekend.
2.30. [F] heeft op 4 mei 2005 de volgende overeenkomst getekend met [J] voor [R] & Partners en met [L] voor Corazon Vastgoed.
“• De eerste twaalf maanden na de aankoop van het perceel aan de Slingebeekstraat 18 te Almere zullen wij de hypotheeklasten (netto rente en de premie van de voor de hypotheek noodzakelijke levensverzekering) voor onze rekening nemen.
• Mocht er anderzijds kosten zijn die gepaard gaan met de aankoop van het huis dan neem ik die ook voor mijn rekening. Deze overeenkomst heeft een geldigheidsduur van twaalf maanden, na twaalf maanden zal de koop en de verplichtingen tegenover deze woning ontbonden worden.
• Bij deze transactie is een financiële vergoeding gemoeid van € 3.000,-, die mede ondertekenaars aan mevr [F] zullen voldoen ten tijde passeren hypotheekakte”.
2.31. Bij akte van levering van 4 mei 2005 heeft [U] de woning voor € 270.000,= geleverd aan [L] en Corazon Vastgoed B.V.i.o. Het transport van de woning heeft notaris Sterel geregeld.
2.32. Bij akte van levering van 4 mei 2005 hebben [L] en Corazon Vastgoed B.V.i.o. de woning voor € 330.000,= geleverd aan [E] en [F]. Notaris Sterel heeft het transport van de woning geregeld.
2.33. Bij hypotheekakte van 4 mei 2005 is een hypotheek gevestigd op de woning van € 357.000,=. Hoofdelijk schuldenaren zijn [E] en [F].
2.34. De financieringsaanvraag is verzorgd door [K]. In een gesprek tussen [F], [E], [K] en [V] heeft [K] toegegeven dat hij heeft gelogen tegenover de ING over de hypotheekaanvragen.
2.35. [L] heeft een verklaring gedateerd 2 mei 2006 ondertekend waarin onder meer het volgende staat:
“Bij deze verklaar ik … dat ik .. de woning aan de Slingebeekstraat 18 te Almere, uiterlijk 4 mei (doorgehaald en juni op die plaats geschreven), van de naam van [E] en [F] zal worden gehaald en dat de eigendom van de woning aan een ander zal worden overgedragen en dat de kosten van die overdracht en eventuele andere bijkomende kosten voor rekening van mij … komen.
Zoals ook bij eerdere besprekingen door mij .. . is toegezegd. Aangezien het hier om een tijdelijke afspraak gaat, die op 4 mei 2006 verloopt.
Tevens verklaar ik .. dat [E] en [F], financieel helemaal geen nadelige gevolgen zullen ondervinden van het op hun naam hebben van deze woning.
Ik zal … hier voor in staan en alle gemaakte kosten op mij … nemen.”
De verklaring is getekend door [L]. Op de plaatsen waar [J] en [W] staat getypt, staat geen handtekening.
2.36. [F] kent [Q], die een vriendin is van haar en bij [R] & Partners werkte.
[E] en [L] kenden elkaar al voorafgaand aan deze transactie.
2.37. [J] en [L] hebben de woning aan derden in gebruik gegeven. Deze derden hebben de woning als hennepplantage gebruikt. De politie heeft de hennepplantage ontmanteld. Hierna hebben [E] en [F] de woning hersteld voor een bedrag van € 7.450,=.
2.38. [E] en [F] hebben de woning bij koopakte van 2 februari 2007 verkocht voor € 257.000,=.
Kantershof 145 Amsterdam
2.39. [A] was eigenaar van de woning Kantershof 145 te Amsterdam.
2.40. Bij akte tot levering van 21 juli 2005 is de woning door [A] geleverd aan Corazon Vastgoed B.V. voor € 162.500. In de akte van levering staat dat [L] handelt als bestuurder van [L] Holding B.V., die handelt als bestuurder van Corazon Vastgoed B.V.
2.41. Bij akte van levering van 21 juli 2005 is de woning door Corazon Vastgoed B.V. geleverd aan [B] en [X] voor € 205.000,=. Zij zijn ieder voor de helft eigenaar geworden. Corazon Vastgoed B.V. werd vertegenwoordigd door haar bestuurder [L].
2.42. De woning is beide keren getransporteerd bij notariskantoor Sterel ten overstaan van kandidaat-notaris mr. L.M. Vinks.
2.43. Bij hypotheekakte van 21 juli 2005 is een hypotheek gevestigd op de woning voor een bedrag van € 241.000,=. [B] en [X] worden in de akte als schuldenaar aangemerkt en zijn beiden hoofdelijk aansprakelijk.
2.44. [K] heeft de financiering geregeld.
2.45. Bij declaratie van 20 juli 2005 heeft [Y] Beheer C.V. [B] en [X] € 8.300,= in rekening gebracht voor advieswerkzaamheden. Deze declaratie is verrekend op de nota van afrekening van de notaris voor [B] en [X].
2.46. Faja Loby Real Estate CV heeft een bouwdepot aangevraagd en een verbouwing voor [B] verzorgd.[B] werd bijgestaan door [L] en [J].
2.47. [B] is begin 2005 door een familielid (mevrouw [Z]) werkzaam op het kantoor van [J] en [L], met [L] in contact gebracht. [Z] wist dat [B] op zoek was naar een woning. [B] en [J] kennen elkaar ook via de kerk.
2.48. [B] heeft vanaf de aankoop van de woning alleen daarin gewoond en heeft de hypotheeklasten betaald.
2.49. [B] heeft op 17 oktober 2006 aangifte gedaan van oplichting.
2.50. De woning is op 1 november 2007 onderhands verkocht voor € 165.000,=.
Humberto Delgadoplein 11 Amsterdam
2.51. De woning Humberto Delgadoplein 11 te Amsterdam is op 2 september 2005 aan Corazon Vastgoed B.V. verkocht en geleverd voor € 215.000,=.
2.52. Bij akte van 2 september 2005 heeft Corazon Vastgoed B.V. de woning geleverd aan [AB] en [G] voor € 235.000,=. [L] trad op als bestuurder van [L] Holding B.V., die bestuurder is van Corazon Vastgoed B.V..
2.53. De woning is tweemaal getransporteerd op notariskantoor Sterel. De akte, zoals bedoeld onder 2.52, is verleden door mr. B.O. Kapma als waarnemer voor notaris Sterel.
2.54. Bij hypotheekakte van 2 september 2005 is een hypotheek gevestigd op de woning van € 280.000,=. [AB] en [G] worden in de akte als hoofdelijk schuldenaar genoemd.
2.55. De financieringsaanvraag voor [AB] en [G] is geregeld door [K].
2.56. In de nota van afrekening van de notaris staat dat een bedrag van € 17.800,= voor diverse kosten van derden is ingehouden op het hypotheekbedrag. Dit betreft een factuur van Faja Loby Real Estate/Corazon Finance voor het verrichten van werkzaamheden aan de woning.
2.57. [G] kent [L] van de middelbare school.
2.58. [R] en Partners B.V. heeft vervolgens de woning verhuurd aan [AC].
2.59. Bij brief van 13 januari 2006 zijn [G] en [AB] gesommeerd achterstallige hypotheekbetalingen te verrichten.
2.60. [G] en [AB] zijn tegen [AC] een ontruimingsprocedure begonnen. [AC] is op 28 januari 2008 uit de woning vertrokken.
Geerdinkhof 5 en 7 Amsterdam
2.61. Bij akte van levering van 3 oktober 2005 heeft [H] de woning geleverd aan [J] en Corazon Finance B.V.i.o. voor € 242.500,=. De akte is verleden door notaris Sterel.
2.62. Bij akte van levering van 3 oktober 2005 hebben [J] en Corazon Finance B.V.i.o. de woning geleverd voor € 300.000,= aan [AD] en [AE]. De akte is verleden door notaris Sterel.
Algemeen
2.63. [L] is in 2005 begonnen met de handel in vastgoed. Hij heeft één transactie gedaan met Silverhome Vastgoed B.V.i.o., waarvan hij de oprichter is en de andere transacties zijn door Corazon Vastgoed B.V. verricht. [L] Holding B.V. is enig aandeelhouder en bestuurder van Corazon Vastgoed B.V., terwijl [L] enig aandeelhouder en bestuurder van [L] Holding BV is. Silverhome Vastgoed B.V. is nooit daadwerkelijk opgericht. [L] Holding B.V. bestaat thans niet meer. Buiten de in dit vonnis genoemde transacties heeft [L] nog hooguit één andere transactie gedaan.
2.64. Corazon Finance B.V. heeft één transactie gedaan. Corazon Group B.V. is enig aandeelhouder en bestuurder van Corazon Finance B.V., terwijl [J] enig aandeelhouder en bestuurder is van Corazon Group B.V.. [J] heeft verzekeringsadvieswerkzaamheden verricht in dienst van [R] & Partners B.V.. Van de commanditaire vennootschap Faya Loby Real Estate, met de handelsnaam Corazon Finance, is [J] de gevolmachtigde.
2.65. [K] is hypotheekadviseur, die handelde middels de eenmanszaak De Financiële Partner.
2.66. In uitzendingen van het tv-programma Opgelicht (verder: Opgelicht) van 24 en 31 oktober en 19 december 2006 is aandacht besteed aan vermeende oplichtingspraktijken van [J] c.s. onder meer door middel van door hen gecontroleerde besloten vennootschappen, met betrekking tot vastgoedtransacties waarbij eisers betrokken zijn.
3. De vordering
3.1. Eisers vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat [J] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen jegens eisers en/of dat [J] c.s. onrechtmatig jegens eisers hebben gehandeld;
2. [J] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de door eisers geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
3. [J] c.s. te veroordelen in de kosten van de procedure, de kosten van beslaglegging daaronder begrepen.
3.2. Eisers stellen dat [J] c.s. in persoon en/of via verschillende vennootschappen waaraan zij zijn of waren gelieerd, zijn opgetreden voor eisers (veelal zonder medeweten van eisers) bij de aan- dan wel verkoop van onroerende zaken en al wat er mee samenhangt. Met alle drie gedaagden bestaat een overeenkomst van dienstverlening, met [K] als hypotheekadviseur en met [L] en [J] als makelaar, bemiddelaar, (financieel) adviseur en/of aannemer en [K] trad op als hypotheekadviseur. Zij zijn tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van dienstverlening en bovendien is sprake van onrechtmatig handelen jegens eisers.
Volgens eisers kunnen [J] en [L] in privé worden aangesproken in de gevallen dat zij middels bepaalde rechtspersonen opereerden, omdat die vennootschappen zijn misbruikt om persoonlijke aansprakelijkheid te voorkomen. De vennootschappen bieden zelf geen verhaal en de door hen geleverde prestaties komen uitsluitend ten goede van [J] en [L].
Zij hebben op geraffineerde wijze winst gemaakt over de ruggen van eisers, zodat zij ook daar waar zij handelen vanuit een of meerdere rechtspersonen persoonlijk aansprakelijk zijn voor de door eisers geleden schade.
Eisers stellen dat [K] de banken valse informatie heeft verschaft. De kopers van de verschillende woningen kenden elkaar niet en waren niet van plan in de woningen samen te wonen. [C], [I], [T] en [G] meenden borg te zijn in plaats van koper van een woning en hoofdelijk schuldenaar voor een hypothecaire schuld te zijn. [K] heeft niet met alle eisers besprekingen gevoerd. Zij moesten snel tekenen, zonder uitleg over wat zij tekenden. [K] heeft zodoende volgens eisers niet de nodige zorg betracht.
De basis voor de hoofdelijkheid is het complot tussen gedaagden. Gedaagden hebben eisers een valse voorstelling van zaken gegeven en eisers beïnvloed en bewerkt zodat eisers in hun plannen zijn meegegaan en handtekeningen hebben gezet onder stukken die zij niet voldoende hebben kunnen doorgronden, aldus nog steeds eisers.
4. Het verweer
4.1. [J] voert, samengevat, onder meer het volgende aan.
Hij pleegt al zijn commerciële activiteiten vanuit een of meerdere vennootschappen uit te voeren en is niet opgetreden als makelaar, bemiddelaar of adviseur, maar is middels één of meerdere vennootschappen in het handelsverkeer actief. Hij heeft dus niet bij de totstandkoming van de overeenkomsten met betrekking tot onroerend goed de uit dienstverlening voortvloeiende zorgplicht geschonden.
Met betrekking tot de vorderingen van [I] voert [J] aan dat de overeenkomst van 3 februari 2005, weliswaar door hem is getekend, maar dat hij niet persoonlijk contractspartij is, maar dat hij heeft getekend als gevolmachtigde directeur van [R] & Partners B.V.
