Jurisprudentie
AZ1116
Datum uitspraak2006-10-25
Datum gepubliceerd2006-10-30
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Maastricht
Zaaknummers233484CV EXPL 06-2691
Statusgepubliceerd
SectorSector kanton
Datum gepubliceerd2006-10-30
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Maastricht
Zaaknummers233484CV EXPL 06-2691
Statusgepubliceerd
SectorSector kanton
Indicatie
Kort Geding met betrekking tot de (ver)huur van "de Awwe Stiene" in Maastricht.
De kantonrechter is van oordeel dat er nog geen perfecte huurovereenkomst tot stand is gekomen, nu niet voldaan is aan een tweetal overeengekomen voorwaarden, te weten het betaald zijn van huur over de maanden juni en juli 2006 en het betalen van een waarborgsom uiterlijk bij het ondertekenen van de intentieovereenkomst. Vordering tot veroordeling van de Mastreechter Staar tot het verschaffen van vrij en ongestoord huurgenot afgewezen.
Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
zaaknr: 233484 CV EXPL 06-2691
vonnis in kort geding van 25 oktober 2006
inzake
DIXPLO B.V.,
kantoorhoudend te [Vestigingsplaats],
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.J.W. van Ingen te ’s-Hertogenbosch;
tegen
Stichting Huisvesting Koninklijke Zangvereniging Mastreechter Staar,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. H.A.J. Kalsbeek te Maastricht.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE:
Partijen worden nader aangeduid als “Dixplo” en “Mastreechter Staar”.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- exploot van dagvaarding d.d. 26 september 2006 met 6 producties;
- brief van de gemachtigde van Mastreechter Staar met 21 producties (ontvangen 29 september 2006);
- faxbericht van de gemachtigde van Dixplo met 1 productie (ingekomen 3 oktober 2006);
- pleitnotitie van de gemachtigde van Dixplo;
- aantekeningen bij de mondelinge behandeling van de gemachtigde van Mastreechter Staar.
Partijen en de gemachtigden zijn gehoord ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van woensdag 4 oktober 2006. Door de griffier is daarvan schriftelijk aantekening gehouden.
Vervolgens is de uitspraak bepaald op heden.
MOTIVERING VAN DE BESLISSING:
Van de navolgende vaststaande feiten en omstandigheden kan worden uitgegaan:
- dat [M. B.V.] enig aandeelhoudster en statutair bestuurster is van Dixplo B.V.;
- dat [M. M.-Y.] enig aandeelhoudster en statutair bestuurster is van [M. B.V.];
- dat [N. M.] (officieel voorzien van de initialen [H.Y. M.] en zoon van [M. M.-Y.]) degene is die op grond van een schriftelijke volmacht namens Dixplo de onderhandelingen heeft gevoerd met Mastreechter Staar en na te noemen intentieovereenkomst heeft ondertekend;
- dat Mastreechter Staar eigenaresse/verhuurster is van het pand [De naam van een kerk], gelegen aan de [Vestigingsplaats]t, in de volksmond bekend onder de benaming [De naam van een kerk];
- dat dit pand in het verleden verhuurd was aan Night Live Maastricht B.V., welke besloten vennootschap op 11 januari 2006 in staat van faillissement is verklaard met benoeming van mr. R.J.A.F. Caris te Maastricht tot curator;
- dat partijen op 6 juni 2006 een intentieovereenkomst hebben ondertekend om met ingang van 1 juni 2006 te komen tot verhuur van voornoemd pand aan Dixplo voor een huurprijs van € 8.000,-- per maand exclusief omzetbelasting;
- dat de intentieovereenkomst is gesloten onder twee opschortende voorwaarden (artikel 9) te weten:
9.2 Brand Bierbrouwerij B.V. zal geen gebruik maken van haar huur-intrederecht op basis van “Overeenkomst huurintreding” van 18 maart 1999. Dit zal onvoorwaardelijk aan verhuurder kenbaar gemaakt dienen te worden.
9.3 De curator in het faillissement van Night Live Maastricht B.V. zal volledige medewerking dienen te verlenen aan de ontruiming van het huurobject per
1 juni 2006 of zoveel eerder of later als mogelijk is.
