inloggen / registreer

Jurisprudentie

BA5912

Datum uitspraak2007-01-04
Datum gepubliceerd2007-06-12
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamGerechtshof Amsterdam
Zaaknummers697/05
Statusgepubliceerd

Indicatie

Niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om huurder aan zijn contractuele verplichting tot schone oplevering te houden. Huurder is niet bevoegd de oplevering op te schorten totdat de (hoogwaardig technologische) voorzieningen aan een opvolgende huurder kunnen worden aangeboden.

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VAN DOORN TRUST B.V., gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam, APPELLANTE, procureur: mr. A.J.F. de Jager t e g e n de naamloze vennootschap HEREDIUM SCINTILLAE N.V., gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam, GEÏNTIMEERDE, procureur: voorheen mr. H.C. Koops, thans mr. P. Wanders. 1. Het geding in hoger beroep 1.1 De partijen worden hierna (ook) Van Doorn en Heredium genoemd. 1.2 Bij dagvaarding van 31 maart 2005 is Van Doorn in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank te Amsterdam (locatie Amsterdam), in deze zaak onder zaak/rolnummer CV 04-25709 tussen partijen gewezen en op 18 januari 2005 uitgesproken. 1.3 Van Doorn heeft bij memorie 4 grieven tegen het bestreden vonnis opgeworpen, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep (aldus verstaat het hof het petitum; de verwijzing naar het vonnis met kenmerk EA 03-6268 berust op een kennelijke vergissing) zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van Van Doorn alsnog zal toewijzen met veroordeling van Heredium in de kosten van beide instanties alsmede tot restitutie van hetgeen Van Doorn aan Heredium betaalde uit hoofde van het vonnis waarvan beroep. 1.4 Heredium heeft bij memorie van antwoord de grieven bestreden, harerzijds producties in het geding gebracht en geconcludeerd, dat het hof bij arrest uitvoerbaar bij voorraad Van Doorn niet ontvankelijk zal verklaren in haar appel, althans haar grieven ongegrond zal verklaren en het bestreden vonnis zal bekrachtigen met veroordeling van Van Doorn in de kosten van (naar het hof verstaat:) het hoger beroep. [1.5] Tenslotte hebben partijen recht gevraagd op de stukken van het geding in beide instanties, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt. 2. De grieven Voor de grieven volstaat het hof met een verwijzing naar de desbetreffende memorie. 3. Feiten De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder rechtsoverweging 1 (1.1 tot en met 1.15) een aantal feiten als in deze zaak vaststaande opgesomd. Nu deze feitenvaststelling slechts ten aanzien van de status van de beschikking van 12 november 2003 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (locatie Amsterdam) door een grief is bestreden en voor het overige niet, zal ook het hof van die feiten uitgaan en bij de behandeling van de eerste grief omtrent die status beslissen. 4. Beoordeling 4.1 Het gaat in dit geding kortweg om het volgende. Van Doorn is sinds 1 april 1980 huurster van een bedrijfsruimte, die bestemd is om te worden gebruikt als kantoor en die gelegen is op de tweede verdieping van het pand Dam 23-31/Rokin 1-7 te Amsterdam. Heredium is daarvan thans de verhuurster. De laatstelijk tussen partijen geldende overeenkomst bevat, voor zover hier van belang, de bepaling dat de overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 juli 1993 en eindigende op 30 juni 1998, met de mogelijkheid van een eenmalige verlenging, eveneens voor een periode van vijf jaar. Voorts bevat de overeenkomst de bepaling dat de huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij het beëindigen van het gebruik verplicht is alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht op eigen kosten te verwijderen, tenzij partijen ter zake