Eisers zijn steeds volledig op de hoogte geweest van de voorwaarden waaronder de overeenkomsten zijn aangegaan.
[J] voert allereerst aan dat de vennootschappen, waarvan hij bestuurder was, in rechte hadden moeten worden betrokken omdat de betreffende overeenkomsten door of namens deze rechtspersonen zijn verricht.
[J] betwist de gestelde schade.
4.2. [L] voert in het algemeen het volgende aan.
[L] betwist bij een aantal transacties betrokken te zijn geweest. Hij is slechts in één geval in privé betrokken geweest bij een transactie. Waar hij voor een vennootschap gehandeld heeft, moet die vennootschap worden aangesproken en niet [L] in privé. De bij de transacties betrokken aktes geven duidelijk en juist aan wie verkoper en koper van de betrokken woningen zijn. [L] betwist de gestelde schade.
4.3. [K] voert, samengevat, het volgende aan.
Hij is opgetreden als hypotheekadviseur en heeft in die hoedanigheid besprekingen gevoerd, formulieren opgesteld en ingevuld aan de hand van door de kopende eisers verstrekte informatie en bescheiden en deze ingediend bij de kredietverschaffer. Hij betwist dat hij valse informatie heeft verschaft aan banken en indien en voor zover dat al het geval zou zijn dan kan het enkel valse informatie betreffen die aangeleverd is geweest door de kopende eisers. [K] voert aan dat het onbegrijpelijk is dat de kopers stellen dat zij slechts als borg zouden optreden. Uit de door eisers getekende akten volgt dat zij wisten dat zij de desbetreffende woning zouden kopen en dat zij op de hoogte waren van de inhoud van de hypothecaire verplichtingen. [K] voert aan dat hij de ingediende financieringsaanvragen voor eisers met de vereiste zorg heeft behandeld en afgewikkeld.
Hij betwist aansprakelijk te zijn voor de gestelde schade.
5. De beoordeling ten aanzien van de gestelde toerekenbare tekortkoming
5.1. De rechtbank dient de zaak te beoordelen op de grondslag van de feiten en stellingen die partijen aan hun vordering en verweer ten gronde hebben gelegd. Zonodig zal de rechtbank de rechtsgronden hebben aan te vullen.
Voor de beoordeling van de vorderingen dient eerst de vraag te worden beantwoord of tussen [L] en [J] als makelaar/belangenbehartiger/dienstverlener enerzijds en (één van) eisers anderzijds een overeenkomst van dienstverlening, zoals eisers stellen, tot stand is gekomen en zo ja, of [L] en [J] toerekenbaar tekort zijn geschoten in hun verbintenis uit die overeenkomst.
5.2. [L] en [J] hebben, naar het oordeel van de rechtbank, niet gehandeld als makelaar. Hiervoor is gebruikelijk dat wordt gehandeld vanuit een makelaarskantoor door een persoon met een vastgoeddeskundigheid-opleiding, dat wordt gehandeld middels een door de makelaars gehanteerd zoeksysteem van aangeboden huizen en dat sprake is van een schriftelijke opdracht. Daarvan is niet gebleken. Eisers hebben hiervoor onvoldoende gesteld.
Voor de vraag of [L] en [J] hebben gehandeld als belangenbehartiger/dienstverlener voor verschillende eisers zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang. Reeds hier wordt opgemerkt dat voor een overeenkomst van opdracht een afspraak over betaling van loon niet constitutief vereist is en tevens dat indien buiten beroep of bedrijf wordt gehandeld, geen loon is verschuldigd.
5.3. [B]
5.3.1. Bij de transactie van de woning aan Kantershof stelt [B] te zijn bijgestaan door [L] en [J]. [L] is voor [B] op zoek gegaan naar geschikte woningen. Hij heeft haar een aantal woningen getoond. In plaats van [L] nam [J] een keer contact met [B] op in verband met een woning. [B] kent [J] ook via de kerk. [L] heeft haar toen de woning aan Kantershof getoond, waarbij ook verkoopster [A] aanwezig was. [B] heeft advieskosten van € 8.300,-- voor advieswerkzaamheden van [J] betaald aan [Y] Beheer B.V (de rechtbank leest uit het uittreksel van het handelsregister bij de Kamer van Koophandel de naam: [Yy] Beheer C.V.). [B] stelt dat [J] zich heeft voorgesteld als directeur/eigenaar van [R] & Partners en hij correspondeerde met haar ook op briefpapier van dat bedrijf. Daarnaast was er e-mailverkeer onder de naam van Corazon B.V. en Totaalmakelaars B.V.. [B] stelt dat de afrekening waaruit blijkt dat de notaris de advieskosten aan [Yy] Beheer C.V. heeft overgemaakt daarmee niet strookt, aldus nog steeds [B].
5.3.2. [L] betwist dat hij [B] heeft bijgestaan. Hij voert aan als bestuurder van Corazon Vastgoed B.V. in de hoedanigheid van verkoper met [B] te hebben onderhandeld over de woning.
[J] voert aan dat [B] een declaratie van [Yy] Beheer C.V. heeft ontvangen voor kosten van advies. Hij heeft namens die vennootschap [B] geadviseerd.
5.3.3. [B] heeft de stelplicht en draagt de bewijslast omtrent het bestaan van een overeenkomst van opdracht. Onbetwist is gesteld dat [B] met [L] persoonlijk handelde en [L] heeft onvoldoende gemotiveerd waardoor [B] had moeten begrijpen dat hij namens Corazon Vastgoed B.V. als verkoper handelde. Uit de door [B] geschetste gang van zaken, zoals in de door haar overgelegde ‘tijdlijn’ staat vermeld en in essentie hiervoor weergegeven, volgt dat [L] voor haar op zoektocht ging naar een woning. Hij heeft haar meerdere woningen aangeboden. [L] heeft deze feiten niet betwist. Uit deze feiten leidt de rechtbank af dat [L] zijn diensten heeft aangeboden aan [B], die zij heeft geaccepteerd en dat mitsdien een overeenkomst van dienstverlening tot stand is gekomen tussen [B] en [L].
[J] heeft op naam van allerlei vennootschappen met [B] gehandeld, waardoor niet duidelijk is geworden namens welk bedrijf hij [B] bijstond. Er kan niet vanuit worden gegaan dat [J] namens [Yy] Beheer C.V. handelde, nu hij correspondentie voerde onder de naam van [R] & Partners. Hij heeft de advisering persoonlijk gedaan. Ook [J] dient naar het oordeel van de rechtbank derhalve als adviseur op persoonlijke titel beschouwd te worden en beoordeeld dient te worden of hij en [L] daarbij tekort zijn geschoten.
5.3.4. Deze rechtsverhouding tussen [B] enerzijds en [L] en [J] anderzijds dient te worden gekwalificeerd als een overeenkomst van opdracht zoals bedoeld in artikel 7:400 BW. Ingevolge artikel 7:401 BW dienden [L] en [J] als opdrachtnemers bij hun werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen, dat wil zeggen te handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan.
Vast staat dat [B] de woning Kantershof heeft gekocht voor € 205.000,= van Corazon Vastgoed B.V., vertegenwoordigd door [L], en dat Corazon Vastgoed B.V., wederom vertegenwoordigd door [L], dezelfde woning eerder op dezelfde dag voor € 162.500,= heeft gekocht van [A].
Met deze transactie heeft Corazon Vastgoed B.V. een winst gemaakt op de woning van € 42.500,=. Met deze ABC-transactie heeft Corazon Vastgoed B.V. ten nadele van zijn cliënt [B] en ten voordele van een onder zijn middellijk bestuur staande vennootschap een winst gegenereerd, waaruit volgt dat [L] niet de nodige zorg heeft betracht. Dat [J] en [L] bij hun advieswerkzaamheden samenwerken hebben zij niet betwist. [J] heeft bij deze transactie evenmin de nodige zorg betracht. In ieder geval had hij [B] niet kunnen adviseren deze transactie op deze manier te sluiten, gezien voor haar negatieve financiële gevolgen.
[L] en [J] zijn derhalve tekortgeschoten in de nakoming van hun verbintenis uit de overeenkomst met [B]. Het algemene verweer van [L] en [J] dat zij vastgoedhandelaren zijn en middels dergelijke transacties geld mogen verdienen, verhoudt zich niet met de hiervoor opgenomen feiten en onbetwiste stellingen. Zoals hiervoor overwogen hebben zij zich tegenover [B] als dienstverleners en niet als handelaren gepresenteerd. Het maken van winst bij een onroerend goed transactie is op zichzelf uiteraard geoorloofd. In dit geval was het echter met de inhoud van de voornoemde opdracht niet verenigbaar dat [L] en/of [J] het er toe leidden dat zij zelf op de voor [B] bestemde woning winst maakten, nu zij immers uit hoofde van de overeenkomst van opdracht uitsluitend het belang van [B] als koper behoorden te dienen. De rechtbank wijst in dit verband op het bepaalde in de artikelen 7:427 juncto 7:418 Burgerlijk Wetboek (BW), waaruit voortvloeit dat een bemiddelaar die zelf belang heeft bij de tot stand te brengen overeenkomst de opdrachtgever daarvan in kennis dient te stellen. Dat [B] ervan op de hoogte was dat [L] en [J] een aanzienlijke winst maakten op het verkochte pand is niet gesteld of gebleken.
De gevraagde verklaring voor recht dat [L] en [J] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen jegens [B] komt voor toewijzing in aanmerking.
5.4. [C]
5.4.1. [C] stelt dat zij voornemens was de woning aan het Grondzeilerplantsoen met de vraagprijs van € 138.000,= te kopen van Stichting De Alliantie en meldde de voorgenomen koop aan [L] met wie zij via een kennis in contact was gebracht. [L] bood [C] aan de bemiddeling voor haar te doen, met welk aanbod [C] instemde. Hij overlegde daarbij steeds met [J]. Hij zou alles regelen voor [C].
5.4.2. [L] voert aan dat hij geen contact heeft gehad met [C] over deze transactie. [J] betwist niet de stelling van [C] dat hij contact met haar heeft gehad met betrekking tot deze koop. [J] voert aan dat hij geen contractspartij is geweest bij de aankoop van de onderhavige woning en dat er dan ook geen sprake kan zijn van een tekortkoming. De stelling van [C] dat [S] als handlanger van [L] en [J] is opgetreden, betwisten zij.
5.4.3. [C] heeft voldaan aan haar stelplicht omtrent het bestaan van een overeenkomst van opdracht. Tegenover de gespecificeerde onderbouwing van haar stelling hoe, wanneer en binnen welk kader [C] met [L] en [J] te maken heeft gehad, en naast de erkenning van [J] dat hij met [C] contact heeft gehad over deze woning, is de blote ontkenning van contact als verweer van [L] onvoldoende onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat uit het voorgaande volgt dat [L] en [J] in opdracht van [C] voor het aankopen van de woning aan Grondzeilerplantsoen hebben bemiddeld en haar daarbij hebben vertegenwoordigd. Zodoende is een overeenkomst van dienstverlening tot stand is gekomen. Van enige loonbetaling tussen [C], [L] en [J] is niet gebleken. Deze rechtsverhouding tussen [C] en [L] en [J] dient te worden gekwalificeerd als een overeenkomst van opdracht zoals bedoeld in artikel 7:400 BW. [L] en [J] dienden de zorg te verlenen die deze rechtsverhouding met zich brengt.
5.4.4. [C] stelt dat tijdens de bemiddeling door [L] en [J] de woning steeds duurder werd en dat de uiteindelijke koopsom € 160.000,= bedroeg. Als verklaring voor de stijging van de koopsom werd door [L] en [J] meegedeeld dat de woning zeer gewild was en dat de vraagprijs daardoor opliep. Zij heeft ooit een keer zelf contact opgenomen met de verkoper de Stichting De Alliantie, doch door [L] en [J] werd haar op het hart gedrukt de deal met verkoper vooral niet te verpesten door de verkoper zelf te benaderen en zij moest het allemaal aan hen overlaten. [C] dacht de woning te kopen van Stichting De Alliantie, maar achteraf is gebleken dat zij de woning samen met [T], die zij verder niet kende, heeft gekocht van [S], een handlanger van gedaagden met wie zij nooit enig contact heeft gehad, aldus nog steeds [C].
5.4.5. Deze gang van zaken wordt door [J] niet betwist en [L] voert zoals eerder vermeld aan dat hij geen contact heeft gehad met [C] over de transactie.