- dat tevens is afgesproken dat de huurprijs tijdens de herinrichting van het gehuurde vanaf 1 juni 2006 tot 1 januari 2007 € 42.000,-- exclusief omzetbelasting bedraagt; zijnde € 12.000,-- exclusief BTW over de maanden juni en juli 2006;
- dat dit laatstgenoemde bedrag bij het ondertekenen van de intentieovereenkomst bij vooruitbetaling diende te worden voldaan;
- dat partijen ook zijn overeengekomen dat [M.] (de kantonrechter leest Dixplo) vóór of uiterlijk bij de ondertekening van de intentieovereenkomst aan Mastreechter Staar een voor deze aanvaardbare en deugdelijke bankgarantie voor een bedrag van
€ 48.000,-- (zijnde zes maanden huur) diende te verstrekken;
- dat door Dixplo tot op heden niets is betaald noch een bankgarantie is verstrekt;
- dat de inventaris van de door Night Live Maastricht B.V. tot aan het faillissement geëxploiteerde discotheek door de curator is verkocht aan Dixplo.
Dixplo vordert in kort geding, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad op de minuut en op alle dagen en uren, Mastreechter Staar te veroordelen om binnen 48 uur na betekening van het te dezen te wijzen vonnis haar het vrije en ongestoorde huurgenot te verschaffen, waaronder begrepen het verschaffen van toegang tot de voormalige [De naam van een kerk] met kantoor, ondergrond, erf, patio, zijtoegang, en verdere aan- en onderhorigheden en ”trassen” (de kantonrechter leest terassen) alles gelegen te [Vestigingsplaats], kadastraal bekend gemeente Maastricht sectie A nummer 7291 groot 12 are en 72 ca, zulks op straffe van een door Mastreechter Staar aan Dixplo te verbeuren dwangsom van € 2.500,-- per dag voor iedere dag dat Mastreechter Staar na betekening van het te wijzen vonnis daarmee in gebreke blijft, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, zulks met een maximum van € 250.000,--, althans een zodanige dwangsom als de kantonrechter vermeent te behoren.
Dixplo stelt dat aan beide opschortende voorwaarden zoals opgenomen in artikel 9.2 en 9.3 van de intentieovereenkomst is voldaan. Daarmee is een perfecte huurovereenkomst tot stand gekomen. Mastreechter Staar dient Dixplo dan ook het huurgenot te verschaffen. Aanvankelijk heeft Dixplo het huurgenot ook gehad. Bij brief van 9 augustus 2006 heeft Mastreechter Staar zich echter volgens Dixplo beroepen op ”buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst” en aanstonds aan Dixplo de toegang tot het gehuurde onthouden en de daar vanwege en van Dixplo opgeslagen inventaris en goederen onder zich gehouden omdat Dixplo niet voldaan had aan haar financiële verplichtingen. Een huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden is echter niet mogelijk in de versie van Dixplo.
Dat op 9 augustus 2006 sprake was van een perfecte huurovereenkomst die niet buitengerechtelijk ontbonden kan worden is, aldus Dixplo, voldoende duidelijk. Er was immers sprake van ”genot van een zaak”, ”het genot is voor een bepaalde tijd vastgesteld” en ”er stond/staat een bepaalde vergoeding (of prestatie) tegenover”. Ook Mastreechter Staar was volgens Dixplo die mening toegedaan, blijkens de gelijktijdige facturering.
Dixplo betwist het verschuldigd zijn van de huurpenningen en het stellen van een bankgarantie niet. Dit zijn echter geen expliciet opgenomen voorwaarden die het ontstaan van een perfecte huurovereenkomst in de weg zouden staan. Dixplo is bovendien bereid de verschuldigde huurpenningen (over de maanden juni, juli en september) te betalen wanneer Mastreechter Staar haar verplichtingen eveneens nakomt. Dixplo heeft het geld voor de huurpenningen gestort op de rekening derdengelden van haar gemachtigde. Over augustus wil Dixplo geen huurpenningen betalen, omdat zij in die maand niet het genot van het gehuurde heeft gehad.
Ook het stellen van de bankgarantie behoeft geen probleem te zijn. Mastreechter Staar weet vanaf het begin van de onderhandelingen dat daarmee enige tijd gemoeid zou zijn. Dit kan thans echter binnen een week geregeld worden.
Dixplo stelt schade te hebben geleden doordat zij niet meer werd toegelaten tot het pand.
