Jurisprudentie
BD9286
Datum uitspraak2008-07-28
Datum gepubliceerd2008-08-05
RechtsgebiedBestuursrecht overig
Soort ProcedureEerste aanleg - meervoudig
Instantie naamRechtbank Amsterdam
ZaaknummersAWB 06/3477 HUISV
Statusgepubliceerd
Datum gepubliceerd2008-08-05
RechtsgebiedBestuursrecht overig
Soort ProcedureEerste aanleg - meervoudig
Instantie naamRechtbank Amsterdam
ZaaknummersAWB 06/3477 HUISV
Statusgepubliceerd
Indicatie
Weigering vergunning tot woningonttrekking. Aangeboden pand ter reele compensatie ten onrechte geweigerd op grond van het feit dat het pand feitelijk al werd gebruikt als woonruimte. Verweerder heeft in een zeer laat stadium aangevoerd dat eiseres ten tijde van het primaire besluit geen juridisch eigenaar was. Beroep gegrond.
Uitspraak
Rechtbank Amsterdam
Sector Bestuursrecht Algemeen
meervoudige kamer
UITSPRAAK
In het geding met reg.nr. AWB 06/3477 HUISV
tussen:
Cella Media Avenir (CMA) Vastgoed B.V., gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
vertegenwoordigd door mr. M.C. van Kamp,
en:
het dagelijks bestuur van het stadsdeel Oud Zuid van de gemeente Amsterdam,
verweerder,
vertegenwoordigd door mr. N.G. Engering en mr. T.M. van Gorsel.
1. PROCESVERLOOP
1.1 De rechtbank heeft op 5 juli 2006 een beroepschrift ontvangen gericht tegen verweerders besluit van 30 mei 2006 (hierna: het bestreden besluit).
1.2 De zaak is behandeld ter zitting van de meervoudige kamer van 25 september 2007.
Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld te reageren op een nader standpunt van verweerder.
1.3 De zaak is opnieuw behandeld ter zitting van de meervoudige kamer van 3 april 2008. Nadat het onderzoek ter zitting is gesloten, zijn partijen in de gelegenheid gesteld de zaak te schikken, of mediation in overweging te nemen. Partijen hebben de rechtbank meegedeeld dat de zaak niet is geschikt. Verweerder heeft de mogelijkheid van mediation afgewezen.
2. OVERWEGINGEN
2.1 Eiseres beheert in de [adres] te [woonplaats] een aantal kantoorpanden.
Op 23 juli 2001 heeft eiseres verzocht om onttrekking aan de woonbestemming, als bedoeld in artikel 30, eerste lid, aanhef en onder a, van de Huisvestingswet, van een gedeelte van het pand [adres], teneinde de panden op [nummer] en [nummer] te kunnen samenvoegen tot één kantoorpand. Daarbij is gelijktijdig een aanbod tot compensatie gedaan met het pand [adres]. De vergunning tot woningonttrekking is verleend bij primair besluit van 14 november 2001. Na publicatie van de vergunning zijn door omwonenden bezwaren ingediend. De omwonenden hebben betwist dat er sprake zou zijn van compensatie omdat het pand sedert 1983 als woonruimte wordt gebruikt.
2.2 Bij besluit van 19 december 2002 heeft verweerder de bezwaren gegrond verklaard en de vergunning alsnog geweigerd. Verweerder heeft daarbij overwogen dat het pand [adres] niet als reële compensatie kan dienen, nu dit pand ook voorheen al als woonruimte in de zin van artikel 1 van de Huisvestingswet moest worden aangemerkt.
2.3 Het beroep van eiseres tegen het besluit van 19 december 2002 is bij uitspraak van de rechtbank van 30 juni 2004 gegrond verklaard, omdat een toereikende wettelijke basis voor het stellen van de voorwaarde van reële compensatie ontbrak. Tegen deze uitspraak heeft verweerder op 31 augustus 2004 hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS).
2.4 Op 22 september 2004 heeft de Stadsdeelraad, op voordracht van verweerder, naar aanleiding van de bovengenoemde uitspraak van de rechtbank besloten de Partiële Huisvestingsverordening Amsterdam Oud Zuid 2002 (hierna: PHV) en de Beleidsnota Partiële Huisvestingsverordening Amsterdam Oud Zuid 2002 (hierna: de Beleidsnota) te wijzigen in de zin dat geen sprake meer is van strijd met de Huisvestingswet.