5.4.6. [C] draagt de bewijslast ten aanzien van de door haar gestelde tekortkoming in de nakoming van genoemde overeenkomst. [C] heeft onweersproken gesteld dat zij al een akkoord over de koopprijs had met de oorspronkelijke verkoper, stichting De Alliantie. [L] en [J] betwisten niet dat de vraagprijs van de woning Grondzeilerplantsoen aanvankelijk € 138.000,= was en dat [C] € 160.000,= heeft betaald. Op de dag van overdracht heeft [S] gekocht van Stichting De Alliantie en is de woning tweemaal getransporteerd en heeft [S] vervolgens een winst gemaakt van € 22.000,=. [L] en [J] hebben, naar [C] onweersproken heeft gesteld, haar niet meegedeeld dat de woning niet van Stichting De Alliantie maar van [S] werd gekocht en op de dag van transport twee maal is overgedragen, waarbij een aanzienlijke winst is gemaakt. Onbetwist is dat [C] met [S] nooit contact heeft gehad. Zonder enige nadere uitleg, die ontbreekt, leidt deze gang van zaken naar het oordeel van de rechtbank tot de conclusie dat [L] en [J] de belangen van [C] niet voldoende hebben behartigd en zodoende niet hebben gehandeld als redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot en dat zij mitsdien tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verbintenis uit de overeenkomst.
De gevraagde verklaring voor recht dat [L] en [J] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen jegens [C] komt voor toewijzing in aanmerking.
5.5. [D]
5.5.1. [D] stelt dat zij de woning met garage in 2004 te koop heeft gezet voor € 279.000,=, eerst via [AF] makelaardij. [J] heeft zijn diensten ten behoeve van de verkoop aan [D] aangeboden en hij heeft haar naar [AG] makelaars verwezen. Vervolgens werd bij [AG] makelaars, blijkens de schriftelijke opdracht aan de makelaar dezelfde vraagprijs gehanteerd. [J] zou er voor [D] alles aan doen om de koop zo goed mogelijk plaats te laten vinden. Er was weinig belangstelling toen de woning bij [AG] makelaars te koop stond. [D] vermoedt daarom dat de woning niet op de woningmarkt is aangeboden door [AG] makelaars.
[D] heeft, op verzoek van [AG] makelaars, ingestemd met separate verkoop van de garage omdat het dan tot een snellere verkoop zou komen. De garage is op 20 januari 2005 verkocht en geleverd voor € 25.000,=. Dit is volgens [D] echter ver beneden de marktprijs.
Op advies van [J] heeft [D] de woning gerenoveerd voor € 7.000,=. Nadat [J] en [AG] haar daartoe hadden geadviseerd - terwijl [D] zelf aanvankelijk weigerde de woning voor dat bedrag te verkopen - is de woning uiteindelijk voor € 245.000,- verkocht. De koper was niet bij de notaris aanwezig. De woning is diezelfde dag doorgeleverd voor € 280.000,-.
[D] stelt dat zij slachtoffer is geworden van een door gedaagden opgezette ABC-constructie, uitgevoerd door gedaagden met hulp van makelaars van [AG] makelaars. Zij heeft enige maanden voor de verkoop wel ene [AH] als beste vriend en zakenpartner van [J] ontmoet, maar wist niet dat dit de [L] was die haar woning heeft gekocht en die haar woning kort daarna heeft doorverkocht.
[D] stelt schade te hebben geleden door de lage koopsom, waardoor zij haar schulden niet (geheel) heeft kunnen aflossen.
5.5.2. [J] betwist dat hij [D] heeft geadviseerd de woning te renoveren en dat hij heeft geadviseerd de woning bij [AG] in de verkoop te zetten.
5.5.3. [D] draagt de bewijslast van haar stelling dat tussen haar en [J] een overeenkomst van opdracht bestaat. [J] betwist niet dat hij bij de verkoop van de woning aan de Omval zijn diensten ten behoeve van de verkoop aan [D] heeft aangeboden en dat zij zich door hem heeft laten bijstaan. Tussen [D] en [J] is derhalve een overeenkomst van dienstverlening tot stand gekomen. Van enige loonbetaling is niet gebleken.
Zoals hiervoor is aangegeven dient deze overeenkomst te worden gekwalificeerd als een overeenkomst van opdracht zoals bedoeld in artikel 7:400 BW.
5.5.4. Ook de bewijslast ten aanzien van de gestelde tekortkoming ligt bij [D]. Op dezelfde dag zijn twee taxatierapporten met betrekking tot de woning uitgebracht, één in opdracht van [L] waarin de woning op € 250.000,- wordt getaxeerd en één in opdracht van [I] waarin de taxatie op € 280.000,- uitkomt. [J] moet als goede vriend van [L] en als bemiddelaar bij de koop aan hem op de hoogte zijn geweest van het eerste taxatierapport. [L] heeft op dezelfde dag de woning doorverkocht met een winst van € 35.000,=. Uit de hiervoor onder 2.11 opgenomen overeenkomst met [I] blijkt dat [L] en [J] ook te maken hebben gehad met de verkoop van deze woning aan [I] en [Q]. [Q] is een werkneemster van [R] & Partners, waaraan ook [J] is verbonden. Een goed opdrachtnemer zou de belangen van de opdrachtgever in acht hebben genomen en niet aan een ander de winst hebben gelaten. Bij de overdracht van de woning aan de Omval heeft [J] niet gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot. Dit betekent dat [J] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenis uit de overeenkomst.
De gevraagde verklaring voor recht dat [J] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting jegens [D] komt voor toewijzing in aanmerking.
5.6. [E], [F]
[E] en [F] stellen dat [L] en [J] hen hebben gevraagd om voor uiterlijk 1 jaar eigenaar te worden van de woning Slingebeek 18 te Almere en dat zij het slachtoffer zijn geworden van een door gedaagden opgezette ABC-constructie.
Onvoldoende is gebleken dat met betrekking tot [E] en [F] een overeenkomst van opdracht met [L] en [J] tot stand is gekomen. [E] en [F] hebben daartoe onvoldoende gesteld. [E] en [F] hebben evenmin gesteld dat als grondslag voor hun vordering een overeenkomst tussen hen enerzijds en [L] en [J] anderzijds heeft te dienen, die behelst dat [E] en [F] de woning voor een jaar zouden bezitten en dat die dan zou worden doorverkocht.
5.7. [G], [I] en [C]
[G], [I] en [C] stellen dat zij door [L] en [J] zijn gevraagd borg te staan voor derden. Hieruit kan niet worden afgeleid dat een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen. Het ingaan op een verzoek om een overeenkomst tot borgstelling aan te gaan ten behoeve van een derde levert geen overeenkomst met deze verzoekers op, maar met de derde en mogelijk met diens geldverstrekker. Ten aanzien van een tekortkoming in die overeenkomst hebben [G], [I] en [C] onvoldoende gesteld. Zij hebben evenmin gesteld dat als grondslag voor hun vordering een overeenkomst tussen hen enerzijds en [L] en [J] anderzijds heeft te dienen, die behelst dat zij voor beperkte tijd borg zouden staan voor hypotheekbetalingen en dat die overeenkomst niet is nageleefd.
5.8. [A], [H]
Met [A] en [H] is evenmin een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen. Deze eisers hebben daartoe onvoldoende gesteld.
6. [K]
6.1. [K] heeft gehandeld als hypotheekadviseur en in die hoedanigheid ten behoeve van [C], [I], [F], [E], [B] en [G] en voorts ten behoeve van de niet in deze procedure betrokken [N], [Q], [T], [X] en [AB] een hypothecaire lening op de diverse woningen afgesloten.
6.2. De rechtsverhouding tussen [K] en de hiervoor genoemde eisers dient eveneens gekwalificeerd te worden als een overeenkomst van opdracht zoals bedoeld in artikel 7:400 BW. Ingevolge artikel 7:401 BW diende [K] als opdrachtnemer bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen, dat wil zeggen te handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan.
Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur mag de nodige deskundigheid en vakkennis verwacht worden. Voorts mag van hem verwacht worden dat hij zich bewust is van de zorgplicht voor degenen die zich voor advies en bemiddeling tot hem wenden, dat hij de financiële belangen van zijn cliënten naar beste weten en kunnen behartigt en dat hij zorgvuldigheid betracht in de advisering van zijn cliënten. Dit betekent dat hij bij het afsluiten van de hypotheken in de onderhavige gevallen zich bewust dient te zijn van de financiële verplichtingen die de verschillende eisers aangaan en dat zij door aangegane verplichtingen niet op korte termijn in financiële problemen zouden komen. Daartoe acht de rechtbank noodzakelijk dat hij met zijn cliënten in persoon overleg voert.
6.3. [K] heeft in zijn algemeenheid aangevoerd dat [L] en [J] de kopers van de respectievelijke woningen hebben doorverwezen, dat hij heeft aangenomen dat alle eisers die kopers zijn de woningen gingen bewonen, dat hij zijn klanten heeft gewezen op hoofdelijke aansprakelijkheid, dat hij veelvuldig telefonisch contact met eisers had, dat in alle gevallen de offertes zijn doorgenomen en getekend en dat de kopers verantwoordelijk zijn voor wat zij tekenen. Daarbij heeft [K] aangevoerd dat de hypotheekaktes de zaken juist weergeven, zoals de verschillende kopers deze aan hem hebben gemeld.
[K] betwist niet dat hij een aantal eisers alleen in persoon heeft ontmoet in La Place, kort voor het tekenen van de hypotheekakte/leveringsakte en voor die tijd niet in persoon. Een borgstelling is volgens hem heel zeldzaam en wordt vrijwel alleen in de verhouding ouders/kinderen gebruikt. Bij mede-eigendom gaat het om bezit en dat kan niet tijdelijk zijn, aldus [K].
6.4. [B]
6.4.1. Door [L] en [J] werd [K] ingeschakeld om de financiering voor [B] te regelen. [B] verkeerde in de veronderstelling dat zij alleen eigenaar van de woning zou zijn en dacht dat [X] slechts borg stond voor het ontbrekende deel van de financiering. [B] stelt in haar tijdlijn dat zij [L] en [J] alles voor haar heeft laten regelen, ook de hypotheek. Zij kende [X] niet, aldus nog steeds [B].
6.4.2. [K] heeft voor [B] een hypotheek aangevraagd voor de woning op Kantershof. De hypotheekofferte is op 11 juli 2005 door [B] getekend. De hypotheek is op 21 juli 2005 op die woning gevestigd. Deze hypotheek is samen met [X] aangegaan. [K] voert aan dat hij veelvuldig telefonisch contact heeft gehad met eisers, zonder te specificeren met wie, en dat de offertes zijn doorgenomen en getekend.
6.4.3. [B] stelt dat zij [K] heeft leren kennen op de dag dat de ontmoeting plaats vond in het wegrestaurant La Place in Amsterdam-Zuidoost voor de tekening van de hypotheekofferte en het koopcontract. [K] heeft dit niet betwist. Verder heeft [K] niet betwist dat [B] en [X] elkaar niet kenden. Alleen al uit het feit dat [K] [B] en [X] op dezelfde dag, juist voor het tekenen van de hypotheekofferte, in het bijzijn van [K] elkaar voor het eerst hebben ontmoet, kan worden afgeleid dat [K] niet de vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen in de advisering van [B]. Verder heeft [K] op het aanvraagformulier ingevuld dat [B] samen met [X] de woning zouden bewonen, hetgeen uiterst onwaarschijnlijk is indien beiden elkaar niet kennen.
[K] kon en mocht niet alleen afgaan op hetgeen hij kennelijk van [L] en [J] heeft vernomen. De stelling dat hij cliënten heeft gesproken en offertes heeft doorgenomen staat in zo schril contrast met hetgeen [B] en overigens ook alle andere eisers waarvoor [K] is opgetreden hebben gesteld, dat hiervan zonder nadere bewijslevering, die niet is aangeboden, niet kan worden uitgegaan. [K] heeft hierbij het financiële belang van [B] niet naar beste weten en kunnen behartigd en hij heeft niet de vereiste zorgvuldigheid betracht in de advisering van [B]. Het feit dat [B] en [X] op de dag van de koop de hypotheekakte tekenden is daartegenover onvoldoende, nu de tekortkoming op dat moment reeds had plaatsgevonden.
[K] heeft derhalve jegens [B] niet gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. De woning is inmiddels met verlies verkocht, zodat thans aangenomen kan worden dat [B] schade heeft geleden, die mogelijk het gevolg is van het aangaan van een hypotheek die onder haar omstandigheden niet financieel verantwoord was.
