Jurisprudentie

BF1961

Datum uitspraak2008-07-23
Datum gepubliceerd2008-09-23
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Rotterdam
Zaaknummers288346 / HA ZA 07-1794
Statusgepubliceerd

Indicatie

Verkoop kantoorgebouw. Verkoper vordert conform overeenkomst vergoeding van door hem afgedragen OZB over periode na overdracht. Uit redelijke uitleg van overeenkomst volgt dat koper betaling mag opschorten totdat verkoper bewijs van de betaling aan de belastingdienst heeft verstrekt. Gedurende opschorting is koper niet in verzuim. Voorts vordert verkoper schadevergoeding omdat in strijd met overeenkomst dan wel onrechtmatig vrijgave van een in depot gehouden gedeelte van de koopsom zou zijn belet. Bewijsopdracht.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM Sector civiel recht Zaak-/rolnummer: 288346 / HA ZA 07-1794 Uitspraak: 23 juli 2008 VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DE ADMIRALITEIT HOLDING B.V., gevestigd te Rotterdam, eiseres, procureur mr. M.A.T. Schroots, advocaat mr. drs. Th.F. Roest te Haarlem, - tegen - 1. de vennootschap naar het land van haar zetel H.F.S. HYPO FONDSBETEILIGINGEN FÜR SACHWERTE GMBH, 2. de vennootschap naar het land van haar zetel H.F.S. IMMOBILIENFONDS EUROPA 2 BETEILIGUNGS GMBH, beide gevestigd te München, Duitsland, gedaagden, procureur thans mr. J.W. Bitter, advocaat mr. B.A. Cnossen te ‘s-Gravenhage. Partijen worden hierna aangeduid als “De Admiraliteit”, “HFS Hypo” respectievelijk “HFS Immobilienfonds”. 1 Het verloop van het geding De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken: - dagvaarding d.d. 19 juni 2007 en de door De Admiraliteit overgelegde producties; - conclusie van antwoord, met producties; - tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 30 januari 2008, waarbij een comparitie van partijen is gelast; - proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 7 april 2008, met inbegrip van de daaraan gehechte -ter zitting door De Admiraliteit overgelegde- stukken; - de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door De Admiraliteit overgelegde reeds vooraf toegezonden- producties; - brief aan de zijde van HFS Hypo en HFS Immobilienfonds d.d. 8 mei 2008; - brief aan de zijde van De Admiraliteit d.d. 13 mei 2008, met bijlagen. 2 Het geschil De vordering luidt om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 1. HFS Hypo en HFS Immobilienfonds te veroordelen tot betaling aan van € 31.218,84; 2. te verklaren voor recht dat HFS Hypo en HFS Immobilienfonds zijn tekortgeschoten in de nakoming van op hen rustende verbintenissen, dan wel dat zij jegens De Admiraliteit onrechtmatig hebben gehandeld, en dat HFS Immobilienfonds en HFS Hypo aansprakelijk zijn voor de schade die De Admiraliteit dientengevolge heeft geleden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 3. HFS Hypo en HFS Immobilienfonds te veroordelen tot betaling aan De Admiraliteit van de wettelijke rente vanaf de datum van het opeisbaar zijn van de vorderingen; 4. HFS Hypo en HFS Immobilienfonds te veroordelen tot betaling aan De Admiraliteit van € 5.000,--, althans € 1.158,--, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, voor buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met 19 % BTW en de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding; 5. HFS Hypo en HFS Immobilienfonds te veroordelen in de kosten van deze procedure. HFS Hypo en HFS Immobilienfonds hebben de vordering van De Admiraliteit gemotiveerd betwist en geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van De Admiraliteit in de kosten van het geding. 