inloggen / registreer

Jurisprudentie

BD8317

Datum uitspraak2008-07-23
Datum gepubliceerd2008-07-23
RechtsgebiedBestuursrecht overig
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamRaad van State
Zaaknummers200707206/1
Statusgepubliceerd

Indicatie

Bij besluit van 30 mei 2006 heeft de raad van de gemeente Hof van Twente (hierna: de gemeenteraad) [appellante] € 13.000,00 ter vergoeding voor planschade toegekend.

Uitspraak

200707206/1. Datum uitspraak: 23 juli 2008 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak op het hoger beroep van: [appellante], wonend te Goor, tegen de uitspraak in zaak nr. 07/92 van de rechtbank Almelo van 3 september 2007 in het geding tussen: [appellante] en de raad van de gemeente Hof van Twente. 1. Procesverloop Bij besluit van 30 mei 2006 heeft de raad van de gemeente Hof van Twente (hierna: de gemeenteraad) [appellante] € 13.000,00 ter vergoeding voor planschade toegekend. Bij besluit van 19 december 2006 heeft de gemeenteraad het daartegen door [appellante] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 3 september 2007, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank Almelo (hierna: de rechtbank) het daartegen door [appellante] ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 19 december 2006 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand worden gelaten. Deze uitspraak is aangehecht. Tegen deze uitspraak heeft [appellante] bij fax, bij de Raad van State ingekomen op 11 oktober 2007, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij fax, bij de Raad van State ingekomen op 8 november 2007. De gemeenteraad heeft een verweerschrift ingediend. De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 juni 2008, waar [appellante], vertegenwoordigd door mr. J. van Groningen, advocaat te Middelharnis, en de gemeenteraad, vertegenwoordigd door mr. P. Braamhaar, ambtenaar in dienst van de gemeente, zijn verschenen. 2. Overwegingen 2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan of een besluit omtrent vrijstelling krachtens artikel 19 van de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. 2.2. [appellante] heeft bij brief van 29 december 2004 verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van het op 11 november 2004 in werking getreden bestemmingsplan "Omgeving Centrum, herziening 2001-1, de Wheeme" (hierna: de herziening) op grond waarvan oostelijk van haar woonperceel, plaatselijk bekend [locatie 1] te [plaats] (hierna: het woonperceel) nieuwe woningbouw kan worden gerealiseerd. Zij heeft bij brief van 30 december 2004 verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van een door het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) bij besluit van 19 mei 1987 verleende vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van de WRO met toepassing waarvan bouwvergunning is verleend voor de uitbreiding van een supermarkt ten noorden en noordwesten van het woonperceel. Dit laatste verzoek heeft blijkens de stukken mede betrekking op een uitbreiding van de supermarkt in 1975. 2.3. De gemeenteraad heeft de verzoeken ter advisering voorgelegd aan ingenieursbureau Oranjewoud B.V. (hierna: Oranjewoud). Deze heeft in een advies van 7 oktober 2005, op grond van een vergelijking van de herziening met het bestemmingsplan "Omgeving Centrum" (hierna: het bestemmingsplan) vermeld, samengevat weergegeven en voor zover van belang, dat [appellante] ten gevolge van de herziening in een planologisch nadeliger positie is geraakt, omdat de herziening leidt tot aantasting van het open en groene karakter van de omgeving en van de vrije ligging aan de achterzijde van het woonperceel, beperking van het uitzicht, inbreuk op de privacy en te verwachten geluid-, licht- en geurhinder. Oranjewoud heeft vervolgens de waarde van het woonperceel onder het planologische regime van het bestemmingplan op € 217.500,00 en onder het planologische regime van de herziening op € 204.500,00 getaxeerd. Zij heeft geadviseerd het