Jurisprudentie
AY6667
Datum uitspraak2006-08-16
Datum gepubliceerd2006-08-22
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Rotterdam
Zaaknummers718985
Statusgepubliceerd
SectorSector kanton
Datum gepubliceerd2006-08-22
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Rotterdam
Zaaknummers718985
Statusgepubliceerd
SectorSector kanton
Indicatie
In deze zaak is sprake van onderverhuur van een woning. De huurder (gedaagde sub 2) heeft de verhuurder (eiseres) in 2005 aangeschreven dat hij permanent naar het buitenland vertrekt en dat hij het gehuurde wenst over te dragen aan gedaagde sub 1. De huurder stelt dat er sprake is van onderverhuur, wat volgens de huurovereenkomst niet is toegestaan, en vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming.
De kantonrechter oordeelt -kort gezegd- dat de kwestie van de onderverhuur pas aan de orde kan komen als gebleken is dat de door de verhuurder gestelde tekortkomingen van de oorspronkelijk huurder moeten leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst met de oorspronkelijk huurder.
Uitspraak
DE RECHTBANK ROTTERDAM
sector kanton
VONNIS inzake:
de stichting Stichting Woningbedrijf Rotterdam , gevestigd te Rotterdam, woonplaats kiezend te Rotterdam aan het Beursplein 37 op het kantoor van de advocaat en procureur mr. R. W. van Harmelen.
eiseres bij exploot van dagvaarding van 18 april 2006.
T E G E N :
1. [gedaagde I],
wonende te [woonplaats],
gedaagde bij gemeld exploot,
gemachtigde: mr. E. P. J. Mazaira, advocaat en procureur te Rotterdam.
2. [gedaagde II],
gekozen woonplaats te [woonplaats],
gedaagde bij gemeld exploit,
niet verschenen.
Partijen zullen worden aangeduid als: “WBR”, “[gedaagde I]” en “[gedaagde II]”
1.HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE:
Eiseres vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. De huurovereenkomst tussen [gedaagde II] en het WBR betreffende de woning aan de [locatie] te ontbinden per datum van het te wijzen vonnis, althans per een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen datum;
2. [gedaagde I] en [gedaagde II] te veroordelen om deze woning met allen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een zodanig andere termijn als bij dit vonnis in goede justitie te bepalen, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van het WBR te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te laten, met machtiging van het WBR, bij gebreke van volledige voldoening hieraan, deze verlating en ontruiming en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie, opkosten van [gedaagde II] en [gedaagde I];
3. [gedaagde II] te veroordelen tot betaling van een boete van € 4,54 per kalenderdag gerekend vanaf 14 januari 2005 tot aan de dag waarop de ontbinding wordt uitgesproken;
4. [gedaagde I] en [gedaagde II] te veroordelen in de kosten van de procedure;
[gedaagde I] heeft zich verweerd tegen de vordering.
Vervolgens heeft de kantonrechter op 24 mei 2006 een tussenvonnis gewezen en een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 13 juli 2006 in aanwezigheid van de dames [naam I] en [naam II] namens het WBR bijgestaan door mr. S. C. Borger en [gedaagde I] in persoon, bijgestaan door mevrouw [naam III] en de gemachtigde. Van het verhandelde werd proces verbaal opgemaakt dat aan beide partijen is toegezonden.
Vervolgens is de uitspraak van het vonnis door de kantonrechter bepaald op heden.
2. DE VASTSTAANDE FEITEN:
De aan het geschil ten grondslag liggende feiten kunnen, voor zover erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsook voor zover blijkende uit de overgelegde en in zoverre niet betwiste producties, voor zover thans van belang, als volgt worden samengevat.
2.1. [gedaagde II] huurt sedert 2 mei 1983 van het WBR de woonruimte aan de [locatie].
2.2. Partijen zijn een schriftelijke huurovereenkomst aangegaan, waarin algemene bepalingen van toepassing zijn verklaard.
Artikel 7.2. van de algemene bepalingen luidt: “Huurder zal het gehuurde zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben”. Artikel 7.5. van de algemene bepalingen luidt: “Het is de huurder niet toegestaan in zijn geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik te geven of onder te verhuren”. Artikel 17a van de algemene bepalingen luidt: “ Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan anderen in huur of gebruik af te staan, of andere, niet tot zijn gezin behorende personen te huisvesten, tenzij met schriftelijke toestemming van de verhuurder”. Artikel 13.4. van de algemene bepalingen luidt: “huurder verklaart voor de uitvoering van de huurovereenkomst woonplaats te hebben gekozen in het gehuurde voor het geval hij op enig moment geen bekende werkelijke woonplaats zal hebben in de gemeente waar hij, ten tijde van het aangaan van de overeenkomst, woonachtig was”.
2.3. [gedaagde II] heeft [gedaagde I] op 27 augustus 2004 gemachtigd om namens hem de huurprijs van het gehuurde te voldoen. Op 6 december 2004 heeft [gedaagde II] aan het WBR geschreven dat hij voorgoed terugkeert naar Marokko en dat hij het gehuurde wenst over te dragen aan [gedaagde I].
3. HET GESCHIL EN DE STELLINGEN VAN PARTIJEN:
3.1 Het WBR heeft, naast de hiervoor beschreven vaststaande feiten en voor zover thans van belang, het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd.