3 De beoordeling 3.1 Tussen partijen staan, als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet of onvoldoende weersproken, mede gelet op de in zoverre niet betwiste producties, de navolgende feiten vast: a. Op 18 september 2001 heeft De Admiraliteit het kantoorgebouw gelegen aan de Admiraliteitskade 40, 50 en 60 te Rotterdam, hierna ‘het kantoorgebouw’, verkocht aan HFS Hypo, handelend voor zichzelf of voor een door haar nader te noemen opdrachtgever/meester, voor een bedrag van NLG 120.000.000,-- (omgerekend € 54.453.626,--); b. Bij brief van 28 september 2001 heeft HFS Hypo als meester aangewezen HFS Immobilienfonds, welke aanwijzing door HFS Immobilienfonds en De Admiraliteit is aanvaard; c. Bij notariële akte van levering van 2 oktober 2001 is het kantoorgebouw door De Admiraliteit geleverd aan HFS Immobilienfonds; d. Partijen zijn in artikel 6.1 van de akte van levering overeengekomen dat de aan het kantoorgebouw verbonden lasten vanaf 1 oktober 2001 voor rekening van de koper komen, hetgeen meebrengt dat de onroerende zaakbelasting (hierna: ‘OZB’) verschuldigd over het vierde kwartaal van 2001 voor rekening van HFS Immobilienfonds komt; e. De Admiraliteit werd door de gemeente eens per jaar aangeslagen voor de OZB maar had de relevante aanslag(en) ten tijde van de levering nog niet ontvangen; f. HFS Immobilienfonds heeft herhaaldelijk aangeboden de verschuldigde OZB te betalen, op voorwaarde dat zij van De Admiraliteit een bewijs van diens betaling aan de Belastingdienst zou ontvangen; g. Artikel 13.2 van de notariële akte van levering bepaalt: “In afwijking van de Koopovereenkomst is in bijlage 4 opgenomen hetgeen partijen nader zijn overeengekomen inzake de huurovereenkomst gesloten met de huurder Center Parcs N.V.”; h. Bijlage 4 bij de notariële akte van levering bepaalt: “(...) Bij het aangaan van de Koopovereenkomst was Koper niet bekend met de door huurder Center Parcs N.V. verlangde huuraanpassing. Dienaangaande heeft Center Parcs conform de bepalingen van de tussen haar en Verkoper geldende huurovereenkomst het Nederlands Arbitrage Instituut (“NAI”) verzocht een makelaar te benoemen. Koper en Verkoper zijn dienaangaande in het kader van een minnelijke regeling het navolgende overeengekomen: 1. Een bedrag, groot één miljoen tweehonderdduizend gulden (NLG 1.200.000,--), zal bij de betaling van de koopsom worden ingehouden. De Notaris (...) zal het voornoemde bedrag in depot ten behoeve van Koper en Verkoper houden; 2. Verkoper zal trachten binnen vijftien werkdagen, te rekenen vanaf heden, Center Parcs te bewegen een verklaring, waarvan de tekst in het navolgende is opgenomen, ten overstaan van de Notaris te ondertekenen; 3. Voor het geval Center Parcs de voornoemde verklaring binnen de gestelde termijn rechtsgeldig ondertekent, vervalt het depot met de gekweekte rente aan Verkoper; 4. Voor het geval Center Parcs de voornoemde verklaring niet binnen de gestelde termijn rechtsgeldig ondertekent, vervalt het depot met de gekweekte rente aan Koper. (...) 5. (...) De tekst van de onder nummer 2 e.v. genoemde verklaring luidt alsvolgt: “Ondergetekende, de naamloze vennootschap Center Parcs N.V. (...), verklaart hiermee onherroepelijk ten behoeve van De Admiraliteit Holding B.V. en haar rechtsopvolger H.F.S. Immobilienfonds Europe 2 Beteiligungs GmbH (...) dat zij afstand doet van haar bevoegdheid tot huuraanpassing (...). Center Parcs verbindt zich haar verzoek (...) bij het NAI onvoorwaardelijk in te trekken. (...).”