verschil ten bedrage van € 13.00,00, zijnde de waardevermindering, als vergoeding van planschade aan [appellante] toe te kennen. Oranjewoud heeft in een advies van november 2005 vermeld, samengevat weergegeven en voor zover van belang, dat het college van burgemeester en wethouders van de toenmalige gemeente Goor bij besluit van 16 oktober 1970, dat is voordat [appellante] het woonperceel in 1972 in eigendom verwierf, vrijstelling krachtens artikel 19 van de WRO heeft verleend ten behoeve van de bouw van een supermarkt op het perceel kadastraal bekend gemeente Goor, sectie C, nummer 4206 (hierna: het supermarktperceel). Ingevolge die vrijstelling waren op het supermarktperceel een gebouw met een voorgevelbreedte van ongeveer 36 meter, een diepte van ongeveer 13 meter en een hoogte van ongeveer 4,20 meter, alsook 12 parkeerplaatsen en een fietsenstalling toegestaan. Volgens Oranjewoud bedroeg de minimale afstand tussen de woning van [appellante] en de supermarkt ongeveer 25 meter. Volgens Oranjewoud is vervolgens op 1 september 1975 bouwvergunning verleend voor een verlenging van de supermarkt met 30 meter, zonder dat hiervoor vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van de WRO is verleend of dat daaraan een andere planologische wijziging ten grondslag is gelegd. Daarom is volgens Oranjewoud eventuele schade ten gevolge van die uitbreiding niet vergoedbaar op de voet van artikel 49 van de WRO. Ingevolge een op 19 mei 1987 krachtens artikel 19 van de WRO verleende vrijstelling is volgens het advies van Oranjewoud een vergroting van de supermarkt met circa 487,5 m2 toegestaan, waardoor het verkoopvloeroppervlak van de dan bestaande supermarkt met ruim de helft kan worden vergroot. Die uitbreiding is, bezien vanuit het woonperceel, gesitueerd aan de achterzijde van de bestaande supermarkt en is daarom volgens Oranjewoud vanuit de woning van [appellante] niet zichtbaar. [appellante] zal volgens Oranjewoud van die uitbreiding enige extra hinder door toename van het verkeer, de parkeerbehoefte en het gebruik van winkelwagentjes ondervinden. Dit heeft volgens Oranjewoud echter geen wezenlijk effect op de waarde van het woonperceel, omdat het woonperceel zijn hoogste waarde ontleent aan het open en groene gebied aan de achterzijde daarvan. Daarom lijdt [appellante] volgens Oranjewoud ten gevolge van de op 19 mei 1987 verleende vrijstelling geen planschade. De gemeenteraad heeft deze adviezen aan het besluit van 30 mei 2006, dat bij besluit van 19 december 2006 is gehandhaafd, ten grondslag gelegd [appellante] heeft bij haar reactie op de adviezen van Oranjewoud een taxatierapport, opgesteld door H.N.D. Beld, makelaar en taxateur (hierna: Beld), overgelegd. Beld heeft daarin de waarde van het woonperceel onder het planologische regime van het bestemmingsplan op € 225.000,00 en onder het planologische regime van de herziening op € 196.000,00 getaxeerd en het planologisch nadeel van de herziening aldus begroot op € 29.000,00. 2.4. [appellante] betoogt in de eerste plaats dat de rechtbank heeft miskend dat Oranjewoud de planschade ten gevolge van de herziening te laag heeft getaxeerd. In dit verband betwist zij de overweging van de rechtbank, samengevat weergegeven, dat in het taxatierapport van Beld niet is uitgegaan van de maximale mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime en dat de gemeenteraad zich daarom op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat de juistheid van het advies van Oranjewoud van 7 oktober 2005 door het taxatierapport niet in twijfel is getrokken, zodat aan de waardebepaling in het taxatierapport geen betekenis hoeft te worden gehecht. Zij voert aan dat in het taxatierapport van dezelfde planvergelijking en dezelfde schadefactoren is uitgegaan als in het advies van Oranjewoud. Volgens [appellante] heeft Beld in het taxatierapport bovendien aangegeven van welk vergelijkingspand hij bij zijn taxatie gebruik heeft gemaakt en aldus, anders dan Oranjewoud, zijn taxatiemethode toegelicht. 