2.5 In de uitspraak van 23 maart 2005 heeft de AbRS de uitspraak van de rechtbank bevestigd en bepaald dat verweerder een nieuwe beslissing op bezwaar dient te nemen.
2.6 Verweerder heeft vervolgens bij het thans bestreden besluit de vergunning tot woningontrekking andermaal herroepen en de aanvraag afgewezen.
2.7 De rechtbank zal het geschil beoordelen aan de hand van de gewijzigde PHV en Beleidsnota.
Hoofdstuk II, onder 2b, sub 1 van de Beleidsnota luidt als volgt:
Een vergunning voor de onttrekking van zelfstandige woonruimte wordt verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden als bedoeld in artikel 12 van de PHV voldoende kan worden gediend.
Hoofdstuk II, onder 5.1 sub C van de Beleidsnota luidt als volgt:
Voor reële compensatie komen uitsluitend objecten in aanmerking:
- waarvoor nog geen aanvraag om bouwvergunning voor het verbouwen tot woonruimte is ingediend;
- waarvan de onttrekker juridisch eigenaar is;
- die in de gemeentelijke- of stadsdeelbestanden niet als woonruimten staan omschreven.
2.8 Tussen partijen is niet langer in geschil dat verweerder op grond van de gewijzigde PHV en Beleidsnota aan de vergunningverlening de voorwaarde tot het bieden van reële compensatie kan stellen. Partijen verschillen van mening over de vraag of het pand [adres] als object voor reële compensatie kan dienen. De rechtbank is met partijen van oordeel dat voor de beantwoording van deze vraag als peilmoment dient te worden genomen de status van het pand ten tijde van het primaire besluit, dat wil zeggen
14 november 2001.
2.9 Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergunning tot woningonttrekking op 14 november 2001 is verleend op basis van onvolledig onderzoek naar het pand [adres] dat als reële compensatie was aangeboden. Het pand is kort na de vergunningaanvraag bezocht door een inspecteur. Tijdens die inspectie werd het pand verbouwd en kon niet meer beoordeeld worden of het voorheen als kantoor of als woonruimte werd gebruikt. Verweerder gaat af op de verklaringen van omwonenden en het feit dat er sinds 1982 in de Gemeentelijke Basis Administratie personen op het adres hebben ingeschreven gestaan. Verweerder stelt dat de feitelijke situatie doorslaggevend is. Het feit dat er wellicht kantoor aan huis is gehouden is daarbij niet relevant. Datzelfde geldt voor het feit dat in 1965 een woningontrekkingsvergunning is verleend voor het pand van [adres]. Een verleende vergunning is uitgewerkt op het moment dat het pand niet langer als kantoorruimte wordt gebruikt. Van compensatie is geen sprake indien het compensatieobject op het moment van vergunningverlening reeds feitelijk in gebruik is als woonruimte in de zin van de Woningwet.
2.10 Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat doorslaggevend is dat het pand als kantoorruimte staat geregistreerd. In Hoofdstuk II, onder 5.1 sub C van de Beleidsnota staat dat voor reële compensatie uitsluitend objecten in aanmerking komen die in de gemeentelijke- of stadsdeelbestanden niet als woonruimte staan omschreven. De Beleidsnota bevat geen bepaling waarin wordt gesteld dat de feitelijke situatie doorslaggevend is. De nadere standpuntbepaling van verweerder is derhalve geen kenbaar beleid. Tot slot deelt eiseres niet het standpunt van verweerder dat de woningonttrekkingsvergunning is uitgewerkt. Eiseres verwijst naar de Memorie van Toelichting, waarin staat dat wanneer eenmaal een bedrag aan financiële compensatie betaald is voor het onttrekken van woonruimte, het in de rede ligt dat die woonruimte – ook bij hernieuwde ingebruikname als woning – buiten het huisvestingsregime blijft.
2.11 De rechtbank is van oordeel dat verweerder op onjuiste gronden heeft beslist dat [adres] niet als compensatie kan dienen.
