inloggen / registreer

Jurisprudentie

BD9021

Datum uitspraak2008-07-24
Datum gepubliceerd2008-07-31
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureKort geding
Instantie naamRechtbank Rotterdam
Zaaknummers306036 /KG ZA 08-375
Statusgepubliceerd

Indicatie

Ontruiming op vordering verhuurder wegens door het gezin van de huurder aan buren veroorzaakte structurele overlast

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM Sector civiel recht Zaak-/rolnummer: 306036 /KG ZA 08-375 Uitspraak: 24 juli 2008 (BIJ VERVROEGING) VONNIS in kort geding in de zaak van: de stichting STICHTING DE LEEUW VAN PUTTEN, gevestigd te Spijkenisse, eiseres, procureur mr. J.J.P.M. van Reisen, - tegen - 1. [gedaagde sub 1], 2. [gedaagde sub 2], wonende te Spijkenisse, gedaagden, procureur mr. A. Ong Sien Hien. Eiseres wordt hierna aangeduid als “de Stichting”. Gedaagden gezamenlijk worden aange-duid [gedaagden]gden]”. 1 Het verloop van het geding De voorzieningenrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken: - dagvaarding d.d. 28 april 2008; - producties van mr. Van Reisen; - de ter zitting van 21 juli 2008 door partijen overgelegde stukken. De raadslieden van partijen hebben de respectieve standpunten toegelicht ter zitting van 22 mei 2008. In overleg met partijen is de behandeling aangehouden en voortgezet op 21 juli 2008. 2 De vaststaande feiten In dit kort geding wordt van de volgende vaststaande feiten uitgegaan. 2.1 De Stichting is als woningcorporatie een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet. Zij is uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting en heeft geen winstoogmerk. Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) heeft zij de verplichting om als sociaal verhuurder betaalbare woningen aan haar doelgroep te verhuren. De doelgroep bestaat voor het overgrote deel uit personen die gezien hun in-komenspositie niet in eigen huisvesting kunnen voorzien. 2.2 De Stichting verhuurt sinds 17 september 2004 aan [gedaagden] de aan de Stichting toebehorende zelfstandige woning gelegen te [adres]. Op de huurovereenkomst zijn Algemene Huurvoorwaarden van toepassing. In de Alge-mene Voorwaarden zijn de volgende bepalingen opgenomen: “Verplichtingen huurder … Artikel 9 …. 2 Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan ge-geven bestemming van woonruimte gebruiken en aan deze bestemming geen wijzi-ging geven. … 5 Huurder dient er voor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich met toestemming van huurder in het gehuurde bevinden. Hieronder wordt onder meer verstaan: - iedere vorm van overlast, zoals geluidsoverlast …. in of nabij het gehuurde.” 2.3 Per brief van 8 maart 2005 heeft de heer [buurman], toentertijd buurman van [gedaagden] (hierna: “[buurman]”) aan de Stichting geschreven (voor zover relevant): “… Sinds september 2004 wordt ons geduld op de proef gesteld. Geluidsoverlast door onze nieuwe buren. Sinds de eerste nacht dat zij waren ingetrokken begon de ellende. Heel de nacht hoorden wij de kinderen gillen en lawaai maken. Uiteraard konden wij hierin meeko-men omdat kinderen nu eenmaal opgewonden raken als zij net verhuisd zijn…. Echter, het is nu een aantal maanden later en het probleem is alleen maar erger geworden. … De kinderen gillen, bonken tegen de muur, slaan met deuren, gooien met spullen, verwon-den elkaar, om dan maar te zwijgen over de harde woordenwisselingen die de ouders met elkaar en tegen de kinderen krijgen. Het vervelende van dit alles is dat dit heel de dag door-gaat, dus ook midden in de nacht…. … Uiteraard hebben wij diverse gesprekken gehad met onze buren en wij vinden het dan ook diep treurig hoe zij alles moeten doorstaan, maar wij zijn van mening dat wij als buren hier geen hinder van mogen ondervinden….” 