anders overeenkomen. Voor niet verwijderde zaken is verhuurder geen enkele vergoeding verschuldigd, doch die is bevoegd om, in het geval de huurder niet voldoet aan deze verplichting, die zaken te verwijderen op diens kosten (artikel 5 van de toepasselijke Algemene Bepalingen). Vanaf circa 1998 heeft Van Doorn in het gehuurde voorzieningen aangebracht zoals een patchkast, kabelgoten, een telefooncentrale en een luchtbehandelinginstallatie, met infrastructuur. Bij brief van 23 juni 2003 heeft Heredium in verband met de beëindiging van de huurovereenkomst per 30 juni 2003 Van Doorn aangezegd om het gehuurde per die datum te ontruimen en in de oorspronkelijke staat geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten en behoorlijk schoongemaakt aan de verhuurster op te leveren en alle sleutels aan verhuurster te overhandigen. Van Doorn heeft vervolgens op 29 augustus 2003 een verzoek ingediend als bedoeld in artikel 7:230a BW. Tijdens de mondelinge behandeling van dit verzoek op 13 oktober 2003 hebben partijen ten overstaan van de kantonrechter overeenstemming bereikt over een hogere gebruiksvergoeding tijdens de schorsing van de ontruimingsverplichting. De kantonrechter heeft vervolgens de hierboven onder 3. genoemde beschikking genomen, waartegen de eerste grief zich richt. Daarna hebben partijen de gesprekken (en correspondentie) over een mogelijke verlenging van de huurovereenkomst voortgezet, doch die gesprekken hebben niet tot een concreet resultaat geleid. Op 6 januari 2004 heeft Van Doorn de sleutels van het gehuurde ingeleverd bij de portier van het gebouw. Bij brief van 12 januari 2004 heeft Heredium aan Van Doorn doen meedelen dat geen prijs werd gesteld op overname van de door Van Doorn aangebrachte voorzieningen en voorts dat de kabelgoten bij oplevering geheel verdwenen moesten zijn. Bij brief van 23 januari 2004 heeft Van Doorn Heredium aansprakelijk gesteld voor de te lijden schade als gevolg van de onmogelijkheid om de voorzieningen aan een opvolgende huurder te kunnen overdoen en Heredium gesommeerd om de in het gehuurde aanwezige telefooncentrale niet te wijzigen of te verwijderen. Tevens heeft zij zich op het standpunt gesteld na 14 januari 2004 geen gebruiksvergoeding meer verschuldigd te zijn. Op 27 februari 2004 heeft Heredium Van Doorn gedagvaard in kort geding en haar veroordeling gevorderd tot ontruiming en tot het betalen van de gebruiksvergoeding tot op het tijdstip van de onruiming. In reconventie vorderde Van Doorn een verbod op Heredium de in het gehuurde aangebrachte voorzieningen te verwijderen tot twee weken nadat een opvolgende huurder schriftelijk zou hebben verklaard deze voorzieningen niet over te nemen. Bij vonnis van 1 april 2004 heeft de voorzieningenrechter de vordering van Heredium toegewezen en die van Van Doorn afgewezen. Op 14 april 2004 heeft Heredium de oplevering van het gehuurde door Van Doorn geaccepteerd. In dit geding vordert Van Doorn (kort gezegd) de veroordeling van Heredium tot terugbetaling van uit hoofde van het vonnis in kortgeding betaalde gebruiksvergoeding over de periode 15 januari tot en met 13 april 2004, alsmede tot betaling van een vergoeding voor de door haar in het gehuurde aangebrachte voorzieningen. De kantonrechter heeft deze vorderingen in het bestreden vonnis afgewezen en Van Doorn verwezen in de kosten van het geding. Daartegen komt Van Doorn op onder aanvoering van vier grieven. 