Jurisprudentie
BD8489
Datum uitspraak2008-06-12
Datum gepubliceerd2008-07-24
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Rotterdam
Zaaknummers881612
Statusgepubliceerd
Datum gepubliceerd2008-07-24
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Rotterdam
Zaaknummers881612
Statusgepubliceerd
Indicatie
Deze zaak betreft een verzoek van een appartementseigenaar tot het verlenen van een (vervangende) machtiging achteraf door de kantonrechter voor het verrichten van onderzoek- en herstelwerkzaamheden aan de rioolleiding behorende bij het appartementsgebouw. Er was sprake van een defect aan de rioolleiding dat direct verholpen diende te worden. Nu de VVE niet behoorlijk was georganiseerd en aannemelijk is dat sprake was van urgentie, was de individuele appartementseigenaar gerechtigd zelf handelend op te treden.
Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Brielle
beschikking ex artikel 5:121 lid 1 Burgerlijk Wetboek
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. Handel- en Exploitatiemaatschappij Ruygrok,
statutair gevestigd te ’s-Gravenhage,
verzoekster,
gemachtigde: mr. J.E. van der Werff te ‘s-Gravenhage,
tegen
1. Vereniging van Eigenaars [Naam VVE],
gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats],
verweerster,
niet verschenen,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
verweerster,
in persoon,
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats],
verweerster,
niet verschenen,
4. [gedaagde sub 4],
wonende te [woonplaats],
verweerder,
niet verschenen,
Verzoekster wordt in het hiernavolgende aangeduid als “Ruygrok”; verweerders respectievelijk als “de VVE”, “[gedaagde sub 2]”, “[gedaagde sub 3]” en “[gedaagde sub 4]”.
1. De processtukken en de loop van het geding
1.1. Van de volgende processtukken is kennisgenomen:
- het verzoekschrift, met bijlagen;
- het verweerschrift;
- nadere producties van de zijde van Ruygrok.
1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 mei 2008. Namens Ruygrok is de heer A. Bunschoten (technisch adviseur) verschenen, bijgestaan door mr. Van der Werff voornoemd. Aan de zijde van verweerders is [gedaagde sub 2] verschenen. Voorts is de heer mr. P.H.J.M. Janssen (SRK Rechtsbijstand) verschenen, echter zonder schriftelijke machtiging. Hij deelde mede namens de VVE het verweerschrift te hebben ingediend en ter zitting te verschijnen. De griffier heeft aantekening gehouden van het ter zitting verhandelde, waarna de uitspraak van de beschikking is bepaald op heden.
2. De feiten
2.1. Ruygrok is eigenaresse van het appartementsrecht bestaande uit eenvijfde deel in de gemeenschap, zijnde het appartementsgebouw met toebehoren, erf en tuin, gelegen aan de [locaties] te [woonplaats]. Het appartementsrecht geeft recht op het uitsluitend gebruik van de winkelruimte gelegen aan de [locatie].
2.2. [gedaagde sub 2] is eigenaresse van het appartementsrecht bestaande uit tweevijfde deel in de gemeenschap, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woonruimte gelegen aan de [locatie B]. [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zijn ieder eigenaar van een appartementsrecht bestaande uit eenvijfde deel in de gemeenschap, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woonruimte gelegen aan de [locatie A] ([gedaagde sub 3]) en 56 ([gedaagde sub 4]).
2.3. Bij de akte van splitsing van 8 april 1980 is vastgesteld dat als splitsingsreglement van toepassing is het Modelreglement 1973 van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna aan te duiden als “het splitsingsreglement”).
2.4. Art. 2b van het splitsingsreglement luidt als volgt:
“Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden onder meer gerekend:
technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming (met uitzondering van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten), voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, gas, water en verder de hydrofoor, de electriciteit- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners;”
2.5. Art. 17a van het splitsingsreglement luidt als volgt:
“Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f, 1e lid onder a. van het BW worden gerekend:
die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;”
2.6. Op 20 november 2007 heeft de huurster van de winkelruimte gelegen aan de [locatie] bij de beheerder van Ruygrok, Beheermaatschappij Rijswijk B.V., melding gemaakt van wateroverlast.
