inloggen / registreer

Jurisprudentie

AQ5813

Datum uitspraak2004-06-08
Datum gepubliceerd2004-07-29
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamGerechtshof 's-Hertogenbosch
ZaaknummersR200400138
Statusgepubliceerd

Indicatie

Huur bedrijfsruimte. Opeenvolgende huurovereenkomsten. Een (herhaald) verzoek tot goedkeuring van een afwijkend beding (artikel 7:291 BW) is door de kantonrechter terecht kritisch beoordeeld. In de omstandigheden van het geval is het verzoek één dag te laat bij de kantonrechter ingediend, waardoor mogelijk van rechtswege een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar is ontstaan ingevolge 7:301lid 2 BW. Partijen dienen zich daarover uit te laten.

Uitspraak

8 juni 2004 Zevende kamer Rekestnummer R200400138 GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH Beschikking In de zaak in hoger beroep van: [verhuurder], gevestigd te [plaats], appellante, verder [verhuurder] te noemen, procureur mr. J.L.M. van Gastel, t e g e n : [huurder], wonende te [woonplaats], geïntimeerde, verder [huurder] te noemen, procureur mr. E.H.H. Schelhaas. 1. Het geding in eerste aanleg Het hof verwijst naar de beschikking van de rechtbank te 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, van 15 december 2003, waarvan de inhoud bij partijen bekend is. 2. Het verloop van het geding in hoger beroep 2.1. Bij beroepschrift, ingekomen ter griffie op 1 maart 2004, heeft [verhuurder] het hof verzocht voormelde beschikking te vernietigen en alsnog toestemming te verlenen voor verhuur van de bedrijfsruimte, zoals aangeduid in de huurovereenkomst met een looptijd van twee jaren. 2.2. Bij verweerschrift, ingekomen ter griffie op 30 maart 2004, heeft [huurder] eveneens de vernietiging van voormelde beschikking verzocht en verzoekt hij alsnog toestemming te verlenen voor de verhuur van het gehuurde voor de duur van twee jaar. 2.3. Het hof heeft voorts kennisgenomen van de inhoud van: - de producties, overgelegd bij het beroepschrift en het verweerschrift; - de brieven van mr. Van Gastel van 15 maart 2004 en 1 april 2004 alsmede het faxbericht van mr. Schelhaas van 2 april 2004. Het hof merkt overigens op dat uit de zojuiste genoemde correspondentie niet blijkt dat de procureurs gelijktijdig een afschrift van hun schriftelijke stukken naar elkaar hebben verzonden. Het hof gaat er evenwel vanuit dat zulks desalniettemin is geschied. 2.4. De mondelinge behandeling, welke was bepaald op 30 juni 2004, zal op verzoek van partijen niet plaatsvinden. Partijen hebben in de hierboven gemelde correspondentie afgezien van een mondelinge behandeling en het hof verzocht de zaak op de stukken af te doen. 3. De gronden van het hoger beroep Het hof verwijst hiervoor naar de inhoud van het beroepschrift. 4. De beoordeling 4.1. Het hof stelt voorop dat deze procedure wordt beheerst door het huurrecht zoals dat sinds 1 augustus 2003 geldt. 4.2. De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking vastgesteld dat [verhuurder] sinds vier jaren aan [huurder] de bedrijfsruimte gelegen aan de Slachthuisstraat 1b te Geldrop verhuurt en dat [verhuurder] thans voor de derde keer verlof vraagt het gehuurde, nu op de tijdelijke basis van twee jaar, aan [huurder] te mogen verhuren in verband met een niet binnen al te lange tijd te verwachten herontwikkeling van het gebied. Tegen deze door de kantonrechter vastgestelde feiten zijn geen grieven gericht, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. 4.3. [Huurder] gebruikt het pand als verkoopruimte voor tweedehands auto's. Partijen zijn het erover eens dat het huurrechtregime van artikel 7:290 BW van toepassing is. 4.4. Uit de in hoger beroep door [verhuurder] overgelegde huurovereenkomst blijkt dat [huurder] de bedrijfsruimte laatstelijk huurde overeenkomstig een huurovereenkomst welke aanving op 1 oktober 2002 en eindigde op 30 september 2003. Bij het inleidende verzoek heeft [verhuurder] goedkeuring aan de kantonrechter verzocht voor een afwijkend beding in een nieuwe huurovereenkomst met als ingangsdatum 1 oktober 2003, en een looptijd van twee jaar. 4.5. Na partijen opgeroepen te hebben voor een zitting, waarvoor alleen [huurder] is verschenen, heeft de kantonrechter het verzoek afgewezen, gelet op de mededeling van [huurder] dat hij de bedrijfsruimte liever voor een langere periode dan twee jaar zou huren. 4.6. [Verhuurder] kan zich met die beschikking niet verenigen en is daarvan tijdig in hoger beroep gekomen. 4.7. [Verhuurder] voert aan dat de kantonrechter op 29 oktober 2002 wél goedkeuring heeft verleend aan een huurovereenkomst met [huurder]. [Verhuurder] stelt dat de kantonrechter dan ook ten onrechte aan dat vaststaande gegeven voorbij gaat door te overwegen dat: "uit het verweer van [huurder] immers (volgt) dat diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming op grond van de bepalingen met betrekking tot de bedrijfsruimte behoeft". [Verhuurder] onderbouwt deze grief door te stellen dat de maatschappelijke positie van [huurder] op 29 oktober 2002 hetzelfde was als thans, en dat deze toen kennelijk niet in de weg stond aan een goedkeuring door de kantonrechter. 