Anders dan verweerder is de rechtbank van oordeel dat de feitelijke situatie in dit geval niet doorslaggevend is. Ingevolge hoofdstuk II, onder 5.1 sub C van verweerders eigen Beleidsnota, zoals hierboven weergegeven, komen voor reële compensatie immers uitsluitend objecten in aanmerking die in de gemeentelijke- of stadsdeelbestanden niet als woonruimten staan omschreven. Vaststaat dat in 1956 voor het pand [adres] een woningonttrekkingsvergunning is verleend onder voorwaarde dat er reëel werd gecompenseerd.
Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de woningonttrekkingsvergunning niet uitgewerkt kan raken doordat het pand niet langer als kantoorruimte wordt gebruikt. De rechtbank acht het in dat kader niet relevant hoe de woning sindsdien is gebruikt. Immers, in het geval dat door het enkele feitelijk gebruik als woonruimte de woningontrekkingsvergunning zijn geldigheid zou verliezen, zou er bij hergebruik van hetzelfde pand als kantoorruimte nogmaals in het kader van een nieuwe woningonttrekkingsvergunning gecompenseerd moeten worden. Dit is niet in overeenstemming met hetgeen daarover is opgemerkt in de Memorie van Toelichting.
2.12 Uit het hiervoor overwogene blijkt dat het het bestreden besluit niet deugdelijk is gemotiveerd, en derhalve in strijd met artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is. Het bestreden besluit komt dan ook voor vernietiging in aanmerking. Het beroep van eiseres zal gegrond worden verklaard.
2.13 Resteert de vraag of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand kunnen worden gelaten. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt.
2.14 Eerst ter zitting van de meervoudige kamer van 25 september 2007 heeft verweerder als extra grond voor de herroeping van de woningonttrekkingsvergunning aangevoerd dat eiseres ten tijde van het primaire besluit geen juridisch eigenaar van het pand [adres] was. Daarmee is niet voldaan aan een van de in hoofdstuk II, onder 5.1 sub C van de Beleidsnota gegeven voorwaarden. Eiseres heeft niet bestreden dat zij nooit juridisch eigenaar is geweest van het pand. Ter zitting van 23 april 2008 heeft verweerder aangegeven dat de eis van juridisch eigendom is gebaseerd op het vereiste dat zekerheid bestaat over de beschikkingsbevoegdheid van de aanvrager van een splitsingsvergunning over het ter compensatie aangeboden pand. Verweerder sluit niet uit dat, mogelijk via toepassing van de hardheidsclausule, in gevallen waarin het juridisch eigendom ontbreekt, maar niettemin wordt aangetoond dat de aanvrager de feitelijke beschikking over een pand heeft, het aanbod tot reële compensatie via dat pand wordt geaccepteerd.
De rechtbank constateert dat in het kader van de besluitvorming door verweerder niet is onderzocht of eiseres het ten tijde van het primaire besluit al dan niet in haar macht had om de op het pand van [adres] rustende kantoorbestemming teniet te doen. Anderzijds heeft eiseres daarvan niet het bewijs geleverd in de loop van de onderhavige procedure. De rechtbank ziet echter geen aanleiding om daar consequenties ten nadele van eiseres aan te verbinden, nu verweerder de eis van juridisch eigendom pas in een zeer laat stadium, ter zitting van 25 september 2007 ter sprake heeft gebracht, en de juridische strijd van partijen vooral is gevoerd over de in het bestreden besluit (wel) vermelde weigeringsgronden.
2.15 Gelet op de voormelde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de relevante feiten alsnog opnieuw in een bezwaarprocedure aan de orde dienen te komen.
2.16 Nu het beroep gegrond zal worden verklaard, dient verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht, en de proceskosten te vergoeden.
3. BESLISSING
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar van eiseres;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 966,- te betalen door de gemeente Amsterdam aan eiseres;
- bepaalt dat de gemeente Amsterdam aan eiseres het door haar betaalde griffierecht, ad € 281,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 28 juli 2008 door mr. B.E. Mildner, voorzitter, en mrs.
Th.P.J. de Graaf en C.C.W. Lange, rechters, in tegenwoordigheid van mr. A.E.M. Boogerman, griffier, en bekendgemaakt door verzending aan partijen op de hieronder vermelde datum.
De griffier, De voorzitter,
Tegen deze uitspraak kunnen een belanghebbende en het bestuursorgaan gedurende zes weken na toezending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State te ‘s-Gravenhage.
Afschrift verzonden op:
Doc: B
