inloggen / registreer

Jurisprudentie

BB0306

Datum uitspraak2007-06-22
Datum gepubliceerd2007-07-26
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureHoger beroep kort geding
Instantie naamGerechtshof 's-Gravenhage
Zaaknummers07/418 KG
Statusgepubliceerd

Indicatie

een vordering tot ontruiming van onroerend goed tegen een gebruiker die stelt huurder te zijn

Uitspraak

Uitspraak: 22 juni 2007 Rolnummer: 07/418 KG Rolnr. rechtbank: KG 07/254 HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van 1. IMPALA AUTO’S B.V., gevestigd te Zoetermeer, 2. Partij A, wonende te [woonplaats], appellanten, hierna mede te noemen: Impala, respectievelijk [Partij A], procureur: mr. B. van Eijk, tegen 1. [Partij B], 2. [Partij C], beiden wonende te Enschede, geïntimeerden, procureur: mr. H.J.A. Knijff. Het geding Bij exploot van 4 april 2007 zijn appellanten onder aanvraag van een spoedbehandeling en onder aanvoering van twaalf grieven en onder overlegging van vier producties in hoger beroep gekomen van het vonnis van 13 maart 2007, door de voorzieningenrechter van de rechtbank ‘s-Gravenhage in kort geding gewezen tussen partijen. Appellanten hebben een conclusie van eis in hoger beroep genomen. Bij memorie van antwoord hebben geïntimeerden onder overlegging van twee producties de grieven bestreden. Op dezelfde dag hebben appellanten een akte houdende overleggen stukken genomen en daarbij dertien producties overgelegd. Geïntimeerden hebben onder overlegging van vier producties een akte houdende uitlating overlegging stukken genomen. Ten slotte hebben partijen de processtukken gefourneerd en arrest gevraagd. In het door appellanten overgelegde procesdossier ontbreekt de akte houdende uitlating overleggen stukken. In beide procesdossiers ontbreekt de conclusie van eis in hoger beroep. Het hof heeft van dit stuk kennis genomen middels het griffiedossier. De beoordeling van het hoger beroep 1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder 2 van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden. 2. Het gaat om het volgende. 2.1 Met betrekking tot een perceel aan […], verder te noemen: perceel 1, is in de jaren ’80 tussen de vader van geïntimeerden en de vader van [Partij A], namens Impala een mondelinge huurovereenkomst gesloten. Hierop is Impala gevestigd op dit perceel met een werkplaats/garagebedrijf en showroom alsmede een nevenvestiging van Impala, Low Budget Cars. De huurprijs bedraagt € 9.483,63 per jaar en is sinds 1980 hetzelfde gebleven. 2.2 Na de verhuizing van Brinkers Zoetwaren Zoetermeer B.V. naar Enschede, zijn de percelen 2 en 5, respectievelijk kadastraal bekend gemeente Zoetermeer, sectie […], en kadastraal bekend gemeente Zoetermeer, sectie […] bestaande uit grasland dat deels is bestraat (perceel 2) alsmede een pand (een oude fabriekshal) met ondergrond, erf en toebehoren (perceel 5, plaatselijk bekend […]) door de vader van geïntimeerden in 1993/1995 aan de vader van [Partij A] en Impala in gebruik gegeven. 2.3 Op de van bestrating voorziene strook langs het grasland van perceel 2, de omliggende grond van de oude fabriekshal op perceel 5 alsmede in de oude fabriekshal stallen appellanten de occasions van Low Budget Cars. 2.4 In 2005 hebben appellanten onderhoud verricht aan de oude fabriekshal op perceel 5. Hierbij zijn de buitenmuren gestuct. Aan de binnenkant is geen onderhoud verricht. Het weiland van perceel 2 wordt door appellanten gemaaid. 2.5 De gemeente Zoetermeer is voornemens het gebied aan de […] te herontwikkelen en te komen tot een mengeling van bestemmingen zorg, cultuur, groen, verkeer en wonen. In dat kader heeft de gemeente Zoetermeer bij besluit van 30 september 2002 krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten een voorkeursrecht gevestigd op alle hiervoor genoemde percelen van geïntimeerden. 2.6 De gemeente Zoetermeer heeft eerder getracht de percelen te onteigenen. Bij Koninklijk Besluit van 5 december 2005 is de goedkeuring onthouden aan het besluit tot onteigening voor zover dit betrekking had op de onderhavige percelen. 2.7 In december 2006 hebben geïntimeerden overeenstemming bereikt met de gemeente Zoetermeer over onder meer de verkoop van de percelen 1, 2 en 5. De koopovereenkomst is op 17 januari 2007 door de desbetreffende partijen ondertekend. Met betrekking tot perceel 1 is overeengekomen dat dit perceel verhuurd wordt geleverd. Met betrekking tot de percelen 2 en 5 is overeengekomen dat de feitelijke levering van deze percelen vrij van huur, vruchtgebruik, pacht en elk ander gebruik onder welke titel dan ook geschiedt. De feitelijke levering is overeengekomen uiterlijk 9 maart 2007. 2.8 Appellanten is door geïntimeerden op 23 februari 2007 telefonisch verzocht de percelen 2 en 5 te ontruimen. Voorts is hun bij brief van 1 maart 2007 door de raadsman van geïntimeerden verzocht de percelen 2 en 5 uiterlijk op 4 maart 2007 te ontruimen. 2.9 Geïntimeerden hebben in eerste aanleg onder meer ontruiming van de percelen 2 en 5 gevorderd op straffe van een dwangsom. De voorzieningenrechter van de rechtbank heeft deze vorderingen toegewezen. Hiertegen zijn appellanten in hoger beroep gekomen. 