Jurisprudentie
BF5161
Datum uitspraak2008-08-20
Datum gepubliceerd2008-10-03
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Maastricht
Zaaknummers281483 CV EXPL 08-886
Statusgepubliceerd
SectorSector kanton
Datum gepubliceerd2008-10-03
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Maastricht
Zaaknummers281483 CV EXPL 08-886
Statusgepubliceerd
SectorSector kanton
Indicatie
Huur van bedrijfsruimte. Een schriftelijke opzegging, gedaan ruim voor de uiterlijke datum van opzegging, gevolgd door een door de huurder (weliswaar verloren) ontbindingsprocedure van de huurovereenkomst naar aanleiding van een tussen de verhuurder en huurder plaatsgevonden hebbend handgemeen ter zake een meningsverschil betreffende de gehuurde zaak zijn omstandigheden op grond waarvan de verhuurder heeft geweten dat de huurder de huurovereenkomst hoe dan ook niet wenste te continueren. Zijn beroep op de dwingende bepaling van artikel 7:293 BW inzake de wijze waarop de huur moet worden opgezegd in deze zaak in strijd met de redelijkheid en billijkheid geoordeeld.
Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Heerlen
zaak/rolno: 281483 CV EXPL 08-886
typ: LD
coll:
Vonnis van de kantonrechter d.d. 20 augustus 2008
inzake
de naamloze vennootschap naar Belgisch recht US TRANS INVEST N.V.,
gevestigd en kantoor houdende te Lanaken (België),
eiseres in conventie en gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. H.P.M. Stevelmans,
tegen
[gedaagde in conventie/ eiser in reconventie],
wonende te [Woonplaats],
gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. R.A. Brand.
1. Verloop van de procedure:
Eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, verder te noemen: Trans Invest, heeft gedaagde in conventie, eiser in reconventie, verder te noemen: [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie], gedagvaard voor de kantonrechter.
Onder overlegging van producties heeft [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] geantwoord en hierbij voorts een (voorwaardelijke) eis in reconventie ingesteld.
Trans Invest heeft vervolgens gerepliceerd in conventie en geantwoord in reconventie.
[gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] heeft daarop in conventie gedupliceerd en in reconventie gerepliceerd, waarna Trans Invest in reconventie nog heeft gedupliceerd.
Vervolgens is vonnis bepaald en de uitspraak daarvan op heden vastgesteld.
2. Het geschil:
2.1 [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] staat in een door hem overgelegd uittreksel van de Kamers van koophandel voor Limburg vermeld als enig beherend vennoot van de commanditaire vennootschap [Naam commanditaire vennootschap ], gevestigd te [Vestigingsplaats].
Trans Invest en [Naam commanditaire vennootschap ] hebben ter zake een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, gelegen aan de [adres], een huurovereenkomst gesloten voor de duur van vijf jaren met ingangsdatum 1 januari 2003. [commanditaire vennootschap] heeft op de begane grond van het pand een showroom, het bedrijfskantoor, een magazijn annex werkplaats ondergebracht.
Partijen zijn een huurprijs van € 1.500,-- per maand overeengekomen. De huurprijs dient telkens per eerste van de maand te zijn voldaan.
2.2 Trans Invest heeft gesteld dat [commanditaire vennootschap] vanaf december 2006 de huurprijs niet heeft voldaan en dat [commanditaire vennootschap] na een betalingsregeling te hebben getroffen, in elk geval vanaf mei 2007 (met uitzondering van de maand juli 2007), in het geheel geen huurpenningen meer heeft voldaan.
Ook aanmaningen en sommaties van haar gemachtigde hebben [commanditaire vennootschap] danwel [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie], die als beherend vennoot volgens Trans Invest (hoofdelijk) aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen van zijn commanditaire vennootschap, er niet toe kunnen bewegen de achterstand in te lopen en de huurpenningen regelmatig te voldoen.