6.5. [C]
6.5.1. Voor [C] heeft [K] een hypotheek geregeld voor de woning aan het Grondzeilerplantoen resulterend in een op 7 februari 2005 getekende hypotheekakte. Een overeenkomst van financiele dienstverlening heeft derhalve tussen hen bestaan. De hypotheek is samen met [T] aangegaan. [C] stelt met de hypotheekaanvraag voor Grondzeilerplantsoen geen bemoeienis te hebben gehad. Zij is er niet van op de hoogte of [K] met de hypotheekaanvraag voor Rode Klaver van doen heeft gehad, volgens haar hebben [L] en [J] die geregeld, aldus [C].
6.5.2. [C] heeft anders dan dat zij met de hypotheekaanvraag geen bemoeienis heeft gehad en dat zij verwachtte dat [T] borg werd en geen mede-eigenaar, ten aanzien van het handelen van [K] niet verder feitelijk onderbouwd waarom hij niet zou hebben gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. Met name heeft zij niet gesteld welke contacten zij met [K] heeft gehad en hoe de hypotheekaanvraag tot stand is gekomen. Een tekortkoming van [K] in de nakoming van zijn verbintenis uit de overeenkomst is dan ook niet komen vast te staan.
6.6. [E] en [F]
6.6.1. Voor [E] en [F] heeft [K] een hypotheek aangevraagd voor de woning aan de Slingebeekstraat, de betrokken hypotheekakte is getekend op 4 mei 2005.
[E] en [F] stellen het volgende. [K] heeft in de hypotheekaanvraag buiten hun medeweten en in strijd met de waarheid verklaard dat zij de bedoeling hadden de woning samen te bewonen. [E] stelt meermalen aan [K] te hebben gevraagd hoe zij naast de hypotheek die zij voor haar eigen woning had afgesloten, nog een tweede hypotheek op een andere woning – te weten die aan de Slingebeekstraat - kon afsluiten. Volgens [K] zat alles goed. Zij stelt daar toen op te hebben vertrouwd. [E] heeft de hypotheekstukken die zij in het restaurant La Place onder ogen kreeg, getekend zonder deze eerst te lezen. [K] heeft [F] aldaaar aan [E] voorgesteld. [E] en [F] stellen dat hen was voorgespiegeld dat zij voor slechts één jaar eigenaar zouden zijn, aldus [E] en [F].
6.6.2. [K] voert aan dat hij in de hypotheekaanvragen de informatie heeft verwerkt die hij van [F] en [E] zelf heeft vernomen.
6.6.3. Tegenover de gedetailleerde verklaringen van [E] en [F] heeft [K] zijn verweer onvoldoende gemotiveerd. Daarbij wordt tevens meegewogen de verklaring die hiervoor onder 2.35 is opgenomen en de door [L] getekende overeenkomst die hiervoor onder 2.30 is opgenomen, die de juistheid van de stellingen van [E] en [F] ondersteunen. Ook hier geldt dat de zorgplicht reeds voorafgaand aan het opstellen en tekenen van de betrokken aktes geldt.
Uit deze feiten en omstandigheden volgt dat [K] hierbij niet het financiële belang van [F] en [E] naar beste weten en kunnen heeft behartigt en dat hij niet de zorgvuldigheid heeft betracht in de advisering van [F] en [E] die van hem als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mocht worden verwacht.
Aannemelijk is dat [F] en [E] schade (zullen) lijden, nu vast staat dat de opbrengst van het huis de hypotheekschuld niet dekt en voorts dat [F] wegens deze kwestie door haar werkgever Delta Lloyd op non-actief is gesteld.
6.7. [G]
6.7.1. Voor [G] heeft [K] een hypotheekaanvraag gedaan op de woning aan het Humberto Delgadoplein, de betrokken hypotheekakte is getekend op 2 september 2005. Deze hypotheek is samen met [AB] aangegaan. [G] stelt dat de financieringsaanvraag geheel buiten haar om is gegaan. [K] heeft buiten medeweten van [G] en in strijd met de waarheid in de hypotheekaanvraag verklaard dat [AB] en zij de woning samen wensen aan te kopen en te bewonen, aldus [G].
Zij heeft [K] pas voor het eerst ontmoet in 2006 op zijn kantoor. Daarvoor heeft zij hem telefonisch gesproken. Dit blijkt uit de door haar overgelegde tijdlijn en de door [G] afgelegde verklaring ter terechtzitting. Volgens [G] is ook [AB] slachtoffer van [L], [J] en [K].
6.7.2. [K] voert zijn algemene verweer aan. Hij voert aan alle informatie die in de hypotheekaanvraag is verwerkt te hebben vernomen van [G] en [AB].
6.7.3. Tegenover de gedetailleerde verklaringen van [G] heeft [K] zijn verweer onvoldoende gemotiveerd. Ook hier volgt daaruit dat [K] hierbij niet het financiële belang van [G] naar beste weten en kunnen heeft behartigt en dat hij niet de zorgvuldigheid heeft betracht in de advisering van [G]. [K] heeft buiten medeweten van [G] en in strijd met de waarheid in de hypotheekaanvraag verklaard dat [AB] en zij de woning samen wensen aan te kopen en te bewonen, aldus [G]. [K] heeft derhalve jegens haar niet gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan.
Aannemelijk is dat [G] schade lijdt omdat er verschil is tussen de verkoopwaarde van het huis en het hypotheekbedrag.
6.8. [I]
6.8.1. Voor [I] heeft [K] een hypotheek aangevraagd voor de woning aan de Omval, de betrokken hypotheekakte is getekend op 8 februari 2005. Deze hypotheek is samen met [Q] aangegaan.
[I] stelt dat hij [Q] niet kent en niet van plan was samen met haar in de woning te wonen. Hij stelt dat hij slechts voor 9 maanden borg zou zijn voor de hypotheekbetalingen. [K] heeft dit wel op de hypotheekaanvraag ingevuld, terwijl hij [I] nooit heeft gezien. Alles liep via [J] en [L], aldus [I].
6.8.2. [K] voert ter betwisting aan dat hij geen andere informatie aan de bank heeft verstrekt dan hem is medegedeeld door [I] en [Q].
6.8.3. Tegenover de gedetailleerde verklaringen van [I], die voorts worden gestaafd door de hiervoor onder 2.11 weergegeven brief, heeft [K] zijn verweer onvoldoende gemotiveerd. [I] kende [Q] niet en was niet van plan met haar samen te gaan wonen. [K] heeft hij nooit gezien. Ook hier volgt daaruit dat [K] hierbij niet het financiële belang van [I] naar beste weten en kunnen heeft behartigt en dat hij niet de zorgvuldigheid heeft betracht in de advisering van [I].
[K] heeft derhalve jegens hem niet gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan en is mitsdien tekort geschoten in de nakoming van zijn verbintenis uit de overeenkomst. Dat [I] schade lijdt, is vooralsnog aannemelijk, nu hij hoofdelijk aansprakelijk is voor een hypotheekschuld en de afgegeven hypotheek hoger is dan de koopprijs van de woning.
6.9. [A], [H]
[A] en [H] zijn beiden verkopers van hun woning. Ten aanzien van hen kan niet worden aangenomen dat sprake is van een overeenkomst van opdracht met [K].
6.10. Terzake de beoordeling van de tekortkoming tegenover [B] , [F], [E], [G] en [I] overweegt de rechtbank in verband met het algemene verweer van [K] nog dat weliswaar aktes door deze eisers zijn getekend maar dat in deze zaak deze eisers ieder voor zich verklaren dat de werkelijkheid geheel anders was dan aan [K] is gemeld door [L] en [J] – hetgeen wordt ondersteund door de hiervoor genoemde schriftelijke stukken - en dat [K], hoewel hij blijkens zijn eigen verklaring heel goed op de hoogte is van de uitzonderlijkheid van het aangaan van een borg bij onroerend goed transacties en van de langdurige verbintenis die het aangaan van een hypothecaire schuld betreft, de voorstelling van zaken van genoemde eisers van geen van hen heeft vernomen. Gelet op de hiervoor onder 6.2 omschreven zorgplicht, kunnen de getekende aktes deze schending van de zorgplicht niet wegnemen. [K] is dan ook in al die gevallen tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenis uit overeenkomst. [K] is derhalve verplicht de schade die zij daardoor lijden te vergoeden. De vordering tot verklaring voor recht die daarop betrekking heeft komt ten aanzien van deze eisers voor toewijzing in aanmerking.
7. De beoordeling ten aanzien van de gestelde onrechtmatige daad
7.1. Ter beoordeling staat vervolgens of [L], [J] en/of [K] jegens eisers onrechtmatig hebben gehandeld, hetgeen eisers mede ten grondslag aan hun vordering hebben gelegd.
[A], [D] en [H] stellen dat zij slachtoffer zijn geworden van onrechtmatig handelen van [L] en/of [J], tezamen met [AJ] van [AG] Makelaars, doordat zij bedrog of misbruik van omstandigheden hebben gepleegd waardoor hun huis voor een te laag bedrag is verkocht, zodat eisers schade hebben geleden.
[B] en [C] stellen beiden dat zij slachtoffer zijn geworden van onrechtmatig handelen van [L] en/of [J], door bedrog of misbruik van omstandigheden, waardoor zij hun huis voor een te hoog bedrag hebben gekocht, zodat zij schade hebben geleden.
[E] en [F] stellen dat [J] c.s. hen ertoe hebben bewogen om in te stemmen om voor uiterlijk 1 jaar eigenaar te worden van de woning Slingebeekstraat 18 te Almere, doch dat is gebleken dat zij voor lange tijd aan de koop en hypotheekbetalingen vast zaten, waardoor zij schade hebben geleden.
[G], [I] en [C] stellen dat zij door [J] c.s. zijn bewogen borg te staan voor derden, doch dat achteraf bleek dat zij mede-eigenaar en hoofdelijk schuldenaar voor de hypotheekpenningen zijn geworden, waardoor zij schade hebben geleden. [J] c.s. hebben aldus een onrechtmatige daad gepleegd.
Voorts stellen eisers dat notaris Sterel hen niet heeft ingelicht over de twee transporten op dezelfde dag van hun respectievelijke woningen.
7.2. [J] c.s. hebben als algemeen verweer aangevoerd dat eisers de overeenkomsten hebben gesloten die in notariele aktes zijn neergelegd en daaruit volgt dat eisers volledig op de hoogte waren van de transacties die zij sloten. Voorts hebben zij aangevoerd dat eisers middelbaar opgeleid zijn, zodat ze kunnen lezen en begrijpen wat ze hebben getekend. [J] c.s. ontkennen het bestaan van een complot.
[L] en [J] voeren voorts aan dat zij onroerend-goedhandelaren zijn en dat zij in die hoedanigheid, al dan niet middels hun vennootschappen, transacties hebben verricht en winst hebben gemaakt, hetgeen niet als onrechtmatig handelen, in elk geval niet van hen in privé, is aan te merken. Voorts betwisten zij het bestaan van schade, dan wel de causaliteit tussen schade en hun handelen.
7.3. De rechtbank overweegt als volgt. Ook hier heeft de rechtbank de rechtsgronden waar nodig aan te vullen. Het tegen een lager respectievelijk hoger bedrag dan de marktwaarde kopen dan wel verkopen van een onroerende zaak is op zich niet onrechtmatig. Van de omstandigheden van het geval hangt af of zij die tot aan- of verkoop hebben besloten, hebben gehandeld onder bedrog door valse voorwendselen en/of onder misbruik van omstandigheden door onder op oneigenlijke wijze opgevoerde druk. Eisers hebben verschillende omstandigheden die onder deze categorieën kunnen vallen aangevoerd, waarover hierna per geval zal worden beslist. Eisers dragen ook de bewijslast van deze omstandigheden. [L] en [J] hebben niet betwist dat zij bij het aan- en verkopen van huizen samenwerkten. Ook hebben zij niet betwist dat zij met makelaardij [AG] samenwerkten. In alle gevallen geldt dat de notariële aktes dwingend bewijs leveren van de inhoud van de gesloten koopovereenkomsten, doch dat daartegen tegenbewijs open staat. Voor zover hierna tot onrechtmatigheid wordt geoordeeld, stelt de rechtbank reeds hier vast dat in al die gevallen voldoende is gesteld om aannemelijk te maken dat door het handelen van gedaagden mogelijk schade is geleden, zodat in zoverre de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure kan worden toegewezen. Immers hebben de betrokken eisers dan transacties gesloten tegen (ver-)koopsommen die in vrije onderhandeling met de oorspronkelijke (ver-)kopers hoger respectievelijk lager hadden gelegen. Dit staat reeds vast doordat de woningen op dezelfde dagen zijn geleverd voor hogere respectievelijk lagere bedragen. Zij zouden de thans gesloten koopovereenkomsten niet zijn aangegaan indien zij geheel op de hoogte waren geweest van alle omstandigheden. De causaliteit tussen de gedraging van gedaagden en de schade staat daarmee ook vast.