[gedaagde II] handelt in strijd met de huurovereenkomst door het gehuurde niet meer zelf te bewonen en door het gehuurde over te laten aan [gedaagde I]. De tekortkoming van [gedaagde II] rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde I] heeft geen enkel recht of titel om het gehuurde te bewonen, nu [gedaagde II] heeeft meegedeeld voorgoed te zijn vertrokken en omdat [gedaagde I] nimmer de positie van medehuurder heeft verkregen. [gedaagde II] heeft zich op 14 januari 2005 uit laten schrijven uit de gemeentelijke basisadministratie. Van een onderhuurrelatie is geen sprake omdat er geen huurrelatie is tussen [gedaagde II] en [gedaagde I]. Hij bewoont het gehuurde onrechtmatig.
3.2. [gedaagde I] heeft tegen de vordering gemotiveerd verweer gevoerd.
[gedaagde I] heeft sedert augustus 2004 de huur namens [gedaagde II] voldaan. Vanaf het moment dat [gedaagde II] uit het gehuurde is vertrokken is sprake van een onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde I] en [gedaagde II], nu [gedaagde II] de woning volledig aan [gedaagde I] ter beschikking heeft gesteld en nu [gedaagde I] voor [gedaagde II] de huur voldoet. Wanneer de huurovereenkomst tussen het WBR en [gedaagde II] wordt ontbonden wordt de onderhuur op grond van artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek (BW) voortgezet tussen [gedaagde I] en het WBR. [gedaagde I] heeft belang bij voortzetting van de onderhuur omdat hij op straat zal staan wanneer hij zou worden ontruimd. [gedaagde I] heeft daarnaast lichamelijke en geestelijke klachten waardoor zijn belang om te mogen blijven huren groter is dan het belang van het WBR om hem te ontruimen. [gedaagde I] stelt overigens alles in het werk om elders te gaan wonen en hij verzoekt hem daartoe de tijd te gunnen.
4. DE BEOORDELING VAN HET GESCHIL:
Ten aanzien van [gedaagde II] :
4.1. De vorderingen van het WBR betreffen in de eerste plaats de gestelde tekortkoming van [gedaagde II]. Pas wanneer deze tekortkoming tot het oordeel leidt dat de huurovereenkomst dient te worden ontbonden kan de positie van [gedaagde I] als onderhuurder of onrechtmatige bewoner aan de orde komen. [gedaagde II] is niet in dit geding verschenen, zodat allereerst ambtshalve dient te worden beoordeeld of tegen hem verstek kan worden verleend.
4.2. Op grond van artikel 13.4 van de algemene bepalingen kiest [gedaagde II] woonplaats in het gehuurde ( domiciliekeuze). Feitelijk is hij evenwel niet in het gehuurde woonachtig. Het WBR is daarvan op de hoogte nu zij van [gedaagde II] het bericht ontving dat hij voorgoed naar Marokko is vertrokken en nu het WBR heeft geconstateerd dat [gedaagde II] zich op 14 januari 2005 heeft laten uitschrijven uit de gemeentelijke basisadministratie. Het WBR is dan ook op de hoogte van het feit dat [gedaagde II] niet woonachtig is op het adres waar zij het exploot van dagvaarding heeft laten uitbrengen.
4.3. Het exploot van dagvaarding is uitgebracht aan het adres van het gehuurde. Dit, terwijl WBR kennis heeft van de inhoud van de op 13 december 2004 door het WBR ontvangen brief van [gedaagde II], waarin hij meedeelt voorgoed naar Marokko te vertrekken en terwijl zij heeft geconstateerd dat [gedaagde II] zich op 14 januari 2005 heeft laten uitschrijven uit de gemeentelijke basisadministratie. [gedaagde II] maakt geen adres in Marokko bekend. In een dergelijk geval moet het WBR het exploot van dagvaarding doen betekenen conform het bepaalde in artikel 54 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Voor zover het WBR zich baseert op de woonplaatskeuze in artikel 13.4 van het huurcontract wordt overwogen dat een dergelijke clausule voor buitengerechtelijke verklaringen van toepassing kan zijn, maar dat een dergelijke woonplaatskeuze niet afdoet aan de werking van artikel 54 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
4.4. Nu het WBR het exploot van dagvaarding niet aan [gedaagde II] heeft betekend conform het bepaalde in artikel 54 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, dient het exploot nietig te worden verklaard, nu bovendien aannemelijk is dat [gedaagde II] door het gebrek onredelijk is benadeeld.
Ten aanzien van [gedaagde I]:
4.5. Gelet op de beslissing ten aanzien van [gedaagde II] is de huurovereenkomst tussen [gedaagde II] en het WBR ( nog) niet tot een einde gekomen. In deze omstandigheid kan niet worden toegekomen aan de vraag of [gedaagde I] zich jegens het WBR onrechtmatig gedraagt door in het gehuurde te wonen. Vooralsnog moet worden aangenomen dat [gedaagde I] vanwege [gedaagde II] in het gehuurde woonachtig is, mogelijk op grond van een onderhuurrelatie, zodat van een onrechtmatig verblijf van [gedaagde I] jegens het WBR geen sprake kan zijn. De vordering ten aanzien van [gedaagde I] wordt dan ook afgewezen.
4.6. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt het WBR belast met de kosten van het geding.
5. DE BESLISSING:
de kantonrechter:
verklaart het exploot van dagvaarding voor wat betreft de betekening daarvan aan [gedaagde II] nietig;
ontzegt het WBR haar vorderingen jegens [gedaagde I];
veroordeelt het WBR in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde II] vastgesteld op nihil en aan de zijde van [gedaagde I] vastgesteld op nihil aan verschotten en op € 400,-- aan salaris voor zijn gemachtigde welk bedrag op Rabobankrekening 19 23 25 892 t.n.v. DS545 Arrondissement Rotterdam onder vermelding van het zaaknummer moet worden overgemaakt.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.
