inloggen / registreer

Jurisprudentie

AQ6932

Datum uitspraak2004-06-25
Datum gepubliceerd2004-08-17
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamGerechtshof 's-Gravenhage
Zaaknummers99/386
Statusgepubliceerd

Indicatie

Vernietiging koopovereenkomst woning o.g.v. misbruik van omstandigheden.

Uitspraak

Uitspraak: 25 juni 2004 Rolnummer: 99/386 Zaaknr/rolnr. rechtbank: HA ZA 74048/97-712 HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van [Appellant], wonende te [woonplaats], appellant, hierna te noemen: [appellant], procureur: mr. H.C. Grootveld, tegen [executeur-testamentair] met betrekking tot de nalatenschap van [weduwe], geïntimeerde, hierna te noemen: [executeur-testamentair], procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt. Het geding Bij exploot van 26 maart 1999 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 21 januari 1999 door de rechtbank te Rotterdam gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met productie) heeft [appellant] zes grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door [executeur-testamentair] bij memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appèl tevens houdende vermeerdering van eis zijn bestreden. [executeur-testamentair] heeft een grief geformuleerd, die, nu [executeur-testamentair] geen ander dictum van het vonnis bepleit, geen incidenteel appèl inhoudt, maar handhaving van een in eerste aanleg gevoerd en door de rechtbank verworpen verweer. [appellant] heeft een akte uitlating producties in het principaal appèl, tevens memorie van antwoord in het incidenteel appèl, tevens akte wijziging eis genomen. [executeur-testamentair] heeft nog een akte uitlaten wijziging eis, tevens akte wijziging eis, tevens akte tot in het geding brengen van stukken genomen en daarbij een productie overgelegd. Partijen hebben hun standpunten doen bepleiten, [appellant] door mr. M. Schelhaas, advocaat te Rotterdam, en [executeur-testamentair] door mr. C. E. Pfeiffer, advocaat te Brielle, beiden onder overlegging van een pleitnota. Tenslotte hebben partijen arrest gevraagd. De beoordeling van het hoger beroep 1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder 2 van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden. 2. Het gaat om het volgende. 2.1 Op 22 november 1996 heeft [weduwe] aan [appellant] (een buurman van [weduwe]) verkocht de aan [weduwe] in eigendom toebehorende onroerende zaak te [plaatsnaam], gelegen aan de [adres] (verder: de woning), inclusief de zich nog in de woning bevindende inboedel voor een bedrag ad f 375.000,- kosten koper. 2.2 In hoger beroep heeft [executeur-testamentair] een zogeheten rapportageformulier, gedateerd 29 juli 1996 in het geding gebracht van de [indicatiecommissie] met betrekking tot [weduwe], waarin de volgende passage voorkomt: 2. Lichamelijke situatie mevr. is 8-7 opgenomen in ziekenhuis [naam]. Ze verkeerde in een lichamelijk, maar ook geestelijk opmerkelijk slechte/ verwaarloosde toestand. Ze was uitgedroogd en zeer vervuild. Psychische toestand: delirant en niet aanspreekbaar. De oorzaak van dit alles is vermoedelijk alcoholabusis gedurende een lange periode. Mevr. is inmiddels na medicatie en dehydratie wat opgeknapt; ze is echter nog geheel afhankelijk in de ADL; de mobiliteit is nihil; ze wordt verplaatst met de rolstoel; bij de transfers heeft mevr. begeleiding nodig. De herstelmogelijkheden lijken gering. 3. Psycho-sociale situatie Mevr. is tijdens de opname erg in zichzelf gekeerd en heeft weinig kontakt met mede-patiënten/verpleging. De thuissituatie was verre van ideaal; mevr. bewoont een groot vrijstaand huis; waarin o.m. een aantal huisgenoten/kostgangers. Ze heeft sporadische kontakten met de 'buitenwereld'. Een verre nicht en een buurman leken de enigen, die nog iets voor haar deden. De conclusie van het rapport is een positieve indicatie voor opname in het verpleeghuis met de vermelding zeer urgent, die op 2 augustus 1996 door de indicatiecommissie is overgenomen. 