Naast de hiervoor reeds vastgestelde tekortkomingen in de nakoming van de verscheidene overeenkomsten van opdracht is het afhankelijk van de aard van de gedraging, mits bewezen, mogelijk dat dat handelen tevens een onrechtmatige daad oplevert.
7.4. [A]
7.4.1. [A] licht haar stelling voorts als volgt toe. Met betrekking tot de woning Kantershof bestaat het complot volgens [A] hieruit dat de woning van [A] met opzet niet in de verkoop is gedaan, zodat de hypotheekschuld, vermeerderd met boete en rente zodanig opliep dat [A] geen uitweg meer zag en uiteindelijk noodgedwongen moest instemmen met een bod ver beneden de werkelijke waarde. De woning trok geen geïnteresseerden hetgeen volgens [A] te wijten was aan makelaar [AG] die de woning niet via de geëigende wegen via de websites van NVM makelaars en Funda te koop heeft aangeboden zoals is gebleken uit het vooronderzoek voor de uitzending van het programma “Tros Opgelicht”. Er hing wel een ‘TE KOOP’-briefje achter de ruit van de woning. De makelaar heeft [B] als geïnteresseerde in aankoop van de woning aan [A] voorgesteld, die de woning samen met [L] kwam bekijken. Toen [A] vroeg waarom ze in de voorlopige koopakte met [L] van doen had en niet met [B], zei hij dat hij op zoek was naar een huis voor zijn nichtje, zijnde [B], waardoor [A] in de veronderstelling verkeerde dat zij de woning Kantershof 145 uiteindelijk verkocht aan [B]. Vanwege haar financiële nood was zij uiteindelijk gedwongen in te stemmen met een bod ver beneden de werkelijke waarde. [L] heeft [A] tot het verrichten van de koop onder de geschetste omstandigheden bewogen, hij heeft verzwegen dat de woning zou worden gekocht door Corazon Vastgoed B.V.. Op 21 juli 2005 heeft [A] de woning voor € 162.500,= geleverd aan Corazon Vastgoed B.V. vertegenwoordigd door haar middellijk bestuurder [L], die de woning vervolgens dezelfde dag door heeft geleverd aan [B] en [X] voor € 205.000,=.
7.4.2. [L] voert aan dat hij zelf – voor zijn vennootschap waarmee hij in onroerend goed handelt, Corazon Vastgoed B.V., geïnteresseerd was in de woning en dat hij met [A] namens deze heeft onderhandeld en dat [B] daarbij op geen enkele wijze betrokken was. [A] heeft dit in elk geval in de koop- en leveringsakte kunnen lezen. [L] voert aan dat hij van de makelaar had vernomen dat de woning van [A] op de veiling zou worden verkocht en ook dat er geen ‘TE KOOP’-bord in de tuin stond, omdat [A] iets niet had ondertekend. [J] voert aan met de koop van deze woning niets van doen te hebben gehad.
7.4.3. De rechtbank oordeelt hieromtrent als volgt. [A] stelt dat de woning via makelaardij [AG] te koop stond en [L] voert aan bij die makelaar informatie te hebben ingewonnen. Indien komt vast te staan dat [L] onjuiste informatie heeft verschaft over de partij die hij vertegenwoordigde, met het doel om [A] te bewegen de woning voor een lager bedrag aan zijn vennootschap te verkopen en daarnaast dat [AJ]/[AG] in overleg met [L] en/of [J] de woning buiten medeweten van [A] buiten de normale verkoopkanalen heeft gehouden teneinde [A] in de situatie te brengen dat zij een lagere koopprijs zou accepteren, is dit onrechtmatig. [A] draagt hiervan de bewijslast. [A] wijst in dit verband op haar eigen stellingen en verklaring. Daarbij heeft ook [B] verklaard dat zij op grond van hetgeen [L] aan haar vertelde meende dat zij de woning van [A] kocht. [L] voert niet aan dat hij op een eerder moment heeft gemeld voor wie hij optrad, doch wijst op de ter zake van deze koop opgemaakte aktes, waarin de naam van zijn vennootschap is opgenomen. [L] heeft daarover volgens [A] gezegd dat hij voor zijn nichtje die in de problemen zat een huis zocht en volgens [B] dat dat kwam doordat hij alles voor haar regelde. Het beeld dat [B] van [A] kocht heeft hij ondanks de andersluidende waarheid en aktes tegenover hen niet ontzenuwd. Op grond hiervan is op basis van de schriftelijke verklaringen van [A] en [B] afdoende bewijs geleverd van de omstandigheid dat [L] onjuiste informatie heeft verschaft over de partij die hij vertegenwoordigde. [L] heeft zelf aangevoerd dat hij met zijn handelen als doel had om middels een prijsverschil bij deze transacties een winst te verwerven. Over het akkoord gaan met een lager verkoopbedrag, heeft [A] gesteld dat dit kwam door de lange tijd die het nam voordat het huis verkocht kon worden. Met betrekking tot het overleg tussen [L] en/of [J] en [AJ]/[AG] heeft [A] slechts als bewijs aangevoerd dat in het vooronderzoek voor het TROS-programma ‘Opgelicht’, is gebleken dat haar woning niet via de gebruikelijke kanalen te koop heeft gestaan. De verklaring van [L] over de reden waarom er geen bord in de tuin stond en zijn bekendheid met de moeilijke financiële positie van [A], duiden op contacten met de verkopend makelaar die niet passen binnen diens relatie tot een kandidaat-koper. Uit de thans onbetwist gebleven stellingen en de verklaringen van partijen, volgt echter niet het bewijs dat [AJ]/[AG] met [L] en/of [J] hebben samengewerkt teneinde [A] in de situatie te brengen dat zij een lagere koopprijs zou accepteren. [A] heeft ter terechtzitting gesteld dat zij getuigen wil horen. Zij heeft echter niet gespecificeerd op welke punten zij tot nadere bewijslevering wenst te worden toegelaten, zodat dit bewijsaanbod wordt gepasseerd. Het verband tussen de wel bewezen geachte omstandigheid dat [L] een valse voorstelling van zaken heeft gegeven en het akkoord gaan met een lagere koopprijs is derhalve niet bewezen. [A] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit tot onrechtmatig handelen van [J] c.s. jegens haar kan worden geoordeeld.
7.5. [B]
7.5.1. [B] licht haar stelling als volgt toe. [B] was tijdens de eerste bezichtiging door [L] aanwezig – [L] betwist dit feit niet - en werd gepresenteerd als geïnteresseerde in aankoop van Kantershof 145, doch heeft daarna alleen nog contact gehad met [L]. Haar is gezegd dat de vraagprijs € 205.000,- bedroeg. Volgens [J] kon [B] een financiering van circa € 150.000,= afsluiten, zodat zij circa € 55.000,= tekort kwam. De oplossing van [J] was dat [X] borg zou staan voor de ontbrekende € 55.000,=. Door deze borgstelling zou [B] in staat zijn voor de volledige koopsom financiering te verkrijgen. De borgstelling zou maximaal één jaar duren. Na één jaar zou de borgstelling worden doorgehaald. Zij ging er op basis van de mededelingen van [L] en [J] van uit dat zij de woning kocht van [A]. Haar is niet meegedeeld dat de verkoper Corazon Vastgoed B.V. was, waarvoor [L] optrad. De koopprijs was voor haar te hoog, maar zij is er door [L] en [J], die een persoon ([X]) voorstelden die borg voor haar hypotheekbetalingen zou staan, toe bewogen om de koop toch voor € 205.000,- met een hypotheek voor € 241.000,- aan te gaan, niet wetende dat de woning diezelfde dag voor € 162.500,- door [A] aan Corazon Vastgoed B.V. werd geleverd. Voorts is achteraf gebleken dat [X] mede-eigenaar en hoofdelijk schuldenaar voor de hypotheek is geworden. [J] en [L] waren voor [B] op zoek naar een geschikte woning en uiteindelijk blijkt [B] een woning van een vennootschap van [L] te kopen, die op dezelfde dag twee maal geleverd wordt voor koopprijzen die € 42.500,- van elkaar verschillen. [B] heeft aan [L] gemeld dat zij drie dagen voor ondertekening de voorlopige koopaktes van de notaris ontving en [L] heeft aan haar gezegd dat alles in orde was, dat hij alles zou regelen. Toen de door haar verwachte verkoopster, [A], niet bij de ondertekening aanwezig was en [B] daarnaar vroeg, zei [L] volgens [B] en [L] betwist ook dit niet, dat dat niet nodig was omdat hij alles afhandelde. Aan [B] is steeds gezegd dat [J] en [L] alle administratieve en papieren rompslomp voor hun rekening namen en dat zij geen vragen hoefde te stellen, aldus [B].
7.5.2. [L] betwist niet dat tegenover [B] als vraagprijs € 205.000,- is gehanteerd. Hij voert aan dat de hoedanigheid van de verkoper Corazon Vastgoed B.V. en van de kopers [B] en [X] geheel duidelijk blijkt uit de aktes, die [B] heeft ondertekend. Zij had hierover vragen moeten stellen of op een andere wijze invulling geven aan haar onderzoeksplicht.
[J] voert aan dat hij geen contractspartij is geweest. [Yy] Beheer C.V. heeft advieswerkzaamheden voor [B] verricht en daarvoor gedeclareerd. [J] is gevolmachtigde van deze C.V. en voert aan binnen zijn volmacht te hebben gehandeld. [J] heeft er voorts voor zorggedragen dat een andere vennootschap Faya Loby Real Estate C.V. verbouwingswerkzaamheden heeft verricht. Ook hiervoor is een factuur door deze vennootschap verzonden. De aansprakelijkheid voor het geheel van de hypotheek en het gedeelde eigendom blijkt allemaal uit de aktes en kan dus geen verrassing zijn voor [B], aldus [J].
7.5.3. De rechtbank overweegt als volgt. [J] namens [R] & Partners en daarnaast [L] handelden voor [B] krachtens een overeenkomst van opdracht, zoals hiervoor reeds is vastgesteld. Hiervoor is onder 7.4.3 reeds geoordeeld dat [L] onjuiste informatie heeft verschaft over de partij die hij vertegenwoordigde. Ook [B] is hierover niet juist ingelicht. Daarbij komt dat zij bleek te kopen van een door [L], haar adviseur, vertegenwoordigde vennootschap. Ook op gerichte vragen heeft [B] geen antwoord gekregen waaruit zij dit kon opmaken. [L] voert aan dat dat uit de koop- en leveringsaktes bleek. Het lezen en vragen stellen naar aanleiding van de aktes hebben [L] en [J] ontmoedigd. Op al deze punten hebben [L] en [J] onvoldoende gemotiveerd verweer gevoerd tegen de gedetailleerde verklaring van [B]. Dat de notariele akte de koop juist weergeven, doet er niet aan af dat [L] en [J] een andere voorstelling van zaken dan de werkelijke hebben laten voortbestaan, waarbij zij hun eigen belang bij de transactie hebben verzwegen, en zodoende [B] opzettelijk hebben misleid. Onder die omstandigheden handelden zowel [J] als [L] onrechtmatig jegens [B]. Dat en waarom de rechtbank oordeelt dat [J] en [L] hierbij in persoon hebben gehandeld is eveneens hiervoor reeds overwogen.
7.6. [D]
7.6.1. [D] heeft haar stelling als volgt onderbouwd.