2.4.1. In het taxatierapport zijn summier de bestemmingen in het oude en in het nieuwe planologische regime voor het nieuwe woongebied oostelijk van het woonperceel, alsook enkele schadefactoren vermeld. Daarin is, anders dan in het advies van Oranjewoud, niet vermeld dat voorheen, ingevolge het bestemmingsplan, oostelijk van het woonperceel andere bouwwerken, waaronder omheiningen, met een maximale hoogte van twee meter mochten worden opgericht. Oranjewoud heeft in zijn advies bij de planologische vergelijking gesteld dat de gronden oostelijk van het woonperceel voorheen niet noemenswaardig mochten worden bebouwd en derhalve aan voormelde bouwmogelijkheid geen groot gewicht toegekend. Gelet hierop en nu de bestemmingen en schadefactoren in het taxatierapport voor het overige geen andere zijn dan die zijn vermeld in het advies van Oranjewoud, acht de Afdeling, anders dan de rechtbank, aannemelijk dat de taxaties van het woonperceel onder het oude en het nieuwe planologische regime in het taxatierapport zijn gebaseerd op dezelfde planvergelijking als waarvan in het advies van Oranjewoud is uitgegaan. 2.4.2. Bij de bepaling van de omvang van de schade heeft Beld gebruik gemaakt van een door hem uitgevoerde taxatie van de woning [locatie 2], die hij heeft aangemerkt als referentiewoning. In het taxatierapport is vermeld dat de waarde van deze referentiewoning is gebruikt als referentiewaarde voor de taxaties van het woonperceel van [appellante]. Deze woning is volgens Beld in april 2002 voor € 200.001,00 verkocht en had in de staat zoals deze is verkocht op de peildatum 11 november 2004 een waarde van € 225.000,00. Volgens Beld is de woning na de verkoop voor € 50.000,00 verbouwd en verbeterd, waardoor deze € 30.000,000 meer waard is geworden, zodat de woning inclusief de verbouwing € 255.000,00 waard was. Naar het oordeel van de Afdeling voldoet deze referentie niet aan de daaraan te stellen eisen. Daartoe wordt in de eerste plaats overwogen dat, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraken van 26 mei 1994 in zaak nr. G09.92.0005, BR 1995, p. 236; 7 januari 1997 in zaak nr. G09.93.0104, BR 1998, p. 516; 29 oktober 2003 in zaak nr. 200300346/1), bij de bepaling van de waardedaling van belang is welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor het onroerend goed onder het oude en onder het nieuwe planologische regime zou bedingen. Nu de referentiewaarde in het taxatierapport is gebaseerd op de verkoop van slechts één woning en in het taxatierapport niet is vermeld op welke wijze de koopprijs van die woning tot stand is gekomen, is onduidelijk of aan deze maatstaf is voldaan. In de tweede plaats ontbeert het taxatierapport een onderbouwing van de aanname dat in dit geval de verbouwingen en verbeteringen, die volgens het taxatierapport bestaan uit tuinaanleg, schilderwerk, een dakkapel, isolerende beglazing, nieuwe parketvloeren, bestrating, buitendeuren, keukenblok, CV-ketel en toiletruimte, tot de gestelde waardevermeerdering hebben geleid. Dat was nodig, omdat algemeen bekend is dat dergelijke woningverbeteringen doorgaans niet tot betekenisvolle waardevermeerdering van een woning leiden. Dit gebrek klemt temeer, omdat, zoals volgt uit de uitspraak van de Afdeling van heden in zaak 200707208/1, de taxatie van Beld van de woning [locatie 2] onder het planologische regime van het voorheen geldende bestemmingsplan zonder deze waardevermeerdering nauwelijks verschilt van de taxatie van Oranjewoud. Ook heeft Beld de overeenkomsten en verschillen tussen de referentie en het woonperceel van [appellante] en de gevolgen daarvan voor de taxatie van het woonperceel niet aangegeven. Voorts kan er niet aan worden voorbijgegaan dat, zoals volgt uit de hiervoor aangehaalde uitspraak van de Afdeling, Beld als referentiewoning een woning heeft gebruikt, waarvan de eigenaar evenzeer planschade ten gevolge van de herziening heeft geleden. Tenslotte is van belang