Een door Dixplo daar gepland feest kon geen doorgang vinden. Daar komt nog bij dat Mastreechter Staar in de pers heeft uitgedragen dat Dixplo niet aan haar financiële verplichtingen heeft voldaan. Dixplo restte niets anders dan onderhavige procedure te starten.
Naar de mening van Mastreechter Staar was en is geen sprake van een perfecte huur-overeenkomst, maar van een intentieovereenkomst die tot een huurovereenkomst had kunnen leiden. Er moest echter eerst uitvoering worden gegeven aan de inhoud van de intentieovereenkomst. Naast de expliciet als opschortende voorwaarden opgenomen bepalingen was voor Mastreechter Staar van belang dat er door de wederpartij maximale financiële zekerheid werd geboden. Zij heeft dit van meet af aan aan Dixplo en in het bijzonder aan [N. M.] kenbaar gemaakt. Mastreechter Staar wilde immers een echec, zoals dat in het kader van het faillissement van Night Live Maastricht B.V. heeft plaatsgevonden, hoe dan ook vermijden. Deze maximale financiële zekerheid moest gestalte krijgen door enerzijds een directe vergoeding (die vooruit betaald moest worden) en anderzijds de afgifte van een onvoorwaardelijke en onherroepelijke bankgarantie. Bij het op 6 juni 2006 ondertekenen van de intentieovereenkomst is [N. M.] er nogmaals op gewezen dat hij per direct facturen zou ontvangen in verband met de door Dixplo te betalen vergoedingen over de maanden juni, juli en augustus 2006 en dat hij per omgaande voor de bankgarantie zorg moest dragen.
Dixplo is deze verplichtingen, ondanks herhaalde verzoeken, niet nagekomen; Dixplo reageerde zelfs niet. Het enige dat Dixplo wilde doen, was per kas betalen. Mastreechter Staar wilde hierin aanvankelijk niet meegaan, bevreesd als zij is voor een ”zwarte kasstroom”. Op 31 juli 2006, de dag waarop deze betaling zou plaatsvinden, bleek echter dat Dixplo, althans [N. M.], toch niet aan de financiële verplichtingen kon voldoen. Eerst een week vóór de mondelinge behandeling in deze zaak en nà de kort-gedingdagvaarding heeft Mastreechter Staar mogen vernemen dat door Dixplo een bedrag gestort zou zijn op de rekening derdengelden van de gemachtigde van Dixplo; bewijs daarvan heeft Mastreechter Staar echter niet gezien. Evenmin heeft Dixplo op welke wijze dan ook aannemelijk gemaakt dat de verlangde bankgarantie is gesteld of op korte termijn zal worden gesteld. Op 9 augustus 2006, nadat Dixplo opnieuw indringend was gewaarschuwd om haar financiële verplichtingen na te komen en mede ook ter beperking van de al opgetreden schade aan de zijde van Mastreechter Staar, heeft Mastreechter Staar de intentieovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Mastreechter Staar kon deze stap nemen omdat er geen betalingen waren verricht en een onvoorwaardelijke bankgarantie ontbrak, waardoor er géén huurovereenkomst was ontstaan respectievelijk kon worden gesloten. De intentieovereen-komst valt bovendien onder het bereik van boek 6 BW en niet onder de bepalingen die zien op huurovereenkomsten. Mastreechter Staar is dan ook van mening dat de kantonrechter eigenlijk niet bevoegd is om van onderhavig geschil kennis te nemen.
Voor het geval er wel sprake zou zijn van een huurovereenkomst, kunnen de vorderingen van Dixplo niet worden toegewezen. Het kan niet zo zijn dat Dixplo alle contractuele afspraken mag schenden terwijl Mastreechter Staar gedwongen zou worden om Dixplo tot het pand toe te laten en met de exploitatie een begin te maken.
De kantonrechter stelt voorop dat hij op basis van de gestelde grondslag van de vordering(en) van Dixplo (er zou immers sprake zijn van een huurovereenkomst) bevoegd is om van de vorderingen kennis te nemen. Daarmee is overigens nog niet gezegd dat Dixplo zich terecht op dat uitgangspunt stelt.
De kantonrechter acht voorts het gestelde spoedeisende belang, gelet op de aard van de zaak aannemelijk.