2.4 Per brief van 13 februari 2006 heeft de raadsman van de Stichting aan [gedaagden] geschreven (voor zover hier relevant): “… U bent sinds 17 september 2004 huurder van de woning aan de [adres]. Cliënte heeft mij medegedeeld dat u sinds die tijd de woning niet bewoont op een wijze zoals goed huurders betaamt. U en uw kinderen veroorzaken ernstige geluidsover-last aan omwonenden. Deze overlast is ook meerdere malen zowel schriftelijk als telefonisch gemeld bij cliënte. Uit de klachten van omwonenden blijkt dat de overlast zich al veelvuldig heeft voorgedaan sinds 2004. Daarbij gaat het onder meer om de volgende klachten; • Geluidsoverlast door luidruchtige scheldpartijen en/of ruzies met gegil in de woning en in de tuin, ook in de uren die voor de nachtrust bestemd zijn; • Geluidsoverlast door het regelmatig hard dichtslaan van de deuren en het hinderlijk op de muren bonken en/of ertegen aan schoppen; • Geluidsoverlast door het gooien met spullen en het hard schuiven van stoelen over de vloer; Er zijn besprekingen geweest tussen u en cliënte op 18 maart 2005, 23 juni 2005 en 10 maart 2006. Tijdens deze gesprekken bent u op uw overlast veroorzakende gedragingen ge-wezen en heeft cliënte u gesommeerd deze overlast te staken. Ondanks het feit dat u aan cliënte heeft aangegeven uw uiterste best te (willen) doen om de overlast te beëindigen en zonodig hulp te zoeken voor de bestaande problemen, heeft dit tot op heden geen resultaat gehad. …. 2.5 De oudste dochter van [gedaagden] is per 1 juli 2007 geplaatst in de dagopvang. 2.6 De Stichting heeft in januari/februari 2007 een geluidswand in de slaapkamer van de oudste dochter van [gedaagden] laten plaatsen. De kosten hiervoor (€ 1.076,99) zijn door de Stichting betaald. 2.7 Per brief van 23 januari 2008 aan [gedaagden] heeft de Stichting het gesprek dat partijen op 22 januari 2008 hadden gevoerd bevestigd. In deze brief staat (voor zover hier relevant): “Uw buren klagen dat ze iedere nacht geluidsoverlast hebben van u en uw kinderen. Zij worden gestoord in hun nachtrust door geschreeuw door zowel u als uw kinderen en luid-ruchtig gebonk en getik. Uw voormalige buren zijn uiteindelijk vanwege dezelfde overlast met onze medewerking verhuisd en nu klagen ook uw nieuwe buren dat zij ’s nachts wakker worden. Wij hebben naar onze mening al het mogelijke gedaan om ervoor te zorgen dat de overlast stopt in de vorm van de vele gesprekken met u zowel op ons kantoor als bij u thuis. Daar-naast hebben wij gesprekken gevoerd met zowel het maatschappelijk werk van het Erasmus MC als uw gezinsvoogd. Ook hebben wij in uw slaapkamer een wand geïsoleerd op onze kosten. Nu is het punt bereikt dat wij de overlast niet langer kunnen tolereren. Wij kunnen uw buren niet blijven verhuizen en zien ook geen oplossing in een verhuizing binnen ons woningbezit van uw gezin, omdat ook dan buren opnieuw geconfronteerd worden met de-zelfde overlast. ….” 2.8 Op 30 januari 2008 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de Stichting, de gezins-voogd van de familie te weten mevrouw [ge[gezins[gezinsvoogd] (hierna: “[gezinsvoogd]”) van de stichting Wil-liam Schrikker Jeugdbescherming te Amsterdam en de heer [A.] van de stichting Filadelfia. Dit gesprek is door [gezinsvoogd] per brief van 6 februari 2008 bevestigd. In deze brief staat (voor zover relevant): “Er zijn al geruime tijd klachten vanuit de buren i.v.m. geluidsoverlast ’s nachts. De woningcorporatie geeft aan al verschillende malen gesprekken hierover te hebben ge-voerd met dhr. en mevr. [gedaagden] en ook met de buren. Ook heeft de woningcorporatie al een isolerende wand geplaatst in de slaapkamer van [kinderen]. De