4.2 Door middel van haar eerste grief stelt Van Doorn aan de orde dat haars inziens de kantonrechter ten onrechte een beschikking heeft genomen op haar verzoek als bedoeld in artikel 7:230a BW van 29 augustus 2003, aangezien zij, Van Doorn, haar verzoek had ingetrokken bij brief van 13 november 2003, dus op een tijdstip voordat de uitspraak van de kantonrechter aan partijen bekend was. 4.3 De grief faalt. Blijkens de dagtekening daarvan is de desbetreffende beschikking onder kenmerk EA 03-6268 genomen op 12 november 2003, zodat reeds om die reden de intrekking van het door Van Doorn gedane verzoek het beoogde effect niet meer kon hebben. Dit wordt niet anders door het feit dat partijen eerst op een later tijdstip van die beschikking kennis hebben kunnen nemen. Indien en voor zover Van Doorn op grond van door haar gestelde inlichtingen van de griffie van de rechtbank de juistheid van deze dagtekening wenst te bestrijden, dan had het op haar weg gelegen om hetzij een verzoek tot correctie daarvan te doen, dan wel in hoger beroep te gaan van deze beschikking (op de daarvoor gelet op artikel 7:230a lid 8 BW geëigende gronden). Nu zij geen van beide mogelijkheden heeft benut, staat de datum van het nemen van deze beschikking vast en daarmee het tijdstip tot waarop Van Doorn haar verzoek had kunnen intrekken. Daar komt nog bij dat deze beschikking in het onderhavige hoger beroep (dat zich blijkens de appeldagvaarding en de grieven richt tegen het op 18 januari 2005 gewezen vonnis met kenmerk CV 04-25709) niet ter toets kan komen. De grief is tevergeefs voorgesteld. 4.4 De grieven 2 en 4 lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Zij strekken blijkens hun toelichting ten betoge dat de oplevering van het gehuurde reeds in december 2003 heeft plaatsgevonden en niet eerst bij de beweerdelijke eindinspectie van 14 april 2003. 4.5 Deze opvatting kan niet worden aanvaard. Blijkens de tekst van het huurcontract is voor een geldige oplevering de medewerking van beide partijen een noodzakelijke voorwaarde. Van Doorn heeft niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, dat zij de portier van het gebouw waarvan het gehuurde een onderdeel was als tot de oplevering van het gehuurde bevoegde vertegenwoordiger van de verhuurder mocht aanmerken, en dat zij de overhandiging van de sleutels aan deze portier mocht beschouwen als de oplevering. Evenmin aanvaardbaar is haar stelling dat zij erop mocht afgaan dat de oplevering reeds had plaatsgevonden op 10 december 2003, toen [A], medewerker van Heredium, een gesprek voerde met vertegenwoordigers van Van Doorn, [X] en [Z], en zij gedrieënlijk een rondgang door het gehuurde maakten. Zo Van Doorn zich werkelijk van de aanvang af op het standpunt heeft gesteld dat dit gesprek en deze rondgang tezamen de oplevering zouden constitueren, dan had het op haar weg gelegen om daarvan blijk te geven aan Heredium, zeker toen [A] bij brief van 12 januari 2004 vroeg wanneer de eindinspectie zou kunnen plaatsvinden en a fortiori toen Heredium op 27 februari 2004 Van Doorn een dagvaarding deed betekenen en haar veroordeling tot ontruiming vorderde. Nu zij zulks heeft nagelaten moet het ervoor worden gehouden, dat de eindoplevering eerst op 14 april 2004 is geschied. De grieven 2 en 4 missen doel. 4.6 Door middel van haar derde grief verwijt Van Doorn de Kantonrechter te hebben miskend dat er sprake is van misbruik van recht in de zin van artikel 3:13 BW. 4.7 Bij de beoordeling van deze grief moet worden vooropgesteld, dat Van Doorn vrijwillig, in de wetenschap van de overeengekomen beëindigingdatum van het huurcontract en in de wetenschap, dat zij op grond van dat contract verplicht was bij de beëindiging ervan het gehuurde in de oorspronkelijke staat op te leveren, de onderhavige investeringen heeft gedaan, zonder met Heredium van de bedingen in het huurcontract afwijkende bepalingen omtrent de overname daarvan of vergoeding daarvoor overeen te komen. Indien en voor zover de huurovereenkomst eerder ten einde is gekomen dan de afschrijvingstermijn van die investeringen, dan is dat de eigen keuze van Van Doorn geweest. Het huurcontract bevat geen bepalingen waaraan Van Doorn de bevoegdheid