Jurisprudentie
BF0889
Datum uitspraak2008-07-28
Datum gepubliceerd2008-09-16
RechtsgebiedBestuursrecht overig
Soort ProcedureEerste aanleg - meervoudig
Instantie naamRechtbank Amsterdam
ZaaknummersAWB 07/1666 HUISV
Statusgepubliceerd
Datum gepubliceerd2008-09-16
RechtsgebiedBestuursrecht overig
Soort ProcedureEerste aanleg - meervoudig
Instantie naamRechtbank Amsterdam
ZaaknummersAWB 07/1666 HUISV
Statusgepubliceerd
Indicatie
De vergunning tot woningonttrekking is geweigerd omdat het belang van het behoud van de kernvoorraad zwaarder weegt dan het belang van de aanvrager. Eiser wenst geen reële compensatie aan te bieden. Eiser bestrijdt tevergeefs dat de te onttrekken woning behoort tot de kernvoorraad.
Uitspraak
Rechtbank Amsterdam
Sector Bestuursrecht
meervoudige kamer
UITSPRAAK
In het geding met reg.nr. AWB 07/1666 HUISV
tussen:
de besloten vennootschap [besloten vennootschap 1], gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
vertegenwoordigd door [persoon 2],
en:
het dagelijks bestuur van het stadsdeel Amsterdam-Centrum,
verweerder,
vertegenwoordigd door mr. N. Boelens.
1. PROCESVERLOOP
De rechtbank heeft op 11 april 2007 een beroepschrift ontvangen gericht tegen verweerders besluit van 1 maart 2007 (hierna: het bestreden besluit).
Het onderzoek is gesloten ter zitting van de meervoudige kamer van 28 mei 2008.
2. OVERWEGINGEN
Bij besluit van 3 april 2003 heeft verweerder geweigerd aan eiseres vergunning te verlenen voor het onttrekken aan de woonruimtevoorraad van de woonruimte op de eerste etage van het pand [adres 1] te [woonplaats], ten behoeve van het vergroten van de woningen op de huisverdieping en de tweede etage van dit pand.
De tegen dit besluit gerichte bezwaren heeft verweerder bij beslissing op bezwaar van
7 oktober 2003 ongegrond verklaard. Tegen dit besluit heeft eiseres beroep ingesteld (geregistreerd onder nummer AWB 03/5777 HUISV). Verweerder heeft dit besluit vervolgens ingetrokken en vervangen door de beslissing op bezwaar van 9 augustus 2005.
De rechtbank heeft het beroep met toepassing van artikel 6:19, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) mede gericht geacht tegen het besluit van 9 augustus 2005. Het beroep is door de rechtbank bij uitspraak van 8 juni 2006 gegrond verklaard, waarbij het besluit van 9 augustus 2005 is vernietigd en bepaald is dat verweerder opnieuw op de bezwaren moet beslissen.
Verweerder heeft bij het thans bestreden besluit de bezwaren opnieuw ongegrond verklaard.
Ter zitting van de meervoudige kamer op 28 mei 2008 is tevens verschenen [persoon 1], vertegenwoordigd door [vertegenwoorder persoon 1].
Ten aanzien van het verzoek van [persoo[persoon 1] (hierna: [persoon 1]) om aan het geding deel te nemen wordt het volgende overwogen.
[persoon 1] is huurster van de woning op het adres [adres 1] te [woonplaats]. De rechtbank heeft in de uitspraak van 8 juni 2006 overwogen dat [persoon 1] in deze beroepsprocedure niet als belanghebbende in de zin van artikel 1:2, eerste lid, van de Awb kan worden aangemerkt. [persoon 1] heeft geen hoger beroep ingesteld tegen deze uitspraak.
Nu [persoon 1] heeft verzuimd hoger beroep in te stellen tegen het oordeel van de rechtbank dat zij niet als belanghebbende kan worden aangemerkt, is de rechtbank aan de juistheid van dat oordeel gebonden, nu de uitspraak van 8 juni 2006 onherroepelijk is geworden.
[persoon 1] wordt in de onderhavige beroepsprocedure dan ook niet als belanghebbende aangemerkt.
De rechtbank overweegt verder het volgende.