klachten met betrekking tot de geluidsoverlast houden echter aan. De woningcorporatie zag nu geen andere uitweg dan ouders een brief te sturen waarin staat dat zij bij een vol-gende klacht genoodzaakt zijn een rechterlijke procedure te starten om het huurcontract met het gezin op te zeggen. In het gesprek hebben we gesproken over aan welk traject de gezinsvoogd, samen met de hulpverlening en ouders werkt in het gezin. De kinderpsychiater heeft voor de oudste dochter geadviseerd dat zij thuis blijft wonen. Voor de jongste dochter loopt het onderzoekstraject nog dat tot een duidelijk advies moet leiden. Dit zal binnenkort (februari waarschijnlijk) volgen. Er is een intensief traject ingezet om de gedragsproblemen van de kinderen te verminderen. De hulpverlening wordt nog verder geïntensiveerd. Er wordt o.a. samen met de ouders gewerkt aan het opnieuw indelen van het dagprogramma van de kinderen. Het dag- en nachtritme van de kinderen was ernstig verstoord. Het kost echter tijd voordat er duidelijk resultaat zichtbaar is. Dhr. [gedaagden] heeft onlangs nog meer aanpassingen m.b.t. isolatie in de woning ver-richt. Beide ouders zijn zeer gemotiveerd om de problemen te verminderen. We zijn het er allemaal over eens dat we moeten proberen te voorkomen dat het gezin zon-der huisvesting komt te zitten. Tegelijkertijd is het duidelijk dat de situatie dusdanig ernstig is dat er echt iets moet gebeu-ren. De woningcorporatie is bereid het nog even aan te kijken en mee te denken over welke op-lossingen er mogelijk nog zijn….” 2.9 Op 29 februari 2008 heeft de Stichting aan [gedaagden] geschreven (voor zover relevant): “Ondanks toezeggingen van uw kant blijven uw buren klagen over aanhoudende overlast ’s nachts bestaande uit gegil, gebonk, gestamp en geschreeuw. … Zoals wij in onze brief van 23 januari 2008 aan u schreven kunnen wij de overlast niet lan-ger tolereren en zien wij ons genoodzaakt om de procedure op te starten die erop gericht is het huurcontract met u te beëindigen. …” 3 Het geschil De Stichting vordert dat het de voorzieningenrechter behaagt om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: - [gedaagden] te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans binnen vijf dagen na betekening van de grosse van dit vonnis, dan wel op een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, de woning gelegen te [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevinden-de personen en/of zaken, voor deze laatste niet het eigendom van de Stichting zijn, en on-der afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van de Stichting te stellen; met machtiging aan de Stichting om, indien [gedaagden] in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen, zelf de ontruiming te bewerkstelligen op kosten van [gedaagden]; - [gedaagden] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van procureur van de Stichting. Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft de Stichting aan haar vordering de vol-gende stellingen ten grondslag gelegd. 3.1 Het handelen van [gedaagden] is te kwalificeren als een ernstige toerekenbare te-kortkoming omdat in strijd gehandeld wordt met de in artikel 7:213 BW alsmede in artikel 9 lid 2 en 5 van de Algemene Huurvoorwaarden neergelegde verplichting om zich als een goed huurder te gedragen en daarbij geen overlast aan omwonenden te veroorzaken. Boven-dien is de Stichting op grond van de aan haar in artikel 12a lid 1 BBSH opgedragen ver-plichting luidende: “De toegelaten instelling draagt bij aan de leefbaarheid van buurten en wijken waar haar woongelegenheden gelegen zijn.” gehouden op te treden tegen overlast die dermate ernstig is dat omwonenden ernstige hinder ondervinden in hun huurgenot. De Stichting heeft al het mogelijke gedaan om de overlast te beëindigen. Gelet op de aard en de ernst van de overlast, dient het woongenot van de overige huurders te prevaleren boven het huurrecht van [gedaagden], te meer nu [gedaagden] medicatie voor de kinderen weigert. 