Volgens Trans Invest dient [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] naast de achterstallige huurpenningen over de periode van mei 2007 tot en met februari 2008 (uitgezonderd de maand juli 2007), zijnde € 13.500,-- te voldoen en is hij op grond van het bepaalde in artikel 17 van de huurovereenkomst 15% van het totale bedrag aan huur exclusief BTW, zijnde € 1.800,-- aan incassokosten verschuldigd. Trans Invest merkt te dien aanzien op dat haar gemachtigde in verband met het uitblijven van de betalingen vanaf mei 2007 15 brieven aan [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] heeft laten uitgaan en daarop 11 schriftelijke reacties van [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] heeft ontvangen. Daarnaast heeft er nog een bespreking plaatsgevonden en zijn er naar aanleiding van het onbetaald laten van de huurpenningen nog 8 telefoongesprekken gevoerd.
Trans Invest stelt voorts recht te hebben op de wettelijke rente ad 6% over iedere, met ingang van mei 2007 niet (tijdig) betaalde huurtermijn vanaf de eerste van elke maand.
Subsidiair stelt Trans Invest met betrekking tot haar aanspraken op buitengerechtelijke incassokosten in elk geval € 800,-- (exclusief BTW) van [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] te vorderen te hebben.
3. De vorderingen:
3.1 In conventie:
Trans Invest vordert [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te veroordelen om tegen bewijs van kwijting:
1.aan haar te voldoen wegens achterstallige huurpenningen met betrekking tot het onder 2.1 genoemde gehuurde pand in de periode mei 2007 tot en met februari 2008 € 13.500,--;
2.aan haar te voldoen de wettelijke rente vanaf de eerste van de maand over de vervallen maar niet betaalde huurtermijnen vanaf 1 mei 2007;
3.aan haar te voldoen de buitengerechtelijke kosten, primair € 1.800,-- exclusief BTW of subsidiair € 800,-- exclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
4.aan haar te voldoen met ingang van 1 maart 2008 totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geeindigd op iedere eerste van de maand een bedrag van € 1.500,-- wegens de huur van die maand, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de eerste van die maand;
en voorts om [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] – kort gezegd – in de kosten van deze procedure te veroordelen.
[gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] weerspreekt de vorderingen. De kantonrechter verwijst hiervoor naar het door [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] gestelde in de conclusies van antwoord en dupliek.
3.2 In (voorwaardelijke) reconventie:
[gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] stelt dat hij de huurovereenkomst al op 21 oktober 2005 schriftelijk heeft opgezegd. Op grond van de huuropzegging en ondanks de ontkenning van de opzegging en ondanks het gegeven dat Trans Invest een door [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] voorgedragen andere huurder niet heeft geaccepteerd, heeft [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] met zijn bedrijf het gehuurde per 1 oktober 2007 ontruimd. In deze procedure vordert hij daarom – primair – voor het geval de huurovereenkomst om wat voor reden dan ook niet per 31 december 2007 is geëindigd dat deze alsnog op korte termijn wordt ontbonden, met veroordeling van Trans Invest in de kosten van deze procedure.
Subsidiair vordert [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] in geval de huurovereenkomst om wat voor reden niet ontbonden kan worden om Trans Invest te verplichten mee te werken aan een indeplaatsstelling, op straffe van een dwangsom van € 500,-- voor elke dag dat Trans Invest hier niet aan meewerkt, met veroordeling van Trans Invest in de kosten van deze procedure.
Trans Invest heeft de vorderingen betwist. Hiervoor wordt verwezen naar de conclusies van antwoord en dupliek.
4. De beoordeling:
4.1 In conventie:
4.1.1 In zijn verweer tegen de vorderingen van Trans Invest stelt [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] voorop dat hij weliswaar de enig beherend vennoot van [Naam commanditaire vennootschap ] is, maar dat dit volgens hem niet wegneemt dat Trans Invest ook de commanditaire vennootschap had moeten dagvaarden.
Hij is de mening toegedaan dat daaraan de gevolgen moet worden verbonden die de kantonrechter geraden acht.