Op dit geschil is van toepassing de (gewijzigde) Partiële Huisvestingsverordening (PHV) van 3 oktober 2006. Bij de wijziging is in hoofdstuk 3 “Beoordelingscriteria” (onder andere) een nieuw artikel toegevoegd, namelijk artikel 3A. Door middel van de toevoeging van dit artikel heeft het stadsdeel gevolg gegeven aan de kritiek van de rechtbank in de uitspraak van 8 juni 2006 dat in de verordening een bepaling ontbreekt waarin staat dat verweerder de belangen van de aanvrager in elk individueel geval dient af te wegen tegen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Met de invoering van artikel 3A is bedoeld de door de rechtbank gesignaleerde strijd met artikel 31 van de Huisvestingswet op te heffen. In artikel 31 van de Huisvestingswet is immers bepaald dat de vergunning tot woningonttrekking alleen dan kan worden geweigerd als het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
Artikel 3A, eerste lid, van de PHV is een weergave van artikel 31 van de Huisvestingswet. Het tweede lid geeft aan dat het belang van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad tot uitdrukking is gebracht in de beoordelingscriteria van hoofdstuk 3. Artikel 3A, derde lid, van de PHV geeft aan dat de beoordelingscriteria dienen ter beoordeling van het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en dat deze criteria slechts onverkort van toepassing zijn indien dit belang naar het oordeel van het Dagelijks Bestuur niet of onvoldoende wordt gemotiveerd.
Verweerders adviescommissie heeft geconcludeerd dat met de invoering van artikel 3A van de PHV de door de rechtbank vastgestelde onverbindendheid van artikel 3.3 van de PHV niet is opgeheven. De tekst van artikel 3.3 van de PHV impliceert volgens de adviescommissie nog steeds dat bij iedere samenvoeging de eis van reële dan wel financiële compensatie wordt gesteld. Om die redenen heeft de adviescommissie hoofdstuk 3 van de PHV buiten toepassing gelaten en is geadviseerd om de weigering van de vergunning in de beslissing op bezwaar te handhaven op grond van een door de adviescommissie zelf gemaakte individuele belangenafweging. Verweerder heeft het advies in het thans bestreden besluit overgenomen en aan de beslissing op bezwaar ten grondslag gelegd.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder ten onrechte de conclusie van de adviescommissie heeft overgenomen dat hoofdstuk 3 van de PHV in zijn geheel buiten toepassing gelaten dient te worden. In artikel 3.3, tweede lid, van de PHV wordt verweerder bij het stellen van een voorwaarde bij vergunningverlening de keuzemogelijkheid gegeven tussen reële en financiële compensatie. Naar het oordeel van de rechtbank houdt deze bepaling niet meer in dan een keuzemogelijkheid voor verweerder. Deze bepaling brengt niet met zich dat verweerder er niet voor kan kiezen om geen voorwaarde op te leggen als op grond van de uitkomst van de belangenafweging als bedoeld in artikel 3A, eerste lid, van de PHV het stellen van een voorwaarde niet aan de orde is. Het feit dat verweerders adviescommissie bezwaar had tegen de omstandigheid dat in artikel 3A, derde lid, van de PHV de toepassing van de beoordelingscriteria afhankelijk zijn gesteld van een procedureel aspect, te weten de omstandigheid dat de aanvrager zijn belang al dan niet voldoende heeft gemotiveerd, kan ook niet leiden tot de conclusie dat hoofdstuk 3 in zijn geheel buiten toepassing moet worden gelaten.
De rechtbank is gezien de voorgaande overwegingen van oordeel dat het bestreden besluit moet worden vernietigd wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb, omdat het besluit niet berust op een deugdelijke motivering. Het beroep van eiseres zal dan ook gegrond worden verklaard. In het onderstaande zal de rechtbank de vraag beantwoorden of er aanleiding is de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand te laten.
Verweerder(s adviescommissie) heeft in het bestreden besluit de aanvraag tot woningonttrekking rechtstreeks getoetst aan artikel 31 van de Huisvestingswet. Daarbij zijn de belangen van de aanvrager afgewogen tegen de belangen van het behoud van de kernvoorraad. Geconstateerd is dat de woning, die door middel van de vergunning zal worden onttrokken, behoort tot de kernvoorraad. Verweerder stelt zich op het standpunt dat uit verschillende beleidsnota’s, waaronder de Beleidsnota Woningonttrekking Binnenstad 1994, blijkt dat een groot belang wordt gehecht aan het behoud van de kernvoorraad in de binnenstad. De belangen van de aanvrager zien op het behalen van een redelijk rendement van de investeringen die in het kader van de renovatie van het pand gedaan moeten worden. Verweerder is van oordeel dat deze belangen niet zo zwaarwegend zijn dat zij voorrang zouden moeten hebben boven het belang van het behoud van de kernvoorraad. Het belang van het behoud van de kernvoorraad kan volgens verweerder alleen worden gewaarborgd door het stellen van de voorwaarde dat reëel wordt gecompenseerd. Eiseres heeft echter aangegeven niet reëel te kunnen compenseren. Verweerder is tot slot van oordeel dat het belang van de kernvoorraad onvoldoende gediend wordt door het stellen van de voorwaarde van financiële compensatie.
