Jurisprudentie
AZ0294
Datum uitspraak2006-09-22
Datum gepubliceerd2006-10-17
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamGerechtshof 's-Gravenhage
ZaaknummersC05/830
Statusgepubliceerd
Datum gepubliceerd2006-10-17
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamGerechtshof 's-Gravenhage
ZaaknummersC05/830
Statusgepubliceerd
Indicatie
ontbinding huurovereenkomst woonwagenstandplaats wegens huurachterstand
zie ook LJN AY8789
Uitspraak
Uitspraak: 22 september 2006
Rolnummer: 05/830
Rol/zaaknummer rechtbank: 442649 RL EXPL 04.18704 (DH ktr DH)
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
De Gemeente DEN HAAG,
zetelende te Den Haag,
geïntimeerde,
hierna te noemen: De Gemeente,
procureur: mr. A.R. de Jonge,
tegen
[DE HUURSTER],
wonende te X,
appellante,
hierna te noemen: [de huurster],
procureur: mr. M.W. Willering.
Het verloop van het geding
Bij exploot van 13 juni 2005 is De Gemeente in hoger beroep gekomen van het von-nis van 20 april 2005 [hof: dit is de datum als vermeld in de kop van het von-nis] door de rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Graven-ha-ge, onder voor-meld rol/zaaknummer gewezen tussen partijen. Daarbij heeft De Ge-meente drie grie-ven aange-voerd en geconcludeerd tot vernietiging van dat von-nis van 26 april 2005 [hof: dit is de datum waarop het vonnis blijkens de laatste bladzijde daar-van ter open-bare terechtzitting is uitgesproken] en (alsnog) toewij-zing van haar vorderingen als in het exploot vermeld.
De Gemeente heeft een conclusie van eis in hoger beroep genomen.
[de huurster] heeft een memorie van antwoord genomen.
Partijen hebben hun standpunten op 1 september 2005 door hun procureurs doen toelichten, ieder aan de hand van een pleitnota, De Gemeente onder overlegging van vier producties.
Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
De beoordeling
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder het kopje “De feiten” van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat om het volgende.
2.1 De Gemeente heeft met [de huurster] een huurovereenkomst gesloten, waarbij De Gemeente een woonwagenstandplaats aan [de huurster] ter beschikking heeft gesteld aan de [adres] te ’s-Gravenhage. De huurovereenkomst ving aan op 1 september 2001.
2.2 De huurprijs bedroeg aanvankelijk € 192.40 per maand. Deze is steeds jaarlijks herzien. Vanaf de huurverhoging per 1 juli 2004 bedroeg de maandelijkse huurprijs € 209,63. De huur moet steeds vóór de 15e van de maand worden voldaan.
2.3 Voordien huurde [de huurster] van De Gemeente van 1 november 2000 tot 1 september 2001 een woonwagenstandplaats gelegen aan de [voormalig adres]. . Daarvoor gold dezelfde aanvangshuurprijs, betaaldatum en jaarlijkse huuraanpassing.
2.4 Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst is een achterstand in de huurbetalingen ontstaan. Aan [de huurster] zijn diverse gespecificeerde betalingsherinneringen toegezonden. Vanaf medio 2002 tot eind mei 2004 werden door [de huurster] geen betalingen meer gedaan.
2.5 In verband met de achterstand in de huurbetalingen werd [de huurster] namens De Gemeente op 28 april 2004 gesommeerd om de huurachterstanden ad € 1.154,43 met betrekking tot [voormalig adres] en ad € 5.560,68 met betrekking tot [adres] uiterlijk 20 mei 2004 integraal te voldoen. Daarbij werd aangekondigd dat bij gebreke van betaling de invordering uit handen zal worden gegeven en dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal worden gevorderd, met de toevoeging dat alle daaruit voortvloeiende kosten voor haar rekening zouden komen.
2.6 Toen betaling uitbleef heeft De Gemeente per brief van 27 juli 2004 [de huurster] laten weten de zaak ter incasso uit handen te geven.
2.7 Een daarop volgend verzoek van de gemachtigde van De Gemeente, waarbij [de huurster] gesommeerd werd een bedrag van € 6.818,61 binnen veertien dagen na 16 augustus 2004 te voldoen, leidde niet tot resultaat. Deze brief bevat onder meer de volgende passage: “Blijft betaling binnen deze termijn uit, dan heb ik instructies van de gemeente om u in rechte te betrekken. De daartoe strekkende dagvaarding treft u hierbij reeds in kopie aan. Zoals u uit de dagvaarding zult kunnen opmaken, zal ik in de alsdan op te starten procedure, naast ontbinding van de huurovereenkomst, tevens ontruiming van uw woonwagenstandplaats vorderen, welke ontruimingsverplichting ook betrekking heeft op het verwijderen van uw woonwagen. De kosten voor deze ontruiming zullen uiteraard voor uw rekening komen, gevoegd met de achterstallige huurpenningen en de daarover verschuldigde wettelijke rente.”