2.7. Loodgietersbedrijf M.F.A. Smit B.V. (hierna te noemen “Smit”) heeft een defect aan de rioolleiding gecontstateerd. Ruygrok heeft Smit opdracht gegeven het defect te verhelpen. Smit heeft Ruygrok ter zake een factuur doen toekomen ad € 5.700,90.
3. Het verzoek en de grondslag daarvan
3.1. Het verzoek van Ruygrok strekt ertoe om:
a. overeenkomstig art. 5:121 BW een machtiging te verlenen voor het verrichten van de onderzoek- en herstelwerkzaamheden aan de rioolleiding;
b. te bepalen dat [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] conform hun aandeel in de gemeenschap dienen bij te dragen aan de kosten van deze werkzaamheden en [gedaagde sub 2] te veroordelen tot betaling aan Ruygrok van een bedrag ad € 2.280,36 en [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] ieder te veroordelen tot betaling aan Ruygrok van een bedrag ad € 1.140,18;
met veroordeling van verweerders in de proceskosten.
3.2. Ruygrok heeft, kort en zakelijk weergegeven, aan haar verzoek ten grondslag gelegd als volgt. Smit heeft onderzoek- en herstelwerkzaamheden verricht aan de rioolleiding onder het appartementsgebouw. Blijkens art. 2b van het splitsingsreglement behoren de rioolleidingen in en onder het appartementsgebouw tot de gemeenschappelijke delen, zodat ingevolge art. 17a van het splitsingsreglement de kosten van onderhoud en herstel daarvan voor rekening komen van de gezamenlijke appartementseigenaren. Gezien de wateroverlast konden de werkzaamheden geen uitstel lijden.
3.3. De overige stellingen van Ruygrok komen indien nodig hierna nog aan de orde.
4. Het verweer
4.1. Het verweer strekt tot afwijzing van het verzoek, met veroordeling van Ruygrok in de kosten van het geding. [gedaagde sub 2] heeft daartoe, kort en zakelijk weergegeven, aangevoerd als volgt. Zij heeft van Ruygrok niet de gelegenheid gekregen om te (laten) beoordelen of er een noodzaak bestond om acuut werkzaamheden uit te voeren. Dit kan achteraf niet of moeilijk vastgesteld worden. Zij heeft derhalve vooraf noch achteraf kunnen beoordelen of het ging om werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen dan wel aan het aan Ruygrok toebehorende individuele gedeelte. De factuur van Smit geeft hierin onvoldoende inzicht. Evenmin heeft [gedaagde sub 2] invloed kunnen uitoefenen op de keus van het bedrijf dat de werkzaamheden heeft uitgevoerd en de hoogte van de te maken kosten.
4.2. Op de overige stellingen van [gedaagde sub 2] wordt indien nodig hierna nog teruggekomen.
5. De beoordeling
5.1. Primair moet worden geoordeeld omtrent de vraag of de VVE in het geding is verschenen. Ruygrok heeft dit betwist. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is gebleken dat de heer Janssen niet als advocaat staat ingeschreven en evenmin, hoewel dit blijkens het bepaalde in art. 40 van het splitsingsreglement vereist is, door de VVE is gemachtigd om haar in rechte te vertegenwoordigen. Nu [gedaagde sub 2] te kennen heeft gegeven dat zij niet is aangesteld als bestuurder moet worden geoordeeld dat de VVE niet in de procedure is verschenen. Ter zitting heeft [gedaagde sub 2] te kennen gegeven het verweer van de VVE over te nemen. Haar verweer wordt als volgt beoordeeld.
5.2. Art. 5:121 lid 1 BW bepaalt dat in alle gevallen waarin een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling met betrekking tot de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel gebruikt te worden, medewerking of toestemming behoeft van een of meer andere appartementseigenaars of van de VVE, die medewerking of toestemming kan worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter, indien de medewerking of toestemming van de andere appartementseigenaars of van de VVE zonder redelijke grond wordt geweigerd of indien degene die haar moet geven zich niet verklaart.