. i. Center Parcs N.V. (hierna: ‘Center Parcs’) heeft de in bijlage 4 bij de akte van levering bedoelde verklaring niet binnen genoemde periode ondertekend; j. Tussen HFS Immobilienfonds en Center Parcs is overeenstemming bereikt over verlaging van de huurprijs. OZB 3.2 Ter zake van de OZB vordert De Admiraliteit dat zowel HFS Hypo als HFS Immobilienfonds wordt veroordeeld tot betaling van € 31.218,84, zijnde 25 procent van de over 2001 ter zake van het kantoorgebouw verschuldigde OZB. Ter comparitie heeft De Admiraliteit erkend dat HFS Hypo niet als koper valt aan te merken, en heeft zij de hier bedoelde vordering tot nakoming jegens HFS Hypo laten varen. HFS Immobilienfonds heeft erkend dat de OZB over het vierde kwartaal van 2001 voor haar rekening komt, maar betaling opgeschort totdat De Admiraliteit aantoont dat zij de OZB over deze periode daadwerkelijk aan de Belastingdienst heeft voldaan. Ter comparitie heeft De Admiraliteit haar betaling aan de Belastingdienst met stukken onderbouwd. Blijkens de brief van mr. Roest d.d. 13 mei 2007 heeft HFS Immobilienfonds na de comparitie € 31.218,84 aan De Admiraliteit betaald, zodat De Admiraliteit geen belang meer heeft bij haar vordering tot betaling van de hoofdsom. Deze vordering ligt daarom voor afwijzing gereed. 3.3 De Admiraliteit vordert wettelijke rente over de periode dat betaling van voornoemd bedrag achterwege is gebleven. HFS Immobilienfonds betwist dat zij wettelijke rente is verschuldigd, nu zij zich op een opschortingsrecht heeft beroepen. Dit verweer slaagt. Gelet op de onder 3.1 sub (a) tot en met (f) hierboven vermelde feiten bestaat tussen partijen een contractuele rechtsverhouding, uit hoofde waarvan HFS Immobilienfonds aan De Admiraliteit zou vergoeden hetgeen deze ter zake van de OZB over het vierde kwartaal van 2001 zou afdragen aan de Belastingdienst. Toen HFS Immobilienfonds deze verbintenis aanging, was De Admiraliteit nog niet aangeslagen voor deze OZB zodat de omvang van het verschuldigde bedrag nog niet vast stond. Gesteld noch gebleken is dat partijen afspraken hebben gemaakt omtrent het tijdstip waarop HFS Immobilienfonds de OZB aan De Admiraliteit diende te vergoeden. Een redelijke uitleg van de overeenkomst brengt mee, dat HFS Immobilienfonds pas aan De Admiraliteit hoefde te betalen nadat deze de relevante aanslag(en) had ontvangen en betaald. Pas na oplegging van de aanslag aan De Admiraliteit stond immers vast dat, hoeveel en wanneer De Admiraliteit aan de Belastingdienst zou moeten betalen. Pas na betaling van deze aanslag viel het risico weg dat HFS Immobilienfonds als nieuwe eigenaar rechtstreeks zou worden aangesproken tot betaling van de OZB over het vierde kwartaal van 2001. In deze contractuele rechtsverhouding volgt uit de eisen van redelijkheid en billijkheid dat De Admiraliteit gehouden is om bewijs van haar betaling aan de belastingdienst over te leggen zodra HFS Immobilienfonds daarom verzoekt. Tussen partijen staat vast dat HFS Immobilienfonds om bewijs van betaling heeft verzocht, en dat zij in afwachting daarvan de nakoming van haar betalingsverplichting heeft opgeschort. De Admiraliteit heeft het door haar verschuldigde bewijs van betaling pas ter comparitie verschaft. Onder deze omstandigheden heeft HFS Immobilienfonds de nakoming van haar verbintenis tot vergoeding van de OZB over het vierde kwartaal van 2001 bevoegdelijk opgeschort, zodat zij gedurende deze opschorting niet in verzuim is geraakt. De stellingen van partijen geven geen aanleiding om te veronderstellen dat HFS Immobilienfonds zich niet met bekwame spoed na het eerste verzoek van De Admiraliteit op opschorting heeft beroepen, zodat evenmin aanleiding bestaat om gedurende de periode dat HFS Immobilienfonds betaling zonder goede grond heeft vertraagd toch rente verschuldigd te achten. Om bovenstaande redenen zal de vordering tot betaling van wettelijke rente ter zake van de OZB worden afgewezen. Dat De Admiraliteit mogelijk wel zelf rente aan de Belastingdienst heeft betaald, leidt niet tot een ander oordeel, nu dit gelet op het bovenstaande niet aan HFS Immobilienfonds valt toe te rekenen, en geen andere omstandigheden zijn gesteld of gebleken op grond waarvan de door De Admiraliteit aan de Belastingdienst verschuldigde rente voor rekening van HFS Immobilienfonds dient te komen. Center Parcs 3.4 Ter zake van Center Parcs vordert De Admiraliteit