Door [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] wordt niet bestreden dat hij beherend vennoot is en in die hoedanigheid hoofdelijk aansprakelijk is voor de schulden van [Naam commanditaire vennootschap ]. Door [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] worden geen gevolgen aangegeven van het niet dagvaarden van de vennootschap, zodat de kantonrechter, wat hier ook van zij, voorbij gaat aan dit verweer.
4.1.2 In deze zaak draait het om het antwoord op de vraag of [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] bij schrijven van 21 oktober 2005 de huurovereenkomst, die op 1 januari 2003 voor de duur van vijf jaren is aangegaan rechtsgeldig heeft opgezegd.
Volgens Trans Invest kan daar geen sprake van zijn nu [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] in de brief van 21 oktober 2005 mededeelt dat hij binnen nu en zes maanden de huur opzegt met zijnerzijds een opzegtermijn van 1 maand vooraf. Los van het feit dat die opzegging niet overeenstemt met de in de overeenkomst daarvoor afgesproken termijn, is dat een opzegging die in de ogen van Trans Invest ook niet strookt met hetgeen te dien aanzien in artikel 7:293 lid 2 BW dwingend rechtelijk is bepaald.
[gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] heeft op 20 juni 2007 de huur andermaal opgezegd. Trans Invest voert te dien aanzien aan dat dit een niet-tijdige opzegging is. Dat maakt dat de huurovereenkomst dus per 1 januari 2008 nog eens voor een termijn van vijf jaren doorloopt en dat [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] de uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen dient na te komen.
Trans Invest betwist tevens de door [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] opgegeven reden om de betaling van de huurpenningen stop te zetten. [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] toont de gestelde betalingsonmacht niet aan en Trans Invest betwist dat [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] zich voor de betaling van de huurpenningen op een opschortingsrecht kan beroepen op de grondslag dat Trans Invest blijft ontkennen dat [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] de huur rechtsgeldig heeft opgezegd.
4.1.3 Met betrekking tot de brief van 21 oktober 2005 waarmee [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] naar zijn zeggen de huur van de bedrijfsruimte heeft opgezegd, staat vast dat die opzegging Trans Ivest heeft bereikt, gezien de stelling van Trans Invest dat zij haar advocaat op die brief van [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] heeft laten reageren.
Uit de opzeggingsbrief van [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] van 21 oktober 2005 blijkt dat [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] de huur opzegt naar aanleiding van een handgemeen dat heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2005 ter zake een meningsverschil tussen [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] en de, volgens [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie], directeur van Trans Invest ter zake de gehuurde ruimte. Dat [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] daadwerkelijk de huur wenste te beëindigen blijkt uit zijn opmerking in genoemde brief: "Mocht u geen instemming verlenen met bovengenoemde zaak zal ik dit via een gerechtelijke procedure moeten afdwingen ….". Die gerechtelijke procedure heeft plaatsgevonden, nu Trans Invest bij conclusie van repliek heeft gesteld dat [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] in december 2005 een procedure tot ontbinding van de litigieuze huurovereenkomst heeft gevoerd en dit ook is op te maken uit de brief van [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] van 20 juni 2007 aan de gemachtigde van Trans Invest. Tot die gevorderde ontbinding is het volgens Trans Invest niet gekomen omdat de kantonrechter de vordering heeft afgewezen.
4.1.4 Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit het zojuist onder 4.1.3 weergegevene dat Trans Invest duidelijk moet zijn geweest dat [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] niet langer meer zijn bedrijf in de onroerende zaak van Trans Invest wilde uitoefenen. Hieraan doet niet af dat de door [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] gekozen woorden om dit duidelijk te maken in eerste instantie niet direct duidelijk waren. Nu hij evenwel in december 2005 een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft aangespannen, moet Trans Invest op grond daarvan duidelijk zijn geworden dat [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] de huur hoe dan ook wilde beëindigen.