3.1 Grief 4 luidt: “Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter in r.o. 4.2 overwogen dat de tegenprestatie waarop Impala en [Partij A] zich beroepen niet kan worden aangemerkt als een voldoende vastomlijnde tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW.” 3.2 Hieromtrent overweegt het hof het volgende. In het door appellanten als productie 1 in eerste aanleg overgelegde historisch overzicht, waarvan de vader van [Partij A] schriftelijk heeft verklaard dat het correct is weergegeven, staat: “In 1993 hebben wij de beschikking van het oude fabrieksgebouw erbij gekregen. [..] en de volledige beschikking van de gronden kadastraalnr.; […] en […] gelegen aan de […] beide ongenummerd, dit i.v.m. verhuizing fabriek Brinkers naar Enschede Mede onder voorwaarde dat wij onderhoud zouden plegen aan de groenvoorzieningen, de bestrating, de gebouwen en dergelijke. De huurprijs bleef onveranderd.” 3.3 In de door appellanten als productie 2 in eerste aanleg overgelegde brief van [X] van 8 maart 2007 staat onder meer: “In de periode na het bepalen van de deling, mogelijk na ondertekening van de notariële akte heeft de heer [Y] gesprekken gevoerd met Impala Auto’s B.V. om het huurcontract uit te breiden met al de op dat moment aan hem toe te bedelen danwel toebedeelde onroerend goed met uitzondering van hetgeen aan [Z] is verhuurd. Ik heb altijd begrepen dat de tegenprestatie van Impala Auto’s B.V. bestond uit het onderhoud van de terreinen en gebouwen, welke zich op dat moment in zeer slechte staat van onderhoud bevonden.” 3.4 Appellanten hebben niet onderbouwd dat zij zich tot meer hebben verplicht dan uit dit historisch overzicht en deze brief van [X] blijkt. De huurprijs is sinds 1980 hetzelfde gebleven, namelijk € 9.483,63 per jaar, ook nadat de percelen 2 en 5 aan appellanten in gebruik zijn gegeven. De percelen 2 en 5 hebben tezamen een grotere oppervlakte dan perceel 1. Naar het oordeel van het hof is de inhoud van het historisch overzicht en de brief van [X] onvoldoende vastomlijnd om te kunnen gelden als tegenprestatie in de zin van art. 7:201 BW. Dit betekent dat geen sprake is van een huurovereenkomst. Grief 4 faalt. 4.1 Nu er ten aanzien van het gebruik van de percelen geen sprake is van een vastomlijnde tegenprestatie, is niet van belang of appellanten de percelen als één geheel gebruiken. Overigens is het hof van oordeel dat perceel 1 enerzijds en de percelen 2 en 5 anderzijds heel goed los van elkaar kunnen worden gebruikt. 4.2 Appellanten hebben gesteld dat zij met de vader van geïntimeerden zouden hebben afgesproken dat de overeenkomst tot gebruik van de percelen 2 en 5 alleen kon worden opgezegd indien de vader van geïntimeerden, althans Brinkers Zoetwaren Zoetermeer B.V. de percelen 2 en 5 voor eigen gebruik nodig zou hebben. Het hof is met de voorzieningenrechter van de rechtbank van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat een dergelijke afspraak zou zijn gemaakt, dan wel dat deze zou impliceren dat verkoop daaronder niet valt. Immers, de fabriek die voorheen op de percelen in bedrijf was, is naar Enschede verplaatst, zodat niet waarschijnlijk is dat eigen gebruik in de door appellanten gegeven zin zich in de toekomst zou voordoen. Niet aannemelijk is dat een afspraak is gemaakt als door appellanten gesteld. 4.3 Ten aanzien van de percelen 2 en 5 is geen sprake van huur. Hetgeen appellanten in de grieven 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, en 9 en de toelichting op deze grieven hebben gesteld, leidt niet tot een ander oordeel. Deze grieven falen. 5. In grief 10 voeren appellanten aan dat de gehanteerde ontruimingstermijn buitengewoon onredelijk is. Naar het oordeel van het hof faalt de grief. Appellanten waren al langer met de onderhavige problematiek bekend, terwijl appellanten onvoldoende hebben onderbouwd dat zij hun ambulante handel niet gemakkelijk ergens anders zouden kunnen onderbrengen. 6. Grief 11 heeft geen bijzondere betekenis en faalt omdat de andere grieven falen. Grief 12 faalt omdat appellanten niet betwisten dat [Partij A] de percelen 2 en 5 voor het vonnis in eerste aanleg gebruikte. 7. Nu de grieven falen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. Het hof zal appellanten als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten in hoger beroep veroordelen. De beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van de rechtbank ’s-Gravenhage van 13 maart 2007; veroordeelt appellanten in de proceskosten in hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van geïntimeerden begroot op € 1.641,-, waarvan € 300,- aan verschotten en € 1.341,- aan salaris van de procureur; verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. A.H. de Wild, A.A. Schuering en M.J. van der Ven en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 juni 2007 in aanwezigheid van de griffier. Aangezien de voorzitter buiten staat is dit arrest te ondertekenen, wordt dit arrest door de oudste raadsheer ondertekend.