een verklaring voor recht dat HFS Hypo en HFS Immobilienfonds zijn tekortgeschoten in de op hen rustende verbintenissen, dan wel dat zij jegens De Admiraliteit onrechtmatig hebben gehandeld, en dat HFS Hypo en HFS Immobilienfonds aansprakelijk zijn voor de schade die De Admiraliteit dientengevolge heeft geleden. Ter comparitie heeft De Admiraliteit toegelicht dat HFS Hypo alleen uit onrechtmatige daad wordt aangesproken en HFS Immobilienfonds zowel uit onrechtmatige daad als op basis van toerekenbare niet-nakoming van de overeenkomst. De Admiraliteit stelt daartoe dat HFS Immobilienfonds en HFS Hypo onrechtmatig, en in strijd met de onder 3.1 sub (h) hierboven weergegeven contractuele afspraak, hebben gehandeld door met Center Parcs onder één hoedje te spelen. Meer in het bijzonder stelt De Admiraliteit dat gedurende de periode van vijftien werkdagen vanaf 2 oktober 2001 overleg tussen HFS Immobilienfonds en/of HFS Hypo en Center Parcs heeft plaatsgevonden, en dat tijdens of als gevolg van dit overleg willens en wetens een lagere huur is overeengekomen. De Admiraliteit stelt dat het haar daardoor onmogelijk werd om zelf in redelijkheid met Center Parcs tot overeenstemming te komen, de in bijlage 4 bedoelde verklaring te verkrijgen en aldus vrijgave van het depot aan zichzelf te bewerkstelligen. 3.5 HFS Immobilienfonds en HFS Hypo hebben deze stellingen gemotiveerd betwist. Zij stellen voorop dat De Admiraliteit onvoldoende heeft gesteld ter onderbouwing van haar vordering. Zij stellen voorts dat er in de periode van vijftien werkdagen vanaf 2 oktober 2001 geen contact is geweest tussen Center Parcs en HFS Immobilienfonds en/of HFS Hypo, en dat voor het eerst over de huurprijs is gesproken op 8 november 2001. Daarnaast voeren zij aan dat het depot van NLG 1.200.000,-- de financiële gevolgen van de met Center Parcs overeengekomen huurverlaging niet heeft gedekt. 3.6 Naar het oordeel van de rechtbank zijn de summiere stellingen van De Admiraliteit voldoende concreet om aan bewijslevering te kunnen toekomen. Indien immers het door haar ten aanzien van HFS Immobilienfonds gestelde na bewijslevering komt vast te staan, volgt daaruit dat deze De Admiraliteit niet in staat heeft gesteld om ongestoord de naar het oordeel van de rechtbank: opschortende- voorwaarde voor vrijgave van het depot aan De Admiraliteit in vervulling te doen gaan. Die handelwijze is in strijd is met de tussen partijen gemaakte afspraken, neergelegd in Bijlage 4 bij de transportakte van 2 oktober 2001, zoals deze redelijkerwijs en mede gelet op artikel 6:23 BW moeten worden uitgelegd. Indien het door De Admiraliteit ten aanzien van HFS Hypo gestelde na bewijslevering komt vast te staan, volgt daaruit dat deze onrechtmatig heeft gehandeld jegens De Admiraliteit. HFS Hypo stond als ondertekenaar van de koopovereenkomst en als partij bij de transportakte in een bijzondere, door de goede trouw beheerste rechtsverhouding tot De Admiraliteit. Gelet daarop had zij zich in de bewuste periode behoren te onthouden van contacten met Center Parcs waaruit, naar haar -gelet op haar kennis van het in Bijlage 4 bij de transportakte bepaalde- duidelijk moest zijn, voor De Admiraliteit schade zou kunnen voortvloeien. Nu de stellingen die De Admiraliteit aan haar vordering ten grondslag legt door HFS Immobilienfonds en HFS Hypo zijn betwist, zal de rechtbank De Admiraliteit toelaten tot het leveren van het bewijs daarvan, zoals hieronder in het dictum omschreven. 