[D] kwam via de kerkgemeenschap in contact met [J] en heeft hem verteld van de moeilijke financiële positie waarin zij verkeerde en dat haar woning te koop stond via [AF] Makelaardij voor € 279.000,-. Er was veel interesse voor de woning. [J] heeft [D] aangeraden om de woning via [AG] Makelaars te koop aan te bieden, want dan zou [J] haar goed van dienst kunnen zijn. [J] zou alles doen wat de verkoop betreft. [D] deed dit en de interesse voor de woning liep terug. [D] werd door een incassobureau aangemaand haar hypotheek te voldoen, hetgeen zij aan [J] vertelde. [J] heeft haar toen verteld dat het incassobureau haar woning via de veiling zou gaan verkopen en dat die dan heel weinig zou opleveren. [J] heeft geadviseerd om de garage apart te verkopen en met de opbrengst de hypotheeksom te verlagen. Dit heeft [D] gedaan. De garage is onder de marktprijs verkocht. De opbrengst is ten goede gekomen van een schuld bij de ABN Amro Bank en niet van de hypothecaire schuld voor de garage. [D] heeft het vermoeden dat haar woning niet via [AG] op de woningmarkt is aangeboden. Achteraf heeft zij van makelaar [AF] gehoord dat hij wel vele gegadigden doorgestuurd heeft naar [AG]. Op een gegeven moment kwam er een koper voor de woning, die het veel lagere bedrag van € 230.000,- bood. [D] weigerde de woning voor dat bedrag te verkopen, het bod werd verhoogd tot € 245.000,- en de makelaar en [J] adviseerden haar dringend om op dat bod in te gaan. [D] heeft toen steeds in de zuiverheid van [J] geloofd. De makelaar wist echter van de verdere schuldenpositie van [D], waarover [D] hem niet maar [J] wel had ingelicht. [D] is op enig moment gebeld door [K], die haar vertelde dat hij de financiële afwikkeling van de zaak deed namens [AG] Makelaars. De woning is gekocht door [L], die bij de verkoop door de notaris werd vertegenwoordigd, en [D] heeft de notaris Sterel gemachtigd voor de levering. Zodoende heeft [D] [L] niet ontmoet. Aan [D] is achteraf gebleken dat een [AH] aan wie zij maanden voor de verkoop door [J] als goede vriend werd voorgesteld, de [L] was die haar woning heeft gekocht. [D] was er niet van op de hoogte dat de woning op de leveringsdatum 8 februari 2005 slechts 20 minuten na de levering door haar, zou worden doorverkocht aan [I] en [Q] voor € 280.000,-.
7.6.2. [L] voert aan niets met [D] te maken gehad te hebben dan dat hij via de makelaar met haar heeft onderhandeld over de koop van haar huis. Bovendien is de koopprijs niet ver verwijderd van de vraagprijs als er mee rekening wordt gehouden dat die vraagprijs inclusief de garage was en deze koop exclusief die garage. Als [D] ontevreden was met de prijs had zij de woning niet moeten verkopen.
[J] voert aan geen contractspartij in deze te zijn geweest. [J] betwist dat hij [D] heeft geadviseerd haar woning bij [AG] makelaars te koop te zetten en de woning te renoveren.
7.6.3. De rechtbank oordeelt hieromtrent als volgt. [J] handelde voor [D] krachtens een overeenkomst van opdracht, zoals hiervoor reeds is vastgesteld. Indien komt vast te staan dat [J] opzettelijk de informatie heeft verzwegen dat de hem bekende [L] koper was van haar woning, terwijl zij tot verkoop werd gedwongen door haar financiële positie die ook bij [J] bekend was, en [AG] in overleg met [L] en/of [J] de woning buiten medeweten van [D] buiten de normale verkoopkanalen heeft gehouden, met het doel om [D] te bewegen de woning voor een lager bedrag aan hem te verkopen zou het plegen van een onrechtmatige daad vast staan. [D] draagt hiervan de bewijslast. [J] betwist niet dat de hem bekende [L] de woning heeft gekocht en dat [D] hiervan niet op de hoogte is gebracht. [J] betwist evenmin dat hij op de hoogte was dat van haar moeilijke financiële positie. Wat betreft het handelen van [AG] heeft [D] slechts gesteld dat zij het vermoeden heeft dat haar woning niet via de geëigende kanalen te koop heeft gestaan en dat de door makelaar [AF] doorgestuurde gegadigden niet naar haar zijn doorgestuurd. Op dit punt heeft zij geen nadere bewijsmiddelen naast haar eigen verklaring in het geding gebracht. Voorts heeft zij op dit punt geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan, de algemene opmerkingen dat [A] c.s. getuigen willen horen is daarvoor onvoldoende. De omstandigheden waaronder kan worden geoordeeld dat van onrechtmatig handelen sprake is, zijn dan ook niet bewezen.
7.7. [H]
7.7.1. [H] heeft zijn stelling als volgt onderbouwd. [H] stelt dat hij aanvankelijk de woning te koop heeft aangeboden via een makelaar in Diemen en vervolgens via [AG] Makelaardij. Op 7 februari 2003 heeft [AG] een waardeverklaring voor de woning afgegeven van € 310.000,=. De woning is door [AG] op onvoordelige wijze gefotografeerd gepubliceerd in een Magazine en met een foutieve tekst op de website van [AG] geplaatst. Achteraf is gebleken dat er in tegenstelling tot hetgeen de makelaar tegen hem zei, wel degelijk belangstelling voor de woning bestond. Na twee jaar is de vraagprijs naar beneden bijgesteld tot € 279.000,-. Kort daarna is een bod gedaan van € 235.000,-, welk bod is verhoogd tot € 242.500,-, voor welk bedrag de woning door hem is verkocht. Hij heeft voor de koopovereenkomst en voor de levering volmachten aan de notaris getekend. De woning is vervolgens verkocht voor € 300.000,= aan [J] en Corazon Finance B.V.i.o. [H] stelt dat de woning is verkocht voor een prijs ver beneden de markt- en taxatiewaarde, en dat opzettelijk is verzwegen dat de woning dezelfde dag voor een substantieel hoger bedrag is doorverkocht door [J] en Corazon Finance B.V.i.o aan [AD] en [AE], hetgeen [J] in de gegeven omstandigheden en gelet op het geheel van de feiten en omstandigheden in deze zaak, verplicht was mede te delen.
7.7.2. [L] voert aan dat hij niet wordt genoemd in het relaas van [H]. Hij ontkent op welke wijze dan ook betrokken te zijn bij deze transactie.
[J] voert aan dat Corazon Finance B.V. deze koop heeft bekrachtigd, nadat hij de koop in privé en namens de BV in oprichting had gesloten. [J] is niet meer in privé aansprakelijk voor deze transactie. Bij het behalen van een winst bij deze onroerend goed-transactie heeft [J] op geen enkele manier onrechtmatig gehandeld, aldus [J].
7.7.3. De rechtbank overweegt als volgt. Zoals hiervoor reeds is overwogen, is het tegen een lager respectievelijk hoger bedrag dan de marktwaarde kopen dan wel verkopen van een onroerende zaak op zich niet onrechtmatig. [H] heeft als bijkomende omstandigheid alleen gesteld dat de foto van en de tekst over zijn woning in de advertentie en op de website van [AG] niet gunstig was. Hij heeft niet gesteld met welke gedraging van [J] of [L] jegens hem onrechtmatig hebben gehandeld. Hij heeft daarnaast ter onderbouwing alleen gerefereerd aan een complot tussen deze gedaagden met [AG], dat zou moeten blijken uit de overige transacties die via [AG] zijn gelopen. Daarmee heeft [H] onvoldoende gesteld ter onderbouwing van zijn stelling dat [J] en [L] onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld.
7.8. [C]
7.8.1. [C] stelt ter onderbouwing omtrent de koop van de woning aan het Grondzeilerplantsoen het volgende.
Zij heeft zelf ontdekt dat de woning te koop stond en dit aan [L] gemeld en verteld dat de koopprijs € 138.000,= zou zijn. [L] had regelmatig daarover contact met [J]. [C] heeft tussentijds zelf een bod op de woning gedaan, maar daarover werd [L] erg boos en door [L] werd haar op het hart gedrukt de deal met verkoper de Stichting De Alliantie vooral niet te verpesten door de verkoper om een verklaring te vragen. Zij moest het allemaal aan hen overlaten. De woning werd steeds duurder en uiteindelijk bedroeg de koopsom € 160.000,=. [C] kon dat niet betalen, doch [L] wist een persoon die voor maximaal één jaar voor haar borg zou staan, als [C] ook weer voor een ander borg wilde staan. [C] moest in ruil daarvoor gedurende maximaal één jaar borg staan voor het financieringstekort van een andere koper voor de woning Rode Klaver 39. Deze borgstelling over en weer was een volstrekt normale gang van zaken volgens [J] en [L]. Zij heeft uiteindelijk een hypotheek gesloten voor € 181.000,-. [C] stelt niet in contact geweest te zijn met [S] van wie zij de woning uiteindelijk heeft gekocht. [L] en [J] waren naast [T] en zijzelf bij de notaris aanwezig. [S] werd bij de ondertekening vertegenwoordigd door kandidaat-notaris Vinks. [C] stelt dat zij vermoedt dat [S] een handlanger is van [L] en [J].
7.8.2. [L] voert aan dat hij geen contractspartij is bij de koop van de woning door [C], hetgeen ook volgt uit de koopovereenkomst en leveringsakte. [L] heeft ook geen contact gehad met [C] over deze transactie. [L] betwist dat [S] een handlanger van hem zou zijn.
[J] voert aan dat ook hij bij de koop van die woning door [C] geen partij is en dat [C] niet kan zijn verrast door het mede-eigendom van [T] van die woning, omdat dit in de akte tot levering staat. Die akte is voorgelezen en [C] heeft hem getekend.
7.8.3. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. [L] en [J] betwisten niet dat de vraagprijs van de woning Grondzeilerplantsoen aanvankelijk € 138.000,= was en dat na hun bemiddeling [C] € 160.000,= heeft betaald. Op de dag van overdracht is de woning tweemaal getransporteerd, eenmaal aan [S] voor € 138.000,- en eenmaal aan [C] voor € 160.000,-. Zodoende heeft [S] een winst gemaakt van € 22.000,=. [L] en [J] hebben, naar [C] onweersproken heeft gesteld, haar niet meegedeeld dat de woning op de dag van transport twee maal is overgedragen, waarbij een aanzienlijke winst is gemaakt. Zij hebben evenmin ontkend dat hen dit bekend was. [L] en [J] zijn de personen die over de koop door [C] hebben onderhandeld en [C] is daar geheel buiten gehouden. [C] heeft nimmer contact gehad met [S]. Ook dit is door [L] niet betwist. Hieruit volgt dat het niet anders kan zijn dan dat [L] en [J] zowel met Stichting De Alliantie als met [S] hebben onderhandeld en dat dit ertoe heeft geleid dat [C] de woning van [S] kocht voor een hoger bedrag dan zij zonder hun bemiddeling had betaald. Het [C] hiervan niet op de hoogte te stellen, samen met de overige hier genoemde omstandigheden is voldoende voor het oordeel dat [L] en [J] onrechtmatig hebben gehandeld door voor [C] te onderhandelen over de koop van de woning aan het Grondzeilerplantsoen terwijl [C] buiten deze onderhandelingen werd gehouden, waarbij zodanig samen te werken met [S] dat hij de woning kocht voor de aanvankelijk door [C] geaccepteerde koopsom, en vervolgens verkocht aan [C] voor een € 22.000,- hogere koopsom. Het ondertekenen en de inhoud van de koop- en hypotheekakte doen hier niet aan af.
7.9. [E] en [F]
7.9.1. [E] en [F] lichten hun stellingen als volgt toe. [E] kende [L] reeds langere tijd en heeft via hem [K] leren kennen die voor haar in februari 2005 een hypotheek voor haar woning heeft geregeld. Daarna, in maart 2005, vroeg [L] of zij tijdelijk een woning op haar naam wilde hebben, na dat jaar zou de woning aan een vriend van hem – die de woning op dat moment bewoonde - worden overgedragen. [F] is via [Q], die werkzaam is bij [R] & Partners, benaderd met de vraag of zij wil helpen door een huis aan haar te verkopen, waarna het gelijk weer in de verkoop gezet zal worden. Het zou [E] en [F] niets kosten en zij zouden ieder als dank € 3.000 ontvangen. [F] heeft dat bedrag wel en [E] heeft het niet gekregen. [F] heeft een ondertekende overeenkomst, hiervoor weergegeven onder 2.30 op papier gekregen. [E] heeft haar twijfel over dit verzoek en de mogelijkheid om twee hypotheken te hebben met [K] besproken, maar die heeft haar keer op keer uitgelegd en ervan verzekerd dat er geen enkel probleem was en dat dit een normale gang van zaken was. Aan [F] is keer op keer door [Q] verteld dat dit niet illegaal is en dat de woning zo verkocht zal kunnen worden. Toen hebben zij ingestemd. [E] is aan [F] voorgesteld door [K] in het La Place restaurant in Amsterdam Zuid-Oost, waar [E] en [F] diverse stukken - waaronder hypotheekstukken - hebben getekend die zij niet hadden gelezen omdat zij [L], [J] en [K] vertrouwden. Ook werden er bij notaris Sterel stukken getekend, die [E] niet vooraf toegezonden heeft gekregen. Die stukken zijn door de notaris ook niet voorgelezen of voorgehouden. [E] en [F] hebben de woning op 4 mei 2005 samen op hun naam gekregen, koopsom was € 330.000,- en de hypotheeksom was € 357.000,-. Pas bij de notaris zagen [E] en [F] dat [L] en Corazon Vastgoed B.V. i.o. de verkoper was. Op 3 april 2006 zijn [E] en [F] ’s ochtends van hun bed gelicht, omdat er een hennepkwekerij in de woning bleek te zijn. Zij hebben de woning laten herstellen voor € 7.450,-. Zij waren er niet mee bekend dat de woning verhuurd werd. [L] deed steeds beloftes die hij niet nakwam en [J] was niet meer te bereiken voor [E] en [F]. [L] heeft wel een verklaring getekend waarin hij verklaart dat [E] financieel niet aangesproken kan worden, hiervoor opgenomen onder 2.35. Het huis bleek sinds de koop door [E] en [F] niet te koop te hebben gestaan. Later zijn [E] en [F] te weten gekomen dat de woning op 4 mei 2005 nog een keer is overgedragen, namelijk voordat dit aan hen gebeurde, voor een koopprijs van € 270.000,- aan [L] en Corazon Vastgoed B.V. i.o..