Ten aanzien van het gevorderde zelf overweegt de kantonrechter het navolgende.
Vaststaat dat in de door partijen op 6 juni 2006 gesloten intentieovereenkomst naast de twee opschortende voorwaarden zoals opgenomen in de artikelen 9.2 en 9.3, enige aanvullende voorwaarden zijn geformuleerd waaraan uiterlijk bij het ondertekenen van de intentie-overeenkomst diende te zijn voldaan. De kantonrechter doelt dan op het betalen van de huursom over de maanden juni en juli 2006 (artikel 3.5) en het stellen van een bankgarantie (artikel 7.1). Hoewel deze laatstgenoemde voorwaarden niet met zoveel woorden als ”opschortende voorwaarden” zijn opgenomen in de intentieovereenkomst, kunnen zij niet eerstens zonder meer worden genegeerd en komen zij naar strekking in de buurt van een ontbindende of opschortende voorwaarde. Ingevolge HR 13 maart 1981 NJ 1981/635 (Haviltex) dient niet alleen gelet te worden op de bewoordingen van de overeenkomst, maar komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij dient gekeken te worden naar datgene dat zich heeft voorgedaan zowel vóór als nà de ondertekening van deze intentieovereenkomst alsmede naar de positie van beide partijen en de over en weer kenbare belangen.
In dit verband acht de kantonrechter de volgende feiten en omstandigheden van belang:
- de duidelijke formulering van de voorwaarden in de intentieovereenkomst;
- het door Dixplo niet, althans onvoldoende, weerspreken van de stelling van Mastreechter Staar waarom het voor haar zo belangrijk was dat én de huurprijs zou worden betaald én de bankgarantie diende te zijn gesteld, uiterlijk bij het ondertekenen van de intentieovereenkomst, nu daar zowel vóór als na het sluiten van de intentieovereenkomst met nadruk vele malen over is gesproken en geschreven;
- het door Dixplo, ondanks herhaalde verzoeken, tot op heden niet-nakomen van deze expliciet genoemde voorwaarden;
- de nalatigheid van Dixplo om te reageren op faxberichten/brieven van de zijde van Mastreechter Staar na 6 juni 2006, anders dan met een faxbericht d.d. 16 juli 2006 met de inhoud ”dat de rekening betaald moest worden” en waarin op ”geduld” werd aangedrongen;
- het onmiskenbare feit dat tot op de dag van behandeling van het kort geding, maar in ieder geval per datum ontbindingsverklaring (9 augustus 2006) geen enkele betaling was verricht, al is het maar bij wijze van voorschot, terwijl evenmin tot het moment van bemoeienis van mr. Van Ingen met deze zaak ( kort vóór de dagbepaling kort geding) ooit inhoudelijke bezwaren kenbaar zijn gemaakt tegen de redenering van Mastreechter Staar dat er door de nalatigheid van Dixplo juist géén huurovereenkomst was ontstaan.
Op grond van deze feiten en omstandigheden is de kantonrechter voorshands van oordeel dat per 6 juni 2006 of later geen perfecte huurovereenkomst is tot stand gekomen op grond waarvan het vrije en ongestoorde huurgenot zou kunnen worden afgedwongen. De betreffende voorwaarden zijn weliswaar niet met zoveel woorden als ”opschortend” of ”ontbindend” in de intentieovereenkomst opgenomen, maar zijn met zorg zodanig geformuleerd, dat niet-nakoming daarvan een zuivere en onmiddellijke overgang van de intentieovereenkomst in een huurovereenkomst in de weg staat. Mastreechter Staar heeft dan ook de periode van gebruik na 1 juni 2006 op - naar het voorlopig inzicht van de kantonrechter - aanvaardbare gronden niet als huurperiode aangemerkt en de in rekening gebrachte termijnen als gebruiksvergoedingen getypeerd.
Het vorenstaande brengt met zich dat de vordering wordt afgewezen.
Dixplo dient als de geheel in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
BESLISSING:
Wijst de vorderingen af;
Veroordeelt Dixplo in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Mastreechter Staar gevallen en tot op heden begroot op € 400,-- als salaris van de gemachtigde.
Aldus gewezen en in het openbaar uitgesproken door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter, op woensdag 25 oktober 2006 in tegenwoordigheid van J.M.H.M. Slangen-van der Heijden, griffier.