Eiseres heeft in beroep bestreden dat de woning [adres 1]) behoort tot de kernvoorraad. Volgens eiseres kan verweerder de woningonttrekkingsvergunning dan ook verlenen zonder dat de voorwaarde van reële compensatie wordt gesteld. Eiseres bestrijdt op zich niet dat de woning op grond van de bestaande huurprijs in de kernvoorraad valt, maar stelt dat deze bij huurmutatie na de noodzakelijke renovatie direct op grond van de nieuwe puntentelling buiten de kernvoorraad valt. Daaraan doet niet af dat met de huidige huurster [persoon 1] is afgesproken dat zij de gerenoveerde woning kan blijven huren tegen de oorspronkelijke huurprijs. Het is volgens eiseres maar zeer de vraag of [persoon 1] zal terugkeren in deze woning.
Verweerder heeft zich primair op het standpunt gesteld dat gelet op de Brummen-lijn in de jurisprudentie in het kader van het onderhavige beroep niet meer de vraag aan de orde kan komen of de woning al dan niet tot de kernvoorraad behoort. Uit de uitspraak van 8 juni 2006 kan worden afgeleid dat ook de rechtbank van oordeel is dat sprake is van een woning die tot de kernvoorraad behoort. Aangezien geen hoger beroep is ingesteld tegen de uitspraak, is dit gedeelte van de uitspraak onherroepelijk geworden. In het bestreden besluit is in het kader van de belangenafweging daarom uitgegaan van een woning behorende tot de kernvoorraad.
De rechtbank volgt verweerder niet in zijn primaire standpunt. In de uitspraak van 8 juni 2006 heeft de rechtbank niet uitdrukkelijk en onvoorwaardelijk een oordeel gegeven over de vraag of de woning tot de kernvoorraad behoort of niet. De rechtbank verwerpt daarom het standpunt van verweerder dat eiseres op grond van de Brummen-jurisprudentie in het kader van dit geschil niet kan bestrijden dat de woning tot de kernvoorraad behoort.
Verweerder heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat op grond van vaste jurisprudentie, bijvoorbeeld de uitspraak van de ABRS van 6 april 2005, LJN: AT3239, uitsluitend de feitelijke huurprijs bepalend is voor het antwoord op de de vraag of de woning tot de kernvoorraad behoort.
De rechtbank volgt verweerder in zijn subsidiaire standpunt. Eiseres heeft op zich niet bestreden dat op grond van de feitelijke huurprijs de woning thans tot de kernvoorraad behoort omdat de feitelijke huurprijs beneden de liberalisatiegrens ligt. Of de woning nog tot de kernvoorraad zou behoren na een eventuele renovatie is niet van belang. De doelstelling van het beleid is immers om nu aanwezige kernvoorraad zoveel mogelijk in stand te laten. Bovendien gaat eiseres bij haar stellingname dat de woning na renovatie niet meer tot de kernvoorraad behoort ten onrechte uit van een toekomstige onzekere gebeurtenis, namelijk het geval dat [persoon 1] na de renovatie niet zal terugkeren in de woning en eiseres niet langer gehouden is zich aan de afspraak te houden dat de huurprijs op hetzelfde niveau zal blijven als vóór de renovatie. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat de te onttrekken woning, gelet op de stand van zaken ten tijde van het bestreden besluit, tot de kernvoorraad behoort.
Verweerder heeft een discretionaire bevoegdheid met betrekking tot de individuele belangenafweging als bedoeld in artikel 31 van de Huisvestingswet, alsmede met betrekking tot het verbinden van de voorwaarde van reële compensatie aan de vergunning. De rechtbank kan de wijze waarop verweerder deze bevoegdheid hanteert slechts marginaal toetsen.
Verweerder heeft gesteld dat indien een woning tot de kernvoorraad behoort het belang van behoud van de woonruimtevoorraad slechts gediend kan worden met reële compensatie. Deze keuze kan de terughoudende toets van de rechtbank doorstaan. Niet in geschil is dat eiseres niet reëel kan en wil compenseren. Verweerder heeft de vergunning tot woningonttrekking derhalve in redelijkheid kunnen weigeren. Gelet hierop ziet de rechtbank aanleiding om de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand te laten.
De rechtbank acht termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte kosten, die zijn begroot op € 322,- aan kosten van verleende rechtsbijstand
(1 punt voor het door een professionele rechtshulpverlener ingediende beroepschrift x factor 1 x € 322,-). Verder dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht aan haar te vergoeden.
3. BESLISSING
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het griffierecht van € 285,- dient te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 322,- te betalen door de gemeente Amsterdam aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan op 28 juli 2008 door mr. J.P. Smit, voorzitter, en mrs.
Th.P.J. de Graaf en B.E. Mildner, rechters, in tegenwoordigheid van mr. A.E.M. Boogerman, griffier, en bekendgemaakt door verzending aan partijen op de hieronder vermelde datum.
De griffier, De jongste rechter,
Tegen deze uitspraak kunnen een belanghebbende en het bestuursorgaan gedurende zes weken na toezending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State te ‘s-Gravenhage.
Afschrift verzonden op:
Doc: B