5.3. Uit de parlementaire geschiedenis en de door Ruygrok in haar verzoekschrift genoemde uitspraken (Kantongerecht Breda 29 januari 1991, BR 1991,561 en Rechtbank Groningen 19 november 1999, NJ 2000,415) blijkt dat de benodigde machtiging ook achteraf kan worden verzocht en verleend, indien de te verrichten handeling geen uitstel kan lijden. Aannemelijk is dat daarmee wordt beoogd het verlenen van een machtiging achteraf mogelijk te maken indien en voor zover de benodigde medewerking of toestemming door de andere eigenaars of de VVE is geweigerd, dan wel de andere eigenaars of de VVE zich niet hebben verklaard. Ruygrok heeft zich hierover in haar verzoekschrift onvoldoende uitgelaten.
5.4. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is Ruygrok wel op dit punt ingegaan. Zij heeft, vòòrdat zij Smit opdracht gaf om tot de werkzaamheden over te gaan, getracht om contact op te nemen met verweerders. Volgens Ruygrok heeft [gedaagde sub 3] telefonisch te kennen gegeven dat zij geen behoefte had aan overleg en inspectie. Bij [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] is aangebeld, maar werd niet opengedaan, aldus Ruygrok, die daarop zelfstandig de beslissing heeft genomen om ter beteugeling van de wateroverlast Smit in te schakelen.
In geval van een naar behoren functionerende VVE zou deze beslissing voor haar risico zijn gekomen. Hier doet zich echter de omstandigheid voor dat de VVE niet behoorlijk is georganiseerd, met name is er geen bestuur dat aanspreekbaar is en gerechtigd is in noodgevallen derden opdrachten te geven om urgent opkomende gebreken te herstellen. Het schriftelijk benaderen en het afwachten van reacties van de individuele appartementseigenaren vergt dan teveel tijd. Dit betekent dan ook dat, indien aannemelijk is dat er sprake is van urgentie, de individuele appartementseigenaar gerechtigd is zelf handelend op te treden.
5.5. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is niet langer betwist dat sprake was van een defect aan de rioolleiding dat direct verholpen diende te worden. Blijkens
art. 2b van het splitsingsreglement behoort de rioolleiding tot de gemeenschappelijke delen. Dit brengt met zich mee dat sowieso op enig moment op kosten van de gezamenlijke eigenaren tot reparatie had moeten worden overgegaan. Nu is geoordeeld dat het voor risico van verweerders komt dat zij niet zijn gekend in de beslissing van Ruygrok om tot reparatie over te gaan, zal de gevraagde vervangende machtiging worden verleend.
5.6 Ingevolge art. 17a van het splitsingsreglement komen de kosten van onderhoud en herstel van gemeenschappelijke delen voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren. Nu [gedaagde sub 2] de hoogte van de factuur van Smit slechts in zeer algemene bewoordingen en daarmee onvoldoende heeft weersproken, zullen de kosten van de werkzaamheden naar gelang hun aandeel in de gemeenschap over de eigenaren verdeeld worden.
5.7. Als de in het ongelijk gestelde partij, worden verweerders veroordeeld in de proceskosten.
6. De beslissing
De kantonrechter:
1. machtigt Ruygrok achteraf tot het verrichten van onderzoek- en herstelwerkzaamheden aan de rioolleiding behorende bij het appartementsgebouw met toebehoren gelegen aan de [locaties] te [woonplaats];
2. bepaalt dat [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] dienen bij te dragen in de kosten van de verrichte werkzaamheden conform hun aandeel in de gemeenschap;
3.a. veroordeelt [gedaagde sub 2] tot betaling aan Ruygrok van € 2.280,36
(tweeduizendtweehonderdtachtig euro en zesendertig cent);
b. veroordeelt [gedaagde sub 3] tot betaling aan Ruygrok van € 1.140,18 (duizendhonderdveertig euro en achttien cent);
c. veroordeelt [gedaagde sub 4] tot betaling aan Ruygrok van € 1.140,18 (duizendhonderdveertig euro en achttien cent);
4. veroordeelt verweerders in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Ruygrok vastgesteld op € 288,00 aan griffierecht en op € 400,00 aan salaris voor haar gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.J.J. van Rijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