2.3 [weduwe] woonde op het moment van de verkoop in verzorgingshuis [naam]. De woning vertegenwoordigde volgens het aanslagbiljet onroerende-zaakbelasting 1990 een waarde van f 375.000,- en volgens de aanslag 1997 (peildatum waarde: 01-01-1995) een waarde van f 535.000,-. 2.4 Naar aanleiding van een op 20 december 1996 door notaris mr. Buijtink verstrekte opdracht heeft [makelaar 1], op 7 januari 1997 de woning bezichtigd en daarvan een taxatierapport uitgebracht. In dit rapport staat, voor zover van belang: Omschrijving van de opdracht: het taxeren van: de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, doch met inachtname van het feit dat het pand door een koper in de huidige staat wordt aanvaard en ont- en opruimingskosten voor diens rekening zijn…. Staat van onderhoud: de algehele onderhoudstoestand van het getaxeerde objekt is slecht. Er staan meerdere bovengrondse olietankjes. De bijgebouwen zijn voorzien van cementgolfplaten (al dan niet asbesthoudend). Tevens is het pand geheel vervuild….. Waardebepaling: met inachtneming van één en ander, rekening houdende met alle relevante faktoren en ervan uitgaande dat zich in de bodem geen verontreinigde stoffen bevinden, kent ondergetekende aan gemeld onroerend goed een onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik toe van f 397.500,---. 2.5 Op 31 januari 1997 schrijft de raadsman van [appellant] aan [weduwe], voor zover van belang: …Naar ik begreep is er intussen een situatie ontstaan die cliënt het idee geeft dat (hof: u) de gesloten overeenkomst niet wenst na te komen…. Ik verzoek u dan ook om mij uiterlijk woensdag 5 februari a.s. voor 12.00 uur te berichten dat u alsnog de overeenkomst zult nakomen en mitsdien zult meewerken aan levering van het pand tegen betaling door hem van de overeengekomen koopsom. ... ik (hof:stel) u aansprakelijk voor alle schade die cliënt mocht lijden, daaronder begrepen alle kosten samenhangend met de dezerzijds te nemen rechtsmaatregelen. 2.6 Op 4 maart 1997 heeft de kantonrechter te Brielle een bewind ingesteld over de goederen die (zullen) toebehoren aan [weduwe] en een mentorschap over de belangen van niet vermogensrechtelijke aard, en daarbij tot bewindvoeder en mentor [naam] benoemd. 2.7 Door [bewindvoerder] is op 7 mei 1997 aan twee NVM makelaars ([makelaar 2 en makelaar 3]) opdracht verstrekt om de woning te taxeren. In het door [makelaar 2] opgestelde taxatierapport, gedateerd 28 mei 1997, staat voor zover van belang: Bij eigen grond waarde onbebouwd: ca. fl. 360.000,- Bijzondere erfdienstbaarheid; bron: Erfdienstbaarheid (lijdend erf) voor het recht van uitweg (te voet) voor het achtergelegen perceel Westvoorne… WAARDE(N) PER OPNAMEDATUM 1. Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: fl. 450.000,- 2. Executiewaarde bij eigen gebruik: n.v.t….. In het door [makelaar 3] opgestelde taxatierapport gedateerd 28 mei 1997, staat voor zover van belang: ONROEREND GOED Bij eigen grond waarde onbebouwd: f 265.000,---…. Bijzondere erfdienstbaarheden; bron: Het perceel is belast met een recht van overpad ten behoeve van het achtergelegen volkstuintje. WAARDE(N) PER OPNAME-DATUM 1. Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: f 450.000,- 2. Executiewaarde bij eigen gebruik: f 422.000,- 2.8 In een op 10 juni 1997 door de raadsman van [bewindvoerder] aan [appellant] verstuurde brief, welke brief op 12 juni 1997 aan [appellant] is uitgereikt, schrijft deze onder meer: [weduwe] heeft u haar woning aangeboden voor een bedrag ad f 375.000,--, welk bod u terstond heeft aanvaard… De bewindvoerder is van oordeel dat vanwege genoemde geestelijke stoornis de door [weduwe] verrichte rechtshandeling vernietigbaar is en ook dient te worden vernietigd. Tevens is de bewindvoerder van oordeel dat de tussen [weduwe] en u gesloten koopovereenkomst ook tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden…. Op grond van het bovenstaande vernietig ik hierbij namens de bewindvoerder uitdrukkelijk de door [weduwe] verrichte rechtshandeling(en), hetwelk met zich meebrengt dat van een tussen [weduwe] en u gesloten koopovereenkomst geen sprake is…. Tenslotte deel ik u mee dat de bewindvoerder