3.2 De Stichting heeft belang bij een spoedige ontruiming omdat aan de overlastsituatie nu zo spoedig mogelijk een einde moet worden gemaakt. De huidige buren van [gedaagden], wonende op [adres], dienen momenteel slaaptabletten te slikken om aan hun nachtrust toe te komen. [gedaagden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop in het kader van de beoorde-ling - voor zover nodig - zal worden ingegaan. 4 De beoordeling 4.1 Een vordering als de onderhavige, waarbij de voorzieningenrechter wordt gevraagd een voorschot te nemen op hetgeen de rechter in de bodemprocedure zal beslissen, kan slechts worden toegewezen indien vaststaat dat van een verhuurder in redelijkheid niet kan worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde ook al is de huurover-eenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd, en boven redelijke twijfel verheven is dat ook de rechter in de bodemprocedure zo zal beslissen. Dit betekent concreet dat in voldoende mate aannemelijk moet zijn dat het gedrag van [gedaagden] heeft geleid tot ernstige overlast en dat buren en overige omwonenden door toedoen van [gedaagden] in ernstige mate worden gehinderd in hun woongenot. Daarbij moet het tevens gaan om overlast die zich ook recentelijk nog heeft voorgedaan. Daarnaast moet vaststaan dat de Stichting [gedaagden] heeft aangesproken op dit gedrag, dat zij [gedaagden] heeft gemaand daaraan een einde te maken en dat zij [gedaagden] tevens heeft gewezen op de gevolgen indien hieraan niet wordt voldaan. 4.2 Op grond van het verhandelde ter terechtzittingen van 22 mei 2008 en 21 juli 2008 en de door de Stichting overgelegde stukken, is voorshands in voldoende mate komen vast te staan dat vanaf het moment dat [gedaagden] in de [adres] is komen wo-nen, sprake is van aanhoudende en ernstige geluidsoverlast, vooral ’s nachts, veroorzaakt door [gedaagden], althans de kinderen van [gedaagden] Uit de - in zoverre niet bestreden - in het geding gebrachte stukken blijkt voorts dat met betrekking tot de overlast-klachten regelmatig contact is geweest met [gedaagden] en dat diverse geluidswerende maatregelen zijn getroffen, zonder (afdoende) resultaat. 4.3 Ter terechtzitting van 22 mei 2008 is gebleken dat voor het gezin een omvangrijk hulp-verleningstraject in gang gezet is. Mede om te bezien in hoeverre dit traject vruchten zou afwerpen voor wat de geluidsoverlast betreft en ook overigens omdat aannemelijk is dat een ontruiming dit traject in negatieve zin zal beïnvloeden, is de behandeling tot 21 juli 2008 aangehouden. Ter zitting van 21 juli 2008 is door buurvrouw mevrouw [B.] echter ver-klaard dat de geluidsoverlast in de daaraan voorafgaande twee maanden onverminderd ern-stig is geweest. Daartoe heeft zij een overlastregistratie over de periode 25 mei 2008 - 17 juli 2008 overgelegd. Uit deze registratie volgt dat vrijwel iedere nacht, en soms zelfs meer-dere keren per nacht, geruime tijd sprake is van overlast, bestaande uit bonken, gillen, stam-pen en schreeuwen. Een en ander is door [gedaagden] onvoldoende gemotiveerd be-streden. Uit de van de zijde van [gedaagden] in het geding gebrachte registratie (welke heeft plaatsgevonden in de woning van [gedaagden]) kan niet worden afgeleid dat er geen sprake is van (ernstige) overlast bij de familie [B.]