zou ontlenen de oplevering in de bedongen staat op te schorten tot op het moment dat zij de gelegenheid zou hebben gehad de aangebrachte voorzieningen ter overname aan een opvolgende huurder van de kantoorruimte aan te bieden. Onder die omstandigheden rust op haar de plicht tot oplevering overeenkomstig het huurcontract. Heredium kan haar aan die verplichting houden, tenzij hij, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang van Heredium bij een schone oplevering en het belang van Van Doorn bij de aanbieding van de investeringen aan een opvolgende huurder, in redelijkheid niet tot uitoefening van die bevoegdheid kan komen. Dat geval doet zich echter niet voor. Tegenover het belang van Van Doorn bij overdracht van de door haar in het gehuurde aangebrachte voorzieningen aan een opvolgende huurder tegen een door deze te betalen vergoeding staat het belang van Heredium om de bedrijfsruimte in naar eigen goeddunken bepaalde staat op de markt [te] brengen en de onderhandelingen met potentiële opvolgende huurders naar eigen inzichten te voeren, ook als dat zou betekenen dat Heredium de bedrijfsruimte geheel leeg aanbiedt en de huurder deze derhalve naar eigen inzichten kan inrichten. Dit belang is niet van dien aard dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, indien Heredium (gelijk zij heeft gedaan) Van Doorn aan zijn contractuele verplichting tot schone oplevering zou houden. Daar komt nog bij dat het een feit van algemene bekendheid is, dat de hoogwaardige technologie, zoals Van Doorn die destijds had aangeschaft, snel veroudert. Van Doorn heeft ook niet gesteld, dat daarover in het onderhavige geval anders zou moeten worden geoordeeld. De stelling van Heredium, dat de aanwezigheid van de door Van Doorn aangebrachte voorzieningen in de onderhandelingen met de opvolgende huurders een onnodig complicerende factor zou impliceren althans zou kunnen impliceren is door Van Doorn onvoldoende gemotiveerd betwist. Indien zou komen vast te staan dat de opvolgende huurder, zoals Van Doorn stelt, vrijwel exact dezelfde apparatuur heeft geïnstalleerd, houdt dit onvoldoende betwisting in. In de eerste plaats laat de aanduiding “vrijwel exact dezelfde apparatuur” nogal wat ruimte. Daarbij komt dat die omstandigheid niet zonder meer betekent dat de aanwezigheid van de omstreden apparatuur de verhuurbaarheid niet zou hebben beïnvloed. Alleen al het vooruitzicht van met de vorige huurder te voeren onderhandelingen kan een nieuwe huurder afschrikken. 4.8 Van Doorn heeft niet aannemelijk gemaakt dat Heredium daadwerkelijk profijt zou hebben (gehad) van de aangebrachte veranderingen, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs zou kunnen verkopen of van een opvolgende huurder een hogere huur zou kunnen bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht. Van misbruik van bevoegdheid van de kant van Heredium is derhalve niet gebleken. Ook deze grief faalt. 4.9 Mitsdien zijn alle grieven tevergeefs voorgesteld. Nu Van Doorn geen feiten of omstandigheden heeft aangeboden te bewijzen die het hof tot een ander oordeel daarover zouden kunnen brengen passeert het hof het door haar gedane bewijsaanbod als niet ter zake. 5. Slotsom De grieven falen alle. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Als in het ongelijk gestelde partij dient Van Doorn in de kosten van het hoger beroep verwezen te worden. 6. Beslissing Het hof: - bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; - verwijst Van Doorn in de kosten van het hoger beroep, tot op dit arrest aan de zijde van Heredium begroot op € 244,- voor verschotten en € 1.631,- voor salaris procureur; verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, A. van Haeringen en E.J.H. Schrage, en in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2007 door de rolraadsheer.