zich op het standpunt stelt dat u schadeplichtig bent jegens [weduwe]. Zulks niet enkel op grond van het feit dat u ten onrechte conservatoir beslag op de woning heeft doen leggen en uit dien hoofde de daardoor geleden schade dient te vergoeden maar ook op grond van het feit dat u - ondanks dat u op de hoogte was althans behoorde te zijn van de situatie van [weduwe] met haar heeft gecontracteerd en vervolgens nakoming van de - inmiddels vernietigde - overeenkomst verlangt. Voor alle door de bewindvoerder c.q. [weduwe] geleden en te lijden schade, kosten (waaronder advocaatkosten) en interessen stel ik u aansprakelijk…. 2.9 Op 22 augustus 1997 schrijft de raadsman van [appellant] per aangetekende brief aan [bewindvoerder], voorzover van belang: Vlak na de koop is de onderhandse verkoopwaarde van de zaak door [makelaar 1] getaxeerd op f 397.500,-. De taxatie werd uitgebracht op verzoek van notaris Buijtink, die ook de overdracht zou verzorgen…. 0fschoon cliënt vasthoudt aan de overeengekomen koopprijs en hij ook van mening is dat die koopprijs een goede prijs is, biedt hij aan een mogelijkerwijs door mevrouw [weduwe] te lijden nadeel op te heffen door betaling van de door [makelaar 1] getaxeerde koopprijs ad f 397.500,- k.k. Bij niet acceptatie van dit wijzigingsvoorstel binnen veertien dagen na dagtekening dezes vervalt het en behoudt cliënt zich alle rechten voor. 2.10 Op 7 december 1997 is [weduwe] op 86 jarige leeftijd overleden. 2.11 De woning is blijkens een overgelegde notariële akte op 16 september 2002 verkocht voor € 272.268,12 (ƒ 600.000,-) en is op 17 september 2002 doorverkocht voor een bedrag van € 385.713,- (ƒ 850.000,-). 3. Bij de rechtbank heeft [appellant] nakoming gevorderd van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst, derhalve levering van de woning tegen betaling door [appellant] aan [weduwe] van de overeengekomen koopprijs ad f 375.000,-. In (voorwaardelijke) reconventie heeft [executeur-testamentair] onder meer gevorderd een verklaring voor recht dat de door [weduwe] verrichte rechtshandelingen rechtsgeldig zijn vernietigd en dat op grond daarvan van een tussen [weduwe] en [appellant] gesloten koopovereenkomst geen sprake (meer) is. De rechtbank heeft de vordering van [appellant] tot nakoming afgewezen. 4. In hoger beroep heeft [appellant] na vermeerdering van eis bij memorie van grieven bij akte zijn eis gewijzigd en een verklaring voor recht gevorderd dat het bij de notaris Verzijl en Lindeijer gedeponeerde bedrag van € 102.100,55 toekomt aan [appellant] als schadevergoeding voor de door hem ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming door [weduwe] in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst geleden schade met veroordeling van [executeur-testamentair] tot betaling van dit bedrag, vermeerderd met wettelijke rente aan [appellant]. Tegen deze wijziging van eis heeft [executeur-testamentair] zich niet verzet, zodat het hof op deze vermeerderde eis recht zal doen. 5. [executeur-testamentair] heeft na vermeerdering van zijn eis bij memorie van antwoord zijn eis bij nadien genomen akte gewijzigd en - samengevat - een verklaring voor recht gevorderd dat de op 22 november 1996 gesloten koopovereenkomst is vernietigd, dat [executeur-testamentair] niet schadeplichtig is, dat het bedrag van € 102.110,55 aan hem toekomt, dat het gelegde beslag onrechtmatig was en dat [appellant] alle daaruit voortvloeiende schade dient te vergoeden. Tegen deze wijziging van eis heeft [appellant] zich niet verzet, zodat het hof ook op deze gewijzigde vordering recht zal doen. 6. Met de grieven I tot en met IV komt [appellant] op tegen het in de rechtsoverwegingen 7.3.1 en 7.3.2 van het beroepen vonnis gegeven oordeel van de rechtbank dat sprake is van misbruik van omstandigheden. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 7. Ter toelichting heeft [appellant] gesteld dat geen sprake is van een wilsgebrek. Hij stelt - samengevat - dat het initiatief tot verkoop van [weduwe] is uitgegaan en de overeengekomen prijs de door [weduwe] genoemde vraagprijs is, welke prijs niet onredelijk is. In zijn overtuiging is de genoemde WOZ-waarde van de woning over 1997 te hoog en is uit het makelaarsrapport dat in opdracht van de notaris is opgesteld gebleken dat de taxatiewaarde slechts weinig hoger was dan de koopsom. Mevrouw [weduwe] was naar zijn mening wel degelijk bij machte haar belangen te overzien en naar behoren te behartigen. Bovendien heeft hij aangeboden het verschil tussen het taxatiebedrag en de koopsom te betalen, aldus [executeur-testamentair]. 8. Het hof overweegt als volgt. 8.1 Met betrekking tot de wijze van totstandkoming van de koopovereenkomst staat vast, dat [appellant] op verzoek van de toen 86-jarige [weduwe] haar 's avonds in het verzorgingshuis bezocht en [weduwe] bij die gelegenheid een koopprijs noemde, welk aanbod terstond door [appellant] werd geaccepteerd, zonder dat gebleken is dat aan de totstandkoming van de koopovereenkomst onderhandelingen hebben plaatsgevonden of dat [weduwe] zich door een deskundige had laten adviseren. 8.2 Wat betreft de waarde van de woning staat vast, dat de WOZ-waarde van de woning die veelal lager is dan de werkelijke waarde, per peildatum 1 januari 1995 aanzienlijk hoger was dan de koopsom. Weliswaar heeft [appellant] nog gesteld dat hij ervan uitgaat dat tegen de waardering bezwaar is gemaakt, maar hij heeft niet gesteld dat dit bezwaar tot een lagere waarde heeft geleid. Voorts is gebleken, dat alle in het geding gebrachte taxaties op een hogere waarde uitkomen dan het bedrag van de koopprijs.. 8.3 Uit de rapportage van 29 juli 1996 blijkt, dat [weduwe] enkele maanden voor het sluiten van de koop in een zorgelijke lichamelijke en geestelijke situatie verkeerde. Bovendien wordt haar situatie op dat moment als "delirant" beschreven, waaruit het hof begrijpt, dat de geestelijke toestand van [weduwe] op dat moment minst genomen ernstig te wensen overliet. Tevens vermeldt het rapport, dat zij na medicatie en dehydratie wat is opgeknapt, maar dat de herstelmogelijkheden gering lijken. Het rapport vermeldt bovendien een buurman en een verre nicht als enigen, die nog iets voor haar deden. Het staat vast dat met de buurman [appellant] wordt bedoeld. 8.4 Het hof is van oordeel dat de wijze waarop de koopovereenkomst tot stand is gekomen niet gebruikelijk is. [weduwe] bevond zich ten tijde van de verkoop in een verzorgingstehuis en nodigde haar buurman, een van de personen met wie zij sporadisch contact had, uit om over de verkoop te praten. Nu [appellant] de inhoud van het rapport niet heeft weersproken gaat het hof ervan uit, dat [appellant] - als vrijwel enige die nog wat voor [weduwe] deed - tevens op de hoogte was van de deplorabele toestand waarin [weduwe] voor haar opname leefde. 8.5 De koopsom week in belangrijke mate (ƒ 22.500,-) af van de waarde toegekend door de op verzoek van de notaris ingeschakelde makelaar en zeer aanzienlijk van de latere taxaties, terwijl de nadien gerealiseerde verkoopprijzen in zeer ongebruikelijke mate naar boven afwijken van de op de onroerend goed markt gerealiseerde (gemiddelde) prijsstijgingen in die periode. 8.6 De hiervoor genoemde omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien en beoordeeld, leiden tot de conclusie, dat sprake is van misbruik van omstandigheden waardoor aan de koop een wilsgebrek kleefde en dat van de overeenkomst door [executeur-testamentair] op goede gronden de vernietiging is ingeroepen. De conclusie is dan ook dat de onderhavige grieven falen. 