2.8 Op grond van de huurovereenkomsten mag [de huurster] geen tegenvorderingen met de betalingsverplichtingen compenseren.
2.9 Op 10 september 2004 heeft [de huurster] een bedrag van € 6.818,61 op de derdenrekening van de gemachtigde van De Gemeente gestort. De Gemeente heeft dit bedrag op 11 september 2004 ontvangen.
2.10 De Gemeente heeft vervolgens bij dagvaarding van 15 september 2004 gevorderd, kort samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst per 1 september 2004 en ontruiming, betaling van de huurachterstand inclusief rente ad € 7.217,49, betaling van een bedrag van € 788,97 aan buitengerechtelijke incassokosten, betaling van de huurtermijnen vanaf 1 september 2004 tot aan de ontruiming van het gehuurde aan de [adres] en vergoeding van de schade als gevolg van de ontbinding, op te maken bij staat.
2.11 De rechtbank heeft de vorderingen van De Gemeente, behalve die betreffende betaling van wettelijke rente over de niet tijdig betaalde huurtermijnen, afgewezen. Hiertegen is De Gemeente in hoger beroep gekomen.
3. Grief I luidt: Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverwegingen 3.3 en 3.4 overwogen:
“In beginsel is wanprestatie van de aard en omvang als door de gemeente gesteld zo ernstig dat die tot ontbinding van de huurovereenkomst zal moeten leiden. Echter, in het bijzonder bij de huurovereenkomst, gaat de wetgever er blijkens de bepalingen van artikel 7: 280 juncto 7: 231 BW van uit dat ontbinding achterwege kan blijven, indien de huurder binnen een hem door de rechter gestelde termijn, alsnog aan zijn verplichtingen voldoet. Temeer bestaat er dan aanleiding om een huurster, die voor het uitbrengen der dagvaarding de huurachterstand voldeed, de gelegenheid te geven het gebruik van de standplaats voort te zetten en de huurovereenkomst niet te ontbinden. De gemeente stelt wel dat in de toekomst redelijkerwijs opnieuw betalingsmoeilijkheden van de kant van [de huurster] te verwachten zijn, maar heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die haar thans grond opleveren voor de vrees dat zulks het geval zal zijn. Ook anderszins is daarvan niet gebleken. De vordering van de gemeente tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde zal derhalve worden afgewezen.
De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat de gemeente haar stelling dat zij [de huurster] maandelijks tot betaling heeft aangemaand niet met bescheiden heeft gestaafd. Uit de overgelegde stukken valt niet met voldoende zekerheid af te leiden dat zij eerder dan in maart 2004, toen de huurachterstand tot meer dan € 5.000,- was opgelopen, schriftelijk tot betaling heeft gemaand. Onduidelijk is voorts, waar de gemeente thans stelt dat volgens vaste rechtspraak een betalingsachterstand van drie termijnen reeds ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, waarom zij het zover heeft laten komen.”
4. Het hof overweegt dat De Gemeente, nadat zij in eerste aanleg slechts gespecificeerde betalingsherinneringen van 27 februari 2004 en 1 april 2004 heeft overgelegd, in hoger beroep een groot aantal gespecificeerde betalingsherinneringen over de periode van 1 mei 2002 tot 5 februari 2004 heeft overgelegd. Hieruit blijkt dat over deze periode vrijwel maandelijks aan [de huurster] betalingsherinneringen zijn toegezonden. Naar het oordeel van het hof hebben deze gespecificeerde betalingsherinneringen het karakter van een aanmaning om te betalen. Verder blijkt dat de aanvankelijk voor de standplaats [voormalig adres] over de periode na 1 september 2001 in rekening gebrachte bedragen later weer in mindering zijn gebracht. [de huurster] heeft onvoldoende gesteld om te concluderen dat zij deze aanmaningen, althans de meeste daarvan, niet zou hebben ontvangen.
