inloggen / registreer

Jurisprudentie

AZ7606

Datum uitspraak2007-01-19
Datum gepubliceerd2007-02-08
RechtsgebiedBelasting
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamGerechtshof Amsterdam
Zaaknummers06/00123
Statusgepubliceerd

Indicatie

Bij de waardering van een woning dient rekening te worden gehouden met de mogelijke waardedrukkende invloed van het bestemmingsplan. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat van zodanige invloed geen sprake is.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM Kenmerk 06/00123 uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van X wonende te Z, belanghebbende, de gemachtigde A, tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 05/3877 van de rechtbank Amsterdam, nevenzittingsplaats Haarlem, van 27 februari 2006 in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Aalsmeer, de heffingsambtenaar. 1. Ontstaan en loop van het geding Bij beschikking van 28 februari 2005 is de waarde van de onroerende zaak a-straat 3 te Z, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld op € (...). Het bezwaar is bij uitspraak van de heffingsambtenaar van 26 juli 2005 ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 27 februari 2006, verzonden op 28 februari 2006, heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak heeft de gemachtigde hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 31 maart 2006, bij het Hof ingekomen op 31 maart 2006, aangevuld bij brief van 2 mei 2006. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 januari 2007. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en de gemachtigde, alsmede de heffingsambtenaar B, vergezeld van C. De gemachtigde heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd. 2. Overwegingen 2.1. Feiten 2.1.1. Aan de door de rechtbank vastgestelde feiten, welke tussen partijen niet in geschil zijn, voegt het Hof het volgende toe. 2.1.2. Krachtens het in de gemeente Aalsmeer van toepassing zijnde bestemmingsplan heeft de grond waarop de woning a-straat 1 (hierna: de woning) is gelegen een agrarische bestemming. 2.1.3. De op percelen grond met dezelfde bestemming gelegen woningen b-straat 1 en c-straat 1zijn in respectievelijk 2001 en 2003 verkocht als ‘burgerwoning’, apart van de aldaar gelegen bedrijfsgedeelten. 2.2. Geschil In hoger beroep is in geschil of de in het bestemmingsplan opgenomen bestemming van de grond waarop de woning is gelegen een factor is die tot een lagere waarde dient te leiden dan de vastgestelde waarde. 2.3. Oordeel van de rechtbank De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer het volgende overwogen: “5.3. Eiser heeft geen taxatierapport overgelegd. Zijn grief komt erop neer dat de woning een bedrijfswoning is en als zodanig moet worden gewaardeerd. Ter zitting heeft eiser verklaard dat hij kan instemmen met de door verweerder vastgestelde waarde indien de woning zou moeten worden beschouwd als een woning in de vrije sector. De rechtbank oordeelt dienaangaande als volgt. Volgens de verklaring van verweerder hanteert de gemeente Aalsmeer het beleid dat de woning, zonder enige belemmeringen, los van het bedrijf mag worden verkocht. Eiser heeft deze stelling niet betwist. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen. Eisers stelling dat het voor een goede bedrijfsvoering noodzakelijk is dat de eigenaar van het bedrijf in de woning woont, is een keuze van eiser die niet van invloed is op de waarde in het economische verkeer. De woning mág immers in de vrije sector worden verkocht.” 2.4. Standpunten van partijen en behandeling ter zitting Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar hetgeen in de gedingstukken is vermeld. Ter zitting is daaraan nog toegevoegd door: belanghebbende: Het als burgerwoning verkopen gaat niet zo gemakkelijk, omdat andere agrarische bedrijven problemen krijgen met vergunningen als er een burgerwoning in de buurt is. Het containerveld is alleen bereikbaar langs de woning. de heffingsambtenaar: In de kop van het verweerschrift is abusievelijk een onjuist object vermeld. Het bestemmingsplan is heel oud. In die tijd was er geen sprake van bebouwing, er was alleen een agrarische bestemming. Die bestemming heeft slechts tot doel om het bouwen te beperken tot opstallen die verband houden met een bedrijf. In Aalsmeer is veel lintbebouwing, veel achter die bebouwing gelegen kleine bedrijven waren niet meer levensvatbaar; de voormalige bedrijfswoningen zijn als burgerwoning verkocht. Ook woningen gesticht op nieuw uitgegeven agrarische grond elders in de gemeente zijn als burgerwoningen verkocht. Er zijn 2 toeritten naar het bedrijfsgedeelte. Logistiek is het misschien handiger om de toegang langs de woning te gebruiken, maar het kan ook anders. 2.5 Beoordeling van het geschil 2.5.1. De in art. 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) opgenomen overdrachtsfictie dat bij de waardebepaling van de onroerende zaken moet worden uitgegaan van de onbezwaarde eigendom, gaat niet zover dat de invloed van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planologische bestemmingsvoorschriften, bij de waardebepaling moet worden uitgeschakeld. 2.5.2. Bij de waardering van de woning dient dan ook rekening te worden gehouden met de mogelijke waardedrukkende invloed van het bestemmingsplan. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat van zodanige invloed geen sprake is. 2.5.3. De heffingsambtenaar heeft in dit verband onder meer verwezen naar de verkoop van de eveneens op grond met een agrarische bestemming gelegen woningen b-straat 1 en c-straat 1, welke woningen in 2001 en 2003 als zogenoemde ‘burgerwoningen’ zijn verkocht. 2.5.4. Gelet op deze onderbouwing, die door belanghebbende niet is weersproken, acht het Hof aannemelijk dat in de jaren waarin voornoemde woningen zijn verkocht de in het bestemmingsplan opgenomen bestemming voor de verkoop van bestaande woningen geen betekenis had. De agrarische bestemming van de betreffende grond was, zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld en het Hof aannemelijk acht, wel van belang voor de vraag of de bouw van een woning op nog onbebouwde grond, dan wel van een nieuwe bedrijfswoning na verkoop van de bestaande bedrijfswoning als ‘burgerwoning’, kan worden toegestaan. Het antwoord op die vraag mist betekenis voor de waardebepaling van de onderhavige woning. 2.5.5. Nu voor de onderhavige waardevaststelling dient te worden uitgegaan van de toestand op 1 januari 2003 brengt dit mee dat ook voor deze waardering geen rekening behoeft te worden gehouden met het bestemmingsplan. Uit de waardering naar de toestandsdatum vloeit voorts voort dat hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd over ontwikkelingen in latere jaren, wat daarvan ook moge zijn, hem niet kan baten. Voorzover belanghebbende hiermee bedoelt te stellen dat de waardering naar een andere datum dient plaats te vinden op grond van het bepaalde in artikel 19 van de Wet waardering onroerende zaken, merkt het Hof op dat deze stelling wordt verworpen, nu hiervoor onvoldoende naar voren is gebracht. 2.6. Slotsom 2.6.1. Het vorenoverwogene voert tot de slotsom dat de in het bestemmingsplan opgenomen agrarische bestemming geen invloed heeft op de waarde van de woning. Nu de vastgestelde waarde overigens niet in geschil is, is het hoger beroep ongegrond. 2.6.2. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 3. Beslissing Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. Aldus vastgesteld door mr. O.B. Onnes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 26 januari 2007 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 1 bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 2 het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.