Dit zo zijnde stelt Trans Invest zich op het standpunt dat de huurovereenkomst op de in acht te nemen wettelijke voorgeschreven wijze (zoals dat volgens haar ook in de - niet in het geding gebrachte – huurovereenkomst is opgenomen) dient te worden opgezegd.
In gevolge het bepaalde in artikel 3:37 BW heeft (in casu) een opzegging pas werking als de opzegging de wederpartij heeft bereikt. Mede met het oog daarop is in artikel 7:293 lid 2 BW opgenomen dat de opzegging bij exploot of aangetekend schrijven dient te geschieden.
Los van het bepaalde in artikel 7:293 lid 2 BW is hierboven al vastgesteld dat de eerste opzegging Trans Invest heeft bereikt. Mede gelet op de onder rechtsoverweging 4.1.3 beschreven omstandigheden is de kantonrechter dan ook van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als de verhuurder vasthoudt aan de formele vereisten van artikel 7:293 BW.
4.1.5 Gelet op het vorenstaande heeft te gelden dat [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] op 21 oktober 2005 de huurovereenkomst tijdig heeft opgezegd en deze dus per 1 januari 2008 is geëindigd.
Nu niet weersproken is dat [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] vanaf 1 mei 2007 de huurpenningen niet heeft voldaan en niet is gebleken of anderszins is gesteld dat [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] de huurpenningen heeft gereserveerd, dient hij te worden veroordeeld tot betaling van de huurtermijnen van af mei 2007 tot en met december 2007 minus de reeds betaalde maand juli 2007, zijnde 7 termijnen van € 1.500,-- ofwel € 10.500,--. Dit maakt voorts dat al hetgeen partijen over en weer ter zake de hoofdvordering in conventie hebben aangevoerd niet meer besproken hoeft te worden.
4.1.6 De gevorderde buitengerechtelijke kosten heeft Trans Invest gebaseerd op het bepaalde in artikel 17 van de huurovereenkomst. Nu die overeenkomst niet in het geding is gebracht en [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] deze kosten in zijn algemeenheid heeft betwist, maar, naar het oordeel van de kantonrechter niet de hierboven onder 2.2 door Trans Invest vermelde werkzaamheden op genoegzame wijze heeft weerlegd, zullen de gevorderde buitengerechtelijke kosten tot het subsidiair gevorderde bedrag toegewezen worden.
4.1.7 De gevorderde rente is op de voet van het bepaalde in artikel 6:119 BW toewijsbaar over de bedragen als aangegeven onder 4.1.5 en 4.1.6.
4.1.8 Partijen worden over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. In conventie zullen de proceskosten daarom worden gecompenseerd op de wijze als hierna in het dictum zal worden bepaald.
4.2. In reconventie:
Op grond van hetgeen in conventie is overwogen en beslist, hoeft op de voorwaardelijk ingestelde vordering niet beslist te worden.
De proceskosten zullen worden gecompenseerd.
5. De beslissing:
De kantonrechter:
In conventie:
veroordeelt [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] om tegen bewijs van kwijting aan Trans Invest te voldoen de huurpenningen met betrekking tot Door [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] gehuurde pand gelegen aan de [adres], zijnde € 10.500,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste van de maand over de vervallen maar niet betaalde huurtermijnen vanaf 1 mei 2007;
veroordeelt [gedaagde in conventie/ eiser in reconventie] om tegen bewijs van kwijting de buitengerechtelijke kosten ad € 800,-- (exclusief B.T.W.) te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
compenseert de kosten van dit deel van de procedure aldus dat elke partij haar eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar;
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie:
verstaat dat in verband met de in conventie genomen beslissing op de vordering in reconventie niet beslist hoeft te worden.
Compenseert de proceskosten in reconventie in die zin dat elke partij de eigen proceskosten draagt.
Aldus gewezen door mr. A.J. Henzen, kantonrechter en ter openbare terechtzitting uitgesproken in bijzijn van de griffier.