. In elk geval blijkt hieruit dat de kinderen ’s nachts veelvuldig wakker zijn en lawaai maken, zulks zelfs ondanks het feit dat zij - zoals door [gedaagden] ter zitting is aangegeven - inmiddels slaapmedicatie krij-gen. Door gezinsvoogd [gezinsvoogd] is in dit verband aangegeven dat het hulpverleningstraject wel in gang is gezet maar dat de effecten van zowel de therapie als de (slaap)medicatie eerst op de langere termijn worden verwacht. 4.4 Gelet op het voorgaande is voldoende aannemelijk dat [gedaagden] in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van de uit de wet en de huurovereenkomst voortvloeiende ver-plichtingen. Voldoende is gebleken dat met name de familie [B.] door de gedragingen van [gedaagden], althans de kinderen van [gedaagden], zodanig ernstig in hun woongenot worden belemmerd dat van de Stichting niet kan worden gevergd dat zij deze situatie nog langer laat voortduren, zeker niet nu geen zicht is op (aanzienlijke) verbetering van de situatie op de korte termijn. De Stichting heeft immers de verplichting om ook haar andere huurders, waaronder de familie [B.], het rustig woongenot te verschaffen. Niet bestreden is dat de Stichting getracht heeft de overlast te verminderen door geluidswerende maatregelen te treffen. Voorts heeft de Stichting meegewerkt aan een aanhouding van de behandeling van het onderhavige kort geding, om te bezien in hoeverre het hulpverlenings-traject zijn vruchten zou afwerpen. Daarmee heeft de Stichting in redelijkheid voldoende oog gehad voor de belangen van [gedaagden] 4.5 Tegen deze achtergrond is de verwachting gerechtvaardigd dat de rechter in een bodem-procedure een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Dit bete-kend dat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen. Met betrekking tot de termijn van ontruiming wordt het volgende overwogen. Voldoende aannemelijk is geworden dat (de kinderen van) [gedaagden] groot belang heeft bij voortzetting van het hulpverlenings-traject, bij voorkeur in Rotterdam. Dit zou aanleiding geven om een langere ontruimings-termijn dan gebruikelijk vast te stellen. Anderzijds dient ook rekening gehouden te worden met de belangen van (de kinderen van) de omwonenden, met name de familie [B.]. Alle belangen tegen elkaar afwegende, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de ontrui-mingstermijn zodanig vast te stellen, dat niet eerder dan per 1 oktober 2008 zal kunnen wor-den ontruimd. 4.6 [gedaagden] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. 5 De beslissing De voorzieningenrechter, A. veroordeelt [gedaagden] om, onder de voorwaarde dat het vonnis uiterlijk op 25 sep-tember 2008 zal zijn betekend, uiterlijk op 1 oktober 2008 de woning gelegen te [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor deze laatste niet het eigendom van de Stichting zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van de Stichting te stel-len; in het geval het vonnis niet uiterlijk op 25 september 2008 zal zijn betekend: B. veroordeelt [gedaagden] om - na 1 oktober 2008 - uiterlijk één week na betekening van dit vonnis de woning gelegen te [adres] te ont-ruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor deze laatste niet het eigendom van de Stichting zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van de Stichting te stellen; in beide gevallen: machtigt de Stichting om die ontruiming zelf, met behulp van de sterke arm van politie en justitie, op kosten van [gedaagden], te bewerkstelligen indien [gedaagden] niet vrij-willig aan de onder A of B genoemde veroordeling voldoet; veroordeelt [gedaagden] in de kosten van dit kort geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Stichting bepaald op € 339,44 aan verschotten en op € 816,-- aan salaris voor de procureur; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. A.M. van Kalmthout, griffier. Uitgesproken in het openbaar. 1775/1729