7.9.2. [L] voert aan dat de leverings- en hypotheekaktes helder de werkelijke toestand weergeven. Voorts hebben zij gehandeld met een vennootschap en niet met [L] in privé. Die vennootschap is door eisers niet aangesproken. [E] en [F] hebben de woning verhuurd. Daar heeft [L] geen enkele bemoeienis mee gehad. De taxatie voor deze woning bedroeg volgens het rapport van 2 maart 2005 van Obrecht Makelaars € 330.000,- en de koopprijs was dus niet te hoog. [L] voert aan dat hijzelf of Corazon Vastgoed B.V. geen verplichting had om de woning na de koop door [E] en [F] weer te koop te zetten. Er bestaat geen andere verplichting dan die tot uitdrukking komt in de overeenkomst die hiervoor onder 2.30 is weergegeven. Na een jaar zouden de financiele verplichtingen niet meer voor [L] zijn. [L] heeft bij zijn handel in onroerend goed gebruik gemaakt van zijn uitgebreide netwerk en kennis van de woningmarkt in Almere.
[J] voert aan dat hij bij deze transactie geen contractspartij is geweest. Ook voorafgaand aan de koop is hij niet betrokken geweest. De overeenkomst van 4 mei 2005 met [F] heeft hij namens [R] & Partners gesloten. [F] heeft ook € 3.000,- ontvangen voor het sluiten van deze koopovereenkomst.
[K] voert aan dat hij voor hen overeenkomstig hun mededelingen een hypotheekaanvraag heeft gedaan en de bijbehorende aktes heeft laten opstellen. Van foutieve inhoud, die hij van eisers zelf heeft vernomen, valt hem niets te verwijten. Eerder is hij het die onjuiste informatie van hen heeft gehad.
7.9.3. De rechtbank overweegt als volgt. De redenen waarom [E] en [F], die onbetwist stellen dat zij elkaar voorafgaande aan deze koop niet kenden, zeggen tot het kopen van de woning zijn overgehaald stroken niet met elkaar. Voor het overige komen hun versies wel overeen. [F] heeft een schriftelijke overeenkomst overgelegd van hetgeen met haar is afgesproken en de inhoud daarvan strookt met de toelichting van [E] en [F] op hun handelen. [L] en [J] betwisten die niet. Op geen moment spreken zij over onderhandeling voor de koop van de woning of bezichtiging daarvan. Ook dat strookt met de tijdelijkheid en de achtergrond van het helpen van [L] en [R] & Partner/[J]/[Q]. [K] voert een algemeen verweer en betwist niet dat hij [F] in La Plaza aan [E] heeft voorgesteld. Het verweer van [L] dat het hier een normale onroerend goedtransactie betreft, waarbij hij weliswaar winst heeft gemaakt, gaat niet op. Met een normale onroerend goedtransactie is hier afwijkend dat [E] en [F] € 3.000,- vergoeding voor hun aankoop ontvangen of krijgen toegezegd. Voorts is afwijkend dat [E] en [F] de woning niet hebben bezichtigd, dat [J] na de levering voor betaling van de hypotheek zorg droeg, hetgeen hij niet heeft ontkend. Ook [L] erkent dat hij een paar hypotheekbetalingen voor [E] heeft gedaan. De woning is via [R] & Partners verhuurd, terwijl de afspraak volgens [E] en [F] was dat die verkocht zou worden. Al deze omstandigheden meegewogen, is sprake van een onrechtmatige daad gepleegd door [L] en [J] nu bewezen wordt geacht dat zij [E] en [F] ertoe hebben bewogen om een huis te kopen en daarvoor op hun eigen naam een hypotheek te sluiten, terwijl hen werd voorgehouden dat zij binnen de termijn van een jaar van deze verplichtingen zouden zijn verlost. De tijdelijkheid van deze transacties was door [L] en [J] met [E] en [F] overeengekomen, terwijl ook aan [L] en [J] bekend moet zijn dat het niet voldoen aan die verplichting tot zorgdragen voor verkoop, met het vooropgezette plan dat daaraan gelet op alle omstandigheden van dit geval daaraan ten grondslag moet hebben gelegen, tot gevolg zou hebben dat deze eisers aan de koopovereenkomst en voor lange tijd aan de hypotheekakte gebonden zouden zijn. Dat de koop- en hypotheekakte dit laatste weergeven, doch [E] en [F] daarop niet voldoende hebben gelet toen zij deze aktes ondertekenden, doet er niet aan af, nu het zich voordoen als deskundigen en het handelen met een vooropgezet plan, zoals hier bewezen wordt geacht mede dit ongelezen ondertekenen inhield, nu de bewezenverklaring tevens meebrengt dat door [E] en [F] vanwege hun geringe rol, namelijk het op hun naam krijgen van een woning voor beperkte tijd, zonder financiële consequenties, leiden tot onoplettendheid bij hetgeen zij daartoe verder ondertekenen. [E] en [F] hebben ook voldoende aannemelijk gemaakt dat zij hierdoor schade hebben geleden. De betrokkenheid van [K] bij het overhalen tot koop van de woning over te gaan – namelijk alleen bestaand uit het volgens [E] tegen hen zeggen dat deze transactie legaal is, is – indien bewezen - te gering om ook ten opzichte van hem een onrechtmatige daad bewezen te achten.
7.10. [G], [I] en [C]
7.10.1. [G], [I] en [C] lichten hun stellingen als volgt toe.
[G] stelt dat zij [L] al van de middelbare school kent. Door [L] is zij aan [J] voorgesteld. Dezen hebben haar hulp gevraagd bij een onroerend goed-transactie ten behoeve van een moeder, mevrouw [AC], en haar zieke dochter. Het zou om een tijdelijke borgstelling voor 6 maanden tot een jaar gaan ten behoeve van de hypotheek voor Humberto Delgadoplein 11 en zij zou er geen financieel nadeel van lijden. Daartegenover heeft zij € 3.000,- ontvangen, die betaald is uit de hypothecaire lening. [J] en [L] hebben een tijdje de hypotheekbetalingen verricht. Uit de nota van afrekening van de notaris blijkt dat er een bedrag van € 17.800,= in rekening is gebracht voor verbouwingswerkzaamheden door Faja Loby Real Estate/Corazon Finance, maar er zijn geen verbouwingswerkzaamheden aan de woning verricht. Tevens is ten onrechte een bedrag van € 499,80 wegens taxatiekosten in rekening gebracht, aldus nog steeds [G]. Zij heeft met [K] contact gekregen, doordat deze haar naar zijn zeggen in opdracht van [J] en [L] belde teneinde de financiering te regelen. De financieringsaanvraag is buiten haar om gegaan. De woning is op 2 september 2005 aan haar en [AB] overgedragen. Zij wist niet dat de woning werd gekocht van Corazon Vastgoed B.V. waarvoor [L] optrad en evenmin dat de woning die dag ook aan Corazon Vastgoed B.V. was geleverd. [G] is op 2 september 2005 op het kantoor van de notaris verschenen, die de aktes heeft voorgelezen. Alle documenten waren voorbereid door [J], [L] en [K]. [AB] ontmoette zij bij de notaris voor het eerst. De woning bleek niet in gebruik te zijn door mevrouw [AC], maar verhuurd te zijn door [J] en [L] aan de heer [AK]. Zij heeft [K] voor het eerst in 2006 ontmoet, aldus nog steeds [G].
7.10.2. [I] stelt met verwijzing naar de brief hiervoor opgenomen onder 2.11, dat hij dacht dat hij voor een borgstelling tekende voor maximaal negen maanden zonder dat hij voor enige kosten zou opdraaien. Hij stelt dat hem door [L] en [J], met wie hij via een vriend [AL] in contact is gebracht, is gevraagd om borg te staan voor [Q] die in de woning aan de Omval zou gaan wonen. Aan [I] werd verteld dat haar vriend na een half jaar een vast contract zou krijgen. Die vriend was er bij de notaris ook bij. De hypotheek zou na 9 maanden op hem overgaan. [I] heeft [Q] voorafgaand aan de ondertekening bij de notaris een keer gezien in een restaurant. [K] zag hij voor het eerst op de comparitiezitting. Hij is met [L] en [J] de hiervoor onder 2.11 weergegeven overeenkomst aangegaan, waarin nooit wijziging is gebracht. [L] en [J] zouden hiervoor aan [I] € 3.000,- betalen. Zij zouden alles verder afwikkelen. [I] heeft vooraf geen conceptaktes toegezonden gekregen. Drie dagen voorafgaande aan de bijeenkomst bij de notaris heeft hij een aantal stukken ondertekend die hij van [L] en [J] had gekregen. In de hypotheekaanvraag staat ten onrechte dat [I] samen met [Q] de woning zou bewonen. Na 9 maanden heeft hij geprobeerd contact met [L] en [J] te krijgen. [I] stelt [Q] niet te kennen. Hij heeft gemerkt dat hij eigenaar van de woning aan de Omval was geworden nadat hij benaderd was door een detective voor het programma Opgelicht van de TROS. De mededelingen die [Q] blijkens de contactaantekeningen aan Vesting Finance hiervoor weergegeven onder 2.19 heeft gedaan over een scheiding van [I] kloppen in het geheel niet. [I] heeft ook twee kopieen van betalingsbewijzen van Corazon Vastgoed en [L] aan [Q] hiervoor weergegeven onder 2.21 overgelegd. [K] heeft ING en hem vals voorgelicht. [K] heeft in strijd met de waarheid in de financieringsaanvraag verklaard dat [I] en [Q] de woning gezamenlijk wilden aankopen en bewonen, hetgeen onjuist is. Zij kenden elkaar niet, aldus nog steeds [I].
7.10.3. [C] stelt dat aan haar is gevraagd om in ruil voor de borgstelling voor haar woning, ten behoeve van de koper van een woning aan de rode Klaver 39 te Uithoorn voor één jaar borg te staan. Zij zou daarvoor € 3.000,- van [J] en [L] ontvangen. Daarnaar gevraagd hebben [J] en [L] steeds gezegd dat de constructie legaal was en dat zijn nooit in de problemen zou kunnen komen, zij zeiden: “ouders staan wel vaker borg voor hun kinderen”. [J] en [L] zouden alles regelen. Na circa 10 maanden kwam [C] erachter dat zij koper was en geen borg. De hypotheek was de eerste 2 of 3 maanden wel door een ander dan zijzelf betaald. [C] heeft bemerkt dat zij eigenaar was geworden doordat zij werd aangeschreven door de SNS Bank voor betaling van de hypotheek en door Generali Verzekeringsgroep voor de premie levensverzekering. De woning bleek te zijn verhuurd aan [AI], een nichtje van [J]. [W] kent zij niet. De hypotheekaanvraag is verzorgd door [K], die dit buiten medeweten van [C] heeft gedaan, volgens [C] met gebruikmaking van haar gegevens voor de woning Grondzeilerplantsoen. In strijd met de waarheid heeft hij in de aanvraag vermeld dat [C] en [N] samen de woning wilden kopen en bewonen. [C] heeft van tevoren geen aktes ontvangen, die aktes zijn op kantoor van de notaris aan haar overhandigd, aldus nog steeds [C].