3.7 Indien de tekortkoming van HFS Immobilienfonds en/of de onrechtmatige daad van HFS Immobilienfonds Hypo aldus komt vast te staan, moet vervolgens worden beoordeeld of er causaal verband bestaat tussen tekortkoming respectievelijk onrechtmatig handelen en de schade. Hiervoor is vereist dat De Admiraliteit binnen de termijn van vijftien werkdagen vanaf 2 oktober 2001 de verklaring conform Bijlage 4 van de akte van levering van Center Parcs zou hebben verkregen, indien het in 3.4 hierboven bedoelde overleg tussen enerzijds HFS Immobilienfonds en/of HFS Hypo en anderzijds Center Parcs niet zou hebben plaatsgevonden. De rechtbank zal HFS Immobilienfonds en HFS Hypo in de gelegenheid stellen dit te bewijzen. 3.8 De Admiraliteit vordert in dit geding verwijzing naar de schadestaatprocedure. De door De Admiraliteit aangevoerde feiten en omstandigheden wettigen niet de conclusie dat de door De Admiraliteit geleden schade nog niet (voldoende) kan worden vastgesteld. De rechtbank ziet daarom geen reden om voor de vaststelling van de schade te verwijzen naar een schadestaatprocedure. De Admiraliteit wordt daarom verzocht om zich bij conclusie na enquête uit te laten omtrent de omvang van haar schade. HFS Immobilienfonds en HFS Hypo kunnen hierop bij antwoord-conclusie na enquête reageren. Buitengerechtelijke incassokosten 3.9 Voor zover na bewijslevering ter zake van Center Parcs zal komen vast te staan dat De Admiraliteit een vordering heeft op HFS Immobilienfonds en/of HFS Hypo, zal aan de orde komen of en in hoeverre De Admiraliteit ter zake van die vordering buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt. De Admiraliteit heeft ter comparitie gesteld dat de verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden betrekking hebben gehad op Center Parcs, de OZB en een ander onderwerp. Nu de vordering ter zake van de OZB zal worden afgewezen ¬ en derhalve geen aanleiding kan geven tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten- terwijl het derde onderwerp geen rol speelt in deze procedure, wordt van De Admiraliteit verwacht dat zij in haar conclusie na enquête specificeert welk deel van haar vordering ter zake van buitengerechtelijke incassokosten ziet op de kwestie Center Parcs. Voorts dient zij aan te tonen dat zij daadwerkelijk kosten heeft gemaakt tot het beloop van haar aldus toegespitste vordering. 3.10 Ieder verder oordeel, ook ten aanzien van de proceskosten, zal worden aangehouden. 4 De beslissing De rechtbank, alvorens verder te beslissen, draagt De Admiraliteit op te bewijzen: (i) dat gedurende de periode van vijftien werkdagen vanaf 2 oktober 2001 overleg tussen enerzijds HFS Immobilienfonds en/of HFS Hypo en anderzijds Center Parcs heeft plaatsgevonden, waarin of als gevolg waarvan willens en wetens een lagere huur is overeengekomen tussen HFS Immobilienfonds en Center Parcs; en (ii) dat De Admiraliteit binnen de termijn van vijftien werkdagen van 2 oktober 2001 van Center Parcs de in Bijlage 4 van de transportakte van 2 oktober 2001 bedoelde verklaring zou hebben verkregen, indien vorenbedoeld overleg niet zou hebben plaatsgevonden; bepaalt dat indien De Admiraliteit dit bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, deze zullen worden gehoord in het gebouw van deze rechtbank voor de rechter mr. P.A.M. van Schouwenburg-Laan; bepaalt dat de procureur van De Admiraliteit binnen twee weken na vonnisdatum aan de rechtbank - sector civiel recht, afdeling planningsadministratie, kamer E 12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam - opgave moet doen van de voor te brengen getuigen en de verhinderdata van de betrokkenen aan zijn zijde in de maanden september tot en met december 2008 en dat de procureur van HFS Immobilienfonds en HFS Hypo binnen dezelfde termijn opgave moet doen van de verhinderdata van de betrokkenen aan zijn zijde in dezelfde periode, waarna dag en uur van de verhoren zullen worden bepaald; bepaalt dat het aan de hand van de opgaven vastgestelde tijdstip, behoudens dringende redenen, niet zal worden gewijzigd. Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.M. van Schouwenburg-Laan. Uitgesproken in het openbaar. 1885/1582