dat volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (bijvoorbeeld de uitspraken van 11 april 2007 in de zaken 200605909/1 en 200606258/1) de enkele omstandigheid dat Beld de waardedaling hoger heeft gewaardeerd dan Oranjewoud onvoldoende is voor het oordeel dat het advies van Oranjewoud onjuist is. Gezien het voorgaande hoefde de gemeenteraad aan de taxaties van het woonperceel van [appellante] in het taxatierapport geen belang te hechten. De gemeenteraad heeft derhalve in het taxatierapport terecht geen grond gezien voor het oordeel dat hij het advies van Oranjewoud in zoverre niet aan het besluit van 30 mei 2006, dat bij besluit van 19 december 2006 is gehandhaafd, ten grondslag mocht leggen. De rechtbank is, zij het op andere gronden, tot hetzelfde oordeel gekomen. Het betoog faalt. 2.5. [appellante] betoogt verder dat de rechtbank heeft miskend dat zij schade lijdt ten gevolge van de besluiten van 1 september 1975 en 19 mei 1987 waarbij uitbreiding van de supermarkt op het supermarktperceel is toegestaan. Zij stelt dat moet worden aangenomen dat bij het besluit van 1 september 1975 impliciet vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van de WRO is verleend en dat de daarvan door haar geleden schade als planschade voor vergoeding op de voet van artikel 49 van de WRO in aanmerking komt. Verder voert [appellante] aan dat zij van de uitbreiding van de supermarkt die bij de vrijstelling van 19 mei 1987 is toegestaan, wel degelijk schade ondervindt, omdat de hinder aan de voorkant van het woonperceel daardoor is toegenomen. Volgens haar heeft de gemeenteraad slechts ontkend dat zij ten gevolge van deze besluiten schade lijdt die voor vergoeding in aanmerking komt en is het besluit van 19 december 2006 daarom onvoldoende gemotiveerd. 2.5.1. [appellante] heeft niet bestreden dat aan de uitbreiding van de supermarkt in 1975 geen vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van de WRO of een ander planologisch besluit ten grondslag lag. Voor het aannemen van een fictief verleende vrijstelling, zoals zij bepleit, bestaat geen grond in het recht. De gemeenteraad heeft zich daarom terecht op het standpunt gesteld dat nu de door [appellante] gestelde schade van de uitbreiding van de supermarkt in 1975, wat daarvan ook zij, niet het gevolg is van één van de besluiten die in artikel 49 van de WRO zijn vermeld, dat artikel geen grond biedt voor vergoeding daarvan. Volgens het advies van Oranjewoud kan [appellante] ten gevolge van de bij besluit van 19 mei 1987 verleende vrijstelling alleen enige extra overlast ondervinden aan de voorzijde van het woonperceel. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het standpunt van de gemeenteraad, dat deze overlast geen wezenlijk effect heeft op de waarde van het woonperceel, omdat dit zijn waarde ontleent aan het groene, open gebied aan achterzijde daarvan, onjuist is. De rechtbank heeft daarom op goede gronden geen reden gezien voor het oordeel dat de gemeenteraad zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat [appellante] ten gevolge van die vrijstelling geen schade lijdt of zal lijden die voor vergoeding op de voet van artikel 49 van de WRO in aanmerking komt. Ook dit betoog faalt. 2.6. De conclusie is dat het hoger beroep ongegrond is. De aangevallen uitspraak dient met verbetering van de gronden waarop deze rust te worden bevestigd. 2.7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 3. Beslissing De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State Recht doende in naam der Koningin: bevestigt de aangevallen uitspraak. Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, voorzitter, en mr. W.D.M. van Diepenbeek en mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, leden, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Roelfsema, ambtenaar van Staat. w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Roelfsema voorzitter ambtenaar van Staat Uitgesproken in het openbaar op 23 juli 2008 47-507.