5. Vast staat dat [de huurster] in de periode van eind juni 2002 tot eind mei 2004 geen enkele betaling heeft verricht. [de huurster] heeft in eerste aanleg als reden voor het ophouden met betalen van de huurpenningen vermeld de zeer slechte kwaliteit van het gehuurde (verzakking van grond, scheuren in de muren van de gehuurde schuren waarin zich het sanitair bevindt, schimmelvorming in de schuren etc.). Volgens haar waren ook de overige woonwagenstandplaatshuurders daarover ontevreden en zijn die bezwaren door huurders aan De Gemeente kenbaar gemaakt. Zij stelt dat daarbij is aangegeven dat de huurders de huur weer zouden voldoen en de achterstallige termijnen zouden betalen zodra de bezwaren van de huurders door De Gemeente zouden worden weggenomen. Nadat De Gemeente deze stellingen van [de huurster] gemotiveerd heeft betwist en heeft gesteld dat [de huurster] verder nooit (schriftelijk) een relatie gelegd heeft tussen het niet betalen van huur en de beweerdelijke gebreken, heeft [de huurster] deze stellingen op geen enkele wijze nader onderbouwd, hoewel dat wel op haar weg lag. Het hof gaat er dan ook van uit dat [de huurster] geen enkele gegronde reden had om de huurbetalingen op te schorten.
6. In beginsel is iedere wanprestatie van een huurder voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij deze zo weinig ernstig is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. In het onderhavige geval is sprake van het niet betalen van de volledige huur gedurende een lange periode. Dat is een zo ernstige wanprestatie dat ontbinding ruimschoots gerechtvaardigd is. Het betalen van de achterstand, zoals [de huurster] kort voor het uitbrengen van de dagvaarding maar ruim na het verstrijken van de door de gemachtigde van De Gemeente gestelde termijn heeft gedaan, maakt de wanprestatie niet ongedaan. De Gemeente heeft immers vanaf eind juni 2002 tot eind mei 2004 elke maand weer de inkomsten uit het aan [de huurster] verhuurde moeten ontberen en dat is op zich onomkeerbaar. Naar het oordeel van het hof heeft De Gemeente voldoende belang bij beëindiging van de huurovereenkomst met een huurder die zonder enige reden een zo grote huurachterstand heeft laten ontstaan.
7. Art. 7: 280 BW geeft de rechter de mogelijkheid aan de huurder een terme de grâce te geven van ten hoogste een maand. Het hof ziet geen aanleiding van die mogelijkheid gebruik te maken, nu er sprake is van een huurachterstand van bijna twee jaar, ook al is de gehele achterstand betaald vóór het uitbrengen van de inleidende dagvaarding. Ook als de stelling van [de huurster] juist zou zijn dat zij naar aanleiding van de sommatie van de advocaat van De Gemeente telefonisch contact heeft opgenomen met het kantoor van de advocaat van De Gemeente, dat zij daarbij heeft gezegd dat zij een bedrag van € 4.700,- direct kon betalen maar dat zij het meerdere zou moeten lenen en dat dit naar verwachting niet binnen de gestelde termijn, die eindigde op 30 augustus 2004, zou lukken, alsmede dat de gemachtigde van De Gemeente toen heeft meegedeeld dat het volle verschuldigde bedrag binnen de in de sommatie gestelde termijn moest worden betaald en dat anders de aangekondigde procedure in gang zou worden gezet, wordt dat niet anders. In dat stadium en mede gelet op de sub 2.5 en 2.6 bedoelde brieven, waarvan door [de huurster] niet is gesteld dat zij deze niet heeft ontvangen, zodat het hof van de ontvangst daarvan zal uitgaan, behoefde De Gemeente immers niet meer genoegen te nemen met minder dan volledige betaling van de huurachterstand binnen de gestelde termijn. [de huurster] heeft onvoldoende gesteld om te concluderen dat zij – als zij na de sub 2.5 en 2.6 bedoelde brieven tijdig stappen had ondernomen – niet tijdig had kunnen betalen.
8. Uit het bovenstaande volgt dat grief I slaagt. Hetgeen [de huurster] verder heeft gesteld, leidt niet tot een ander oordeel. Het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zijn toewijsbaar als in het dictum van dit arrest vermeld. Nu onweersproken is dat [de huurster] ten tijde van het pleidooi met de huurbetaling geheel bij was, zal de gevorderde huur eerst vanaf die datum worden toegewezen (als in het dictum vermeld).