7.10.4. [L] betwist in privé betrokken te zijn bij de koop van de woning Humberto Delgadoplein 11. Tegenpartij bij deze transactie is Corazon Vastgoed B.V.. De juiste toedracht blijkt uit de aktes die ook aan [G] bekend waren en die zij heeft ondertekend. Corazon Vastgoed B.V. is ook primair aansprakelijk, doch die is niet aangesproken. [L] heeft geen druk op [G] uitgeoefend in verband met deze transactie en haar niet voorgehouden dat zij borg zou kunnen staan.
[I] wilde wat geld verdienen en [Q] wilde een woning verhuren en beheren, maar kon in haar eentje de financiering niet krijgen. [I] wilde voor een termijn van 9 maanden eigenaar worden van de woning en dat hij die daarna zou overdragen aan [Q] of aan een derde. [I] zou in die periode geen hypotheeklasten hebben. [I] heeft alle aktes ondertekend en ging daarmee omvangrijke – hoofdelijke – en langdurige verplichtingen aan. In de betrokken aktes staat alles duidelijk en helder omschreven en [I] heeft al die aktes ondertekend. De overeenkomst met [I] zou eindigen per 8 november 2005. Van [I] is tegen het eind van die periode niets vernomen. [Q] heeft tegen [R] & Partners en [L] gezegd dat zij de woning zelf wilden gaan verhuren. Toen is de betrokkenheid van [R] & Partners en [L] bij de verhuur van de woning beëindigd. Zij gingen ervan uit dat [Q] en [I] als mede-eigenaren overleg hebben gevoerd en het beheer verder zelf zouden regelen. [L] betwist dat hem kan worden verweten dat hij zich op het vlak van de voorlichting van [Q] en [I] anders heeft gedragen dan van hem, in zijn hoedanigheid van verkoper van een woning, verwacht mag worden. [I] laat na aan te geven wat hij [L] in dat kader verwijt. Er is geen sprake van oplichting. Uit het verschil in taxatiewaarden van € 250.000,- tot € 280.000,- kan dat in elk geval niet worden afgeleid. Een marktprijs kan niet objectief worden vastgesteld. Ook een eventueel valse voorlichting door [K] kan niet aan [L] worden verweten.
[L] betwist dat hij op enige wijze betrokken is geweest bij de transactie met [C]. Voorts verwijst hij naar de diverse aktes, waarin helder staat dat [C] samen met een ander de woning aan Rode Klaver heeft gekocht en geleverd gekregen en dat zij daarvoor een hypotheek heeft afgesloten. [L] heeft zich alleen via Silverhome Vastgoed B.V. i.o. kort beziggehouden met de verhuur van de woning, de huurovereenkomst met [AI] is opgesteld door deze vennootschap in oprichting, die daarin als verhuurder genoemd staat. Daarbij heeft Silverhome Vastgoed B.V. i.o. gehandeld namens [C] en [N], zoals ook blijkt uit de koopoptie in het huurcontract. Die koopoptie kan Silverhome Vastgoed B.V. i.o. als niet-eigenaar immers niet geven. De huur voor deze woning is aanvankelijk aan Silverhome Vastgoed B.V. i.o. betaald, later aan [W].
[J] voert aan dat [G] van haar stellingen geen begin van bewijs aanvoert. De aan [G] voorgehouden en door haar getekende aktes met betrekking tot de koop en hypotheek geven helder en duidelijk weer wat de situatie was en [G] was er toen in elk geval mee bekend. De woning is door [R] & Partners verhuurd aan [AC].
Met betrekking tot de stellingen van [I] betwist [J] als privépersoon te zijn opgetreden. Hij heeft gehandeld en een overeenkomst met [I] gesloten namens [R] & Partners. [J] is niet betrokken geweest bij de aankoop van de woning door [I] en [Q]. De door [I] getekende aktes zijn volstrekt helder en duidelijk en [I] kende die ook. Die aktes leveren dwingend bewijs op. Van de aktes afwijkende stellingen dient [I] te bewijzen. [I] kan niet enerzijds een bedrag van € 3.000,- aannemen en vervolgens stellen dat hij slachtoffer van de transactie is geworden. Hij heeft willens en wetens meegewerkt. De betrokken vennootschappen hebben gehandeld en [J] kan dus niet voor dat handelen in rechte worden betrokken.
[J] betwist hetgeen [C] heeft gesteld, hij is geen contractspartij bij de koop van Rode Klaver. Het is onjuist dat later pas is gebleken dat zij mede-eigenaar is geworden, dit bleek reeds helder en duidelijk uit de aktes die door de notaris zijn voorgehouden en verleden. De woning is ook niet verhuurd door [J] maar door Silverhome Vastgoed, hij heeft ook geen huurpenningen ontvangen, aldus nog steeds [J].
7.10.5. De rechtbank overweegt als volgt. Het bewegen van een persoon tot het onder een valse voorstelling van zaken sluiten van een andere dan de gewilde overeenkomst met een derde levert onder bijkomende omstandigheden een onrechtmatige daad op. Eisers [G], [I] en [C] stellen dat zij door [L] en [J] bewogen zijn tot het sluiten van een overeenkomst doordat eisers daarvoor € 3.000,- zouden ontvangen en [C] omgekeerd tevens een borg voor de hypotheek van Grondzeilerplantsoen zou krijgen. Zij stellen misleid te zijn doordat [L] en [J] hen hebben verteld dat zij borg zouden staan voor maximaal negen maanden of een jaar, dat [L] en [J] alles voor hen zouden regelen, en dat zij geen enkel financieel risico zouden lopen. Volgens de door hen ondertekende aktes zijn zij mede-eigenaren geworden en hoofdelijk schuldenaren voor de hypothecaire schulden, waaraan zij voor lange duur waren verbonden en hetgeen grote financiele risico’s met zich meebracht. Zij stellen dat hen dit pas op een veel later moment dan bij de ondertekening bekend is geworden, doordat zij in vertrouwen de stukken hebben getekend. Met het opstellen daarvan hebben zij zich niet bemoeid. Op hun vragen is geruststellend gereageerd door gedaagden. [L] en [J] hebben in algemene bewoordingen betwist hetgeen eisers gedetailleerd hebben gesteld omtrent de toedracht. Voorts hebben zij verwezen naar de door eisers getekende aktes. [L] en [J] hebben daarnaast aangevoerd dat eisers geen begin van bewijs hebben geleverd omtrent hun stellingen. Uit de aard der zaak, namelijk het bewogen zijn door de uitspraken van [L] en [J], is geen ander bewijs dan verklaringen van betrokkenen mogelijk. De verklaringen van [G], [I] en [C], en overigens ook van [B], [E], [F] en [C] die ten behoeve van de koop van de door hen gewenste aankoop een borgstelling aangeboden kregen, strookt op hoofdpunten geheel met elkaar. Daarnaast hebben [I] en [F] een vrijwel gelijkluidende overeenkomst met [L] en [R] & Partners/[J] overgelegd die strookt met de tijdelijkheid van de overeenkomst en het niet lopen van financieel risico. Voorts heeft [E] een verklaring van [L] overgelegd waarin [L] eveneens bevestigt dat er een tijdelijkheid bedoeld was en financieel risico wordt uitgesloten voor dat jaar. Ook deze schriftelijke stukken stroken geheel met de verklaringen van eisers. Van algemene bekendheid is dat het mede-eigendom en hoofdelijke verbondenheid aan een hypothecaire schuld geheel niet overeenkomt met hetgeen waarvoor de betrokken eisers dachten te tekenen. Dat de koop- en hypotheekakte de mede-eigendom en hoofdelijke aansprakelijkheid wel weergeven, doch [G], [I] en [C] daarop niet voldoende hebben gelet toen zij deze aktes ondertekenden, doet er niet aan af, nu het zich voordoen als deskundigen en het handelen met een vooropgezet plan, zoals hier bewezen wordt geacht mede dit ongelezen ondertekenen inhield, nu de bewezenverklaring tevens meebrengt dat door deze eisers vanwege hun geringe rol, namelijk die van borg voor beperkte tijd, zonder financiele consequenties, leiden tot onoplettendheid bij hetgeen zij daartoe verder ondertekenen. [L] en [J] hebben tegenover deze verklaringen en schriftelijke stukken onvoldoende gemotiveerd verweer gevoerd, zodat als uitgangspunt dient dat de betrokken eisers door [L] en [J] onder valse voorstelling van zaken zijn bewogen tot het aangaan van door hen niet gewilde overeenkomsten met derden.
7.11. Algemeen
In de hiervoor genoemde gevallen waarin tot het bestaan van een overeenkomst van opdracht en schending van de zorgplicht is geoordeeld, hebben [L] en [J] als privépersonen gehandeld en zich niet als handelaren in onroerend goed bekend gemaakt. Zij hebben daarbij - middellijk -een opbrengst verworven die niet past bij de door hun aangeboden dienstverlening, en zij hebben niet gesteld dat deze grootte en vorm van opbrengst bij hun opdrachtgever bekend was. Ten aanzien van de onrechtmatige daad overweegt de rechtbank dat [J] c.s. volgens de verklaringen van eisers hen zo hebben bewerkt dat zij alle formele handelingen ten aanzien van het opstellen van aktes aan [J] c.s. overlieten, dat zij geen vragen stelden, en dat zij geen acht meer sloegen op wat zij tekenden, alles in het vertrouwen dat [J] c.s. hun belangen behartigden. Van belang bij het bewezen achten van de door eisers gestelde feiten en gedragingen op dit punt is dat [L] en [J] in een periode van januari tot oktober 2005 bij een aantal transacties volgens een vergelijkbaar patroon hebben gehandeld en eisers die elkaar niet kenden over de verschillende transacties vergelijkbaar verklaren omtrent de uitlatingen van [L] en [J] ter aanduiding van de overtuiging die van hun woorden uitging.
Voor zover het betreft de koop van een woning door een B.V. in oprichting, doet het er niet aan af dat de koop na de oprichting door de B.V. is bekrachtigd omdat de onrechtmatige handeling door [J] persoonlijk is gedaan en bekrachtiging door de B.V. deze handeling niet ongedaan maakt of overneemt.
7.12. Complot tussen gedaagden
Eiseres stellen dat de basis voor de hoofdelijkheid het complot is tussen gedaagden. Dat [L] en [J] bij hun handelen nauw samenwerkten is uit de vele verklaringen van eisers op te maken en door hen niet weersproken. Gedaagden [L] en [J] betwisten niet dat notaris Sterel tijdens de verschillende transacties niet heeft gemeld dat hetzelfde pand op dezelfde dag twee maal werd getransporteerd. Omtrent de wijze waarop [K] betrokken was bij [L] en [J], anders dan dat [L] en [J] mensen naar hem doorverwezen, zijn door eisers onvoldoende voor bewijslevering vatbare feiten gesteld. Dit leidt tot de conclusie dat alleen tussen [L] en [J] de hoofdelijkheid zal worden toegewezen. De hoofdelijke veroordeling ten aanzien van [K] wordt afgewezen.
7.13. Het voorgaande betekent dat de gevorderde verklaringen voor recht als na te melden zullen worden toegewezen.
7.14. Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld, met dien verstande dat de kosten in het incident als na te melden zullen worden gecompenseerd.
8. De beslissing
De rechtbank
8.1. verklaart voor recht dat [L] en [J] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit overeenkomst jegens [B], [C] en [D];
8.2. verklaart voor recht dat [K] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit overeenkomst jegens [B], [E], [F], [G] en [I];
8.3. verklaart voor recht dat [L] en [J] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [B], [C], [E], [F], [G] en [I];
8.4. veroordeelt [L] en [J] hoofdelijk tot betaling aan de hiervoor onder 8.1 en 8.3 genoemde eisers van een schadevergoeding, op te maken bij staat;
8.5. veroordeelt [K] tot betaling aan de hiervoor onder 8.2 genoemde eisers van een schadevergoeding, op te maken bij staat;
8.6. veroordeelt gedaagden in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eisers begroot op € 3.256,13 en te voldoen als volgt:
- aan [B]:
€ 14,00, als vergoeding voor bij haar gevallen kosten aan vastrecht;
- aan [I]:
€ 62,75, als vergoeding voor bij hem gevallen kosten aan vastrecht;
- aan de griffier van deze rechtbank:
€ 1.808,00 aan salaris advocaat;
€ 230,25 aan overig vastrecht;
€ 670,62 aan verschotten;
€ 470,51 aan beslagkosten, en te voldoen aan de griffier door overmaking op rekeningnummer 19.23.25.728 ten name van MVJ Arrondissement Amsterdam onder vermelding van het zaak- en rolnummer;
8.7. compenseert de kosten in het incident in die zin dat iedere partij de eigen kosten van het incident draagt;
8.8. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
8.9. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. de Koning en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2008.?