4.8. [Huurder] heeft in zijn verweerschrift aangegeven dat hij de huurovereenkomst liever voor een langere termijn aan zou gaan, maar dat hij het risico loopt dat - indien de goedkeuring niet wordt verleend - hij het gehuurde dient te ontruimen, zulks op grond van de stelling van [verhuurder] dat de huurovereenkomst dan op 1 oktober 2003 is geëindigd. 4.9. Het hof overweegt omtrent de inhoud van het aan de kantonrechter gerichte verzoek tot goedkeuring eerst als volgt. Artikel 7:291 lid 4 BW bepaalt waaraan een dergelijk verzoek dient te voldoen. Één van de vereisten is dat het verzoek de tekst van de goed te keuren bedingen bevat. Het summiere verzoek van [verhuurder] maakt wel duidelijk op welk beding zij het oog heeft. Evenals kennelijk de kantonrechter zal het hof er vanuit gaan dat de gevraagde toestemming enkel betrekking heeft op de duur van de overeenkomst, en niet op enig andere beding. 4.10. Ten aanzien van de grief overweegt het hof het volgende. Voorzover [verhuurder] met zijn grief heeft beogen te stellen dat de kantonrechter in 2002 toestemming heeft verleend voor een afwijkend beding in de huurovereenkomst en hij dús in 2003 opnieuw toestemming had dienen te verlenen, faalt deze, omdat de grief dan miskent dat de wetgever met het huidige huurrecht een aanscherping heeft beoogd van de oude onder artikel 7A:1629 BW gegroeide praktijk waarbij goedkeuring veelal ongemotiveerd (soms enkel met een stempel met handtekening) werd verleend. Blijkens de wetsgeschiedenis brengt de huidige redactie van artikel 7:291 lid 3 BW - dat handelt over de omstandigheden waaronder toestemming kan worden gegeven - duidelijker tot uitdrukking waarop de rechter, ook ambtshalve, dient te letten en dwingt de huidige formulering van het artikel tot een meer toegespitste motivering van de uitspraak (TK 2000-2001, 22 932, nr. 3). Bezien in dit licht, is het derhalve terecht dat de kantonrechter een mondelinge behandeling aan het verzoek van [verhuurder] heeft gewijd, hij [huurder] heeft gevraagd naar zijn opvattingen omtrent de door [verhuurder] verzochte goedkeuring en hij het verzoek van [verhuurder] kritisch heeft beoordeeld. In zoverre faalt de grief. 4.11. Het hof overweegt met betrekking tot de vraag of het oordeel van de kantonrechter juist is, eerst als volgt. Gelet op de inhoud van de door [verhuurder] en [huurder] in appel geproduceerde stukken, huldigen zij kennelijk beiden het standpunt dat, indien geen toestemming wordt verleend, de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd en [huurder] zonder recht of titel de bedrijfsruimte gebruikt. Dat standpunt lijkt evenwel niet juist, zulks gelet op artikel 7:301 lid 2 BW. Daarin wordt bepaald dat indien het gebruik van het gehuurde langer dan twee jaar heeft geduurd, van rechtswege een huurovereenkomst geldt van vijf jaar. Dat de op 29 oktober 2002 door de kantonrechter goedgekeurde overeenkomst op zichzelf minder dan twee jaar heeft geduurd, doet naar het oordeel van het hof aan dit inmiddels vierjarig gebruik niet af. 4.12. [Verhuurder] had wellicht het in artikel 7:301 lid 2 BW genoemde rechtsgevolg kunnen voorkomen door op grond van het derde lid van artikel 7:301 BW tijdig, dan wil zeggen vóór het einde van de huurovereenkomst die op 30 september 2003 expireerde, goedkeuring aan de kantonrechter te verzoeken voor een nieuwe huurovereenkomst. Het verzoek tot goedkeuring is blijkens de bestreden beschikking pas daarna, namelijk op 1 oktober 2003, ter griffie van de rechtbank, sector kanton, binnengekomen. Wanneer de overeenkomst per 1 oktober 2003 van rechtswege geldt voor vijf jaren -die dan zijn ingegaan op 1 oktober 2002 en dus eindigen op 30 september 2007- staat dit feit mogelijk aan toewijzing van het verzoek in de weg. Daar partijen zich dit rechtsgevolg vermoedelijk niet hebben gerealiseerd, zal het hof, alvorens een definitief standpunt in te nemen, partijen in de gelegenheid stellen zich over het voorgaande uit te laten. [Verhuurder] dient alsdan tevens alle tussen partijen gesloten huurovereenkomsten aan het hof te overleggen, voorzover deze betrekking hebben op de onderhavige bedrijfsruimte. 5. De uitspraak Het hof: stelt partijen in de gelegenheid om zich vóór of op uiterlijk 6 juli 2004 uit te laten over hetgeen hiervoor onder rechtsoverweging 4.10. en 4.11. is overwogen. Partijen kunnen binnen veertien dagen nadien op elkaars brieven reageren; bepaalt dat [verhuurder] alle tussen partijen gesloten huurovereenkomsten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het hof overlegt; houdt iedere verdere beslissing aan. Deze beschikking is gegeven door mrs. Van Etten, Drijkoningen en Den Hartog Jager en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 8 juni 2004, in tegenwoordigheid van de griffier.