9. Grief II is gericht tegen afwijzing van vergoeding van de buitengerechtelijke kosten.
10. Naar het oordeel van het hof slaagt de grief niet. De raadsman van De Gemeente heeft één sommatiebrief geschreven. Daaraan voorafgaand heeft AWS één sommatiebrief geschreven en één brief waarin wordt meegedeeld dat de zaak uit handen gegeven wordt. De 22 betalingsherinneringen van AWS waar De Gemeente een beroep op doet, betreffen slechts geautomatiseerde betalingsherinneringen - ongeveer de helft betreft nr [voormalig adres] en de andere helft nr [adres] -, maar geen brieven. Naar het oordeel van het hof heeft De Gemeente niet aangetoond, dat zij meer buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht dan begrepen zijn in een proceskostenveroordeling. De vordering tot betaling van € 788,97 conform de kantonrechtersstaffel uit het rapport Voorwerk II is niet toewijsbaar. Grief II faalt.
11. Grief III is gericht tegen de veroordeling in de proceskosten in eerste aanleg.
12. Naar het oordeel van het hof is deze grief gegrond. Van de vorderingen van De Gemeente in eerste aanleg is de vordering tot vergoeding van schade, op te maken bij staat, niet toewijsbaar, omdat daartoe onvoldoende is gesteld. Verder is de vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar en zijn de tot 1 september 2006 gevorderde huurtermijnen niet toewijsbaar, nu die betaald zijn. De overige door De Gemeente in eerste aanleg ingestelde vorderingen zijn wel toewijsbaar zoals in het dictum van dit arrest vermeld. [de huurster] behoort als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in eerste aanleg te worden veroordeeld.
13. De in hoger beroep door De Gemeente ingestelde vordering tot terugbetaling, vermeerderd met rente, van hetgeen De Gemeente op grond van het vonnis in eerste aanleg heeft betaald, is toewijsbaar. Het hof zal [de huurster] als de in overwegende mate in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep veroordelen.
De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage, tussen partijen gewezen op 20 april 2005 en uitgesproken op 26 april 2006
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [de huurster] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan De Gemeente te betalen het bedrag van de wettelijke rente ex artikel 6: 119 BW over de niet tijdig betaalde huurtermijnen, telkens vanaf de vervaldatum van de termijn tot 11 september 2004;
ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woonwagenstandplaats gelegen aan de [adres] te Den Haag tussen De Gemeente en [de huurster] met ingang van heden;
veroordeelt [de huurster] binnen drie maanden na betekening van dit arrest de woonwagenstandplaats gelegen aan de [adres] te Den Haag, met al die en al wat zich daarop van de zijde van [de huurster], inclusief haar woonwagen, mocht bevinden, te ontruimen en ter vrije en algehele beschikking van De Gemeente te stellen en te laten en de woonwagenstandplaats, na ontruiming, niet wederom zonder toestemming van de gemeente te betreden en/of geheel of gedeeltelijk in gebruik te nemen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, waarop [de huurster] aan deze veroordeling niet voldoet, met machtiging op De Gemeente om de ontruiming zonodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [de huurster];
veroordeelt [de huurster] in de kosten die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de machtiging als toegewezen in de vorige alinea, waaronder de kosten van verwijdering en de opslag van de woonwagen van [de huurster] indien [de huurster] niet aan haar verplichting tot ontruiming voldoet, door [de huurster] aan De Gemeente te voldoen op vertoon van de betreffende facturen;
veroordeelt [de huurster] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan De Gemeente te betalen de per 1 september 2006 tot aan het moment van ontbinding verschuldigde huurpenningen ad € 209,63 per maand, voor zover deze onbetaald zijn gebleven, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [de huurster] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een gebruiksvergoeding van € 209,63 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen over de periode gelegen tussen de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en de feitelijke ontruiming van de woonwagenstandplaats aan de [adres] te Den Haag, een en ander gerelateerd aan de duur van het feitelijk gebruik, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [de huurster] in de kosten van het geding in eerste aanleg, tot aan 20 april 2005 aan de zijde van De Gemeente begroot op € 678,78, waarvan € 405,- aan salaris van de gemachtigde;
veroordeelt [de huurster] tot betaling van het bedrag dat De Gemeente op grond van het uitvoerbaar verklaarde vonnis aan [de huurster] onverschuldigd heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling door De Gemeente tot aan de dag van integrale restitutie door [de huurster];
veroordeelt [de huurster] in de proceskosten in hoger beroep, aan de zijde van De Gemeente tot aan deze uitspraak begroot op € 3.011,60, waarvan € 329,60 aan verschotten en € 2.682,- aan salaris van de procureur, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de datum van dit arrest;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het door De Gemeente meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Schuering, M.H. van Coeverden en V. Dis-sel-koen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 september 2006 in aan-wezigheid van de griffier.