9. Gezien het bovenstaande behoeft het als grief betitelde, reeds in eerste aanleg gevoerde, verweer van [executeur-testamentair] geen bespreking meer. 10. Met de grieven V en VI komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] niet tijdig een voorstel heeft gedaan ter opheffing van het door [weduwe] geleden nadeel en dat voorstel niet onverwijld heeft gedaan nadat de vernietigingsverklaring was uitgebracht. Bovendien heeft de rechtbank ten onrechte het verzoek van [appellant] ex artikel 3:54 lid 2 B.W. afgewezen, aldus [appellant]. Ook deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 10.1 Het hof overweegt als volgt. Reeds na het uitbrengen van het taxatierapport in december 1996 was [appellant] ervan op de hoogte dat de koopsom achterbleef bij de marktwaarde. Dat beeld werd bevestigd en versterkt na het uitbrengen van de rapporten in mei 1997, op basis waarvan [bewindvoerder] op 10 juni 1997 de vernietiging van de koopovereenkomst heeft ingeroepen. Als reactie daarop heeft de raadsman van [appellant] op 22 augustus 1997 het voorstel, onder protest van gehoudenheid en met een tijdslimiet van veertien dagen, gedaan om het nadeel op te heffen door betaling van het verschil van ƒ 22.500,-. Het hof is van oordeel, dat dat voorstel niet onverwijld is gedaan. Gelet daarop en mede gezien de hiervoor genoemde omstandigheden, komt het verzoek niet voor inwilliging in aanmerking. Dit brengt mee, dat ook deze grieven falen. 11. Nu alle grieven falen, komt ook de gevorderde verklaring voor recht dat het bij de notaris gedeponeerde bedrag aan [appellant] als schadevergoeding toekomt, niet voor toewijzing in aanmerking. Dit brengt mee dat het beroepen vonnis dient te worden bekrachtigd. 12. De in hoger beroep als vermeerdering van eis ingestelde vorderingen van [executeur-testamentair] tot een verklaring voor recht dat de op 22 november 1996 gesloten overeenkomst is vernietigd en [executeur-testamentair] niet schadeplichtig is en het beslag onrechtmatig was gelegd, komen in het licht van het vorenoverwogene voor toewijzing in aanmerking. 13. [executeur-testamentair] heeft in hoger beroep ook nog gevorderd een verklaring voor recht dat het bij de notaris gedeponeerde bedrag aan hem toekomt. Het hof is van oordeel dat deze vordering van [executeur-testamentair] niet kan worden toegewezen nu [executeur-testamentair] geen feiten of omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan [executeur-testamentair] aanspraak zou kunnen maken op dat bedrag. Partijen hebben geen verklaring gegeven voor deze depotstorting en geen bijzonderheden verstrekt over de voorwaarden waaronder dit depot is gestort. Hetzelfde geldt, mutatis mutandis, voor de door [appellant] in hoger beroep als wijziging van eis ingestelde vordering tot verklaring voor recht dat de depotstorting aan hem toekomt. 14. [executeur-testamentair] heeft in hoger beroep voorts nog gevorderd de wettelijke rente over het bedrag van ƒ 600.000,- gerekend vanaf 10 juni 1998 tot 16 september 2002 en de wettelijke rente over een bedrag van ƒ 225.000,- vanaf 16 september 2002. Deze vorderingen zijn niet toewijsbaar nu [executeur-testamentair] niet heeft gesteld waar deze vorderingen op zijn gebaseerd. 15. De slotsom is dat het vonnis van de rechtbank zal worden bekrachtigd; voorts dat de vorderingen van [appellant] zullen worden afgewezen en de vorderingen van [executeur-testamentair] gedeeltelijk zullen worden toegewezen. Bij deze uitslag past een veroordeling van [appellant] als grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep. De beslissing Het hof: - bekrachtigt het vonnis van de rechtbank te Rotterdam van 21 januari 1999; - verklaart voor recht, dat de op 22 november 1996 gesloten koopovereenkomst is vernietigd en [executeur-testamentair] niet schadeplichtig is jegens [appellant], nu er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming, en dat het door [appellant] gelegde beslag onrechtmatig was en dat [appellant] alle daaruit voortvloeiende schade - misgelopen rente, extra onderhouds- en reparatiekosten, etc - dient te vergoeden; - veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot deze uitspraak aan de zijde van [executeur-testamentair] bepaald op € 215,55 aan verschotten en € 2.700,- aan salaris voor de procureur; - verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; - wijst de als wijziging, respectievelijk vermeerdering van eis in hoger beroep ingestelde vorderingen van [appellant] en van [executeur-testamentair] voor het overige af. Dit arrest is gewezen door mrs. De Wild, Schuering en Husson en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 juni 2004 in aanwezigheid van de griffier.