Jurisprudentie
AE5687
Datum uitspraak2002-07-09
Datum gepubliceerd2002-07-23
RechtsgebiedBelasting
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamGerechtshof Amsterdam
Zaaknummers01/3211
Statusgepubliceerd
Datum gepubliceerd2002-07-23
RechtsgebiedBelasting
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamGerechtshof Amsterdam
Zaaknummers01/3211
Statusgepubliceerd
Indicatie
WOZ-waardering van een winkel met secundaire ruimten. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de winkel wordt bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Die methode is in overeenstemming met de Wet en verweerder maakt terecht onderscheid tussen de primaire en secundaire ruimten.. Het had echter in de rede gelegen dat verweerder de secundaire ruimte op de begaande grond verder had gesplitst in een opslagruimte en een kantoorruimte. Voorts heeft verweerder de huurwaarde van de kantoor- en opslagruimten niet voldoende onderbouwd. Het Hof oordeelt derhalve dat uit de gehanteerde huurwaardekapitalisatiemethode niet volgt dat de vastgestelde waarde juist is. Verweerder heeft de waarde tevens onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Omdat de in het taxatierapport genoemde verkochte objecten en de winkel in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, en de taxateur rekening heeft gehouden met de verschillen in type, ouderdom, ligging en oppervlakte tussen de objecten en de winkel, heeft verweerder het bewijs geleverd dat hij de waarde van de winkel niet te hoog heeft vastgesteld.
Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Tiende Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak met dagtekening 15 augustus 2001 van de directeur Gemeentebelastingen Amsterdam, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 58 te Q is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 25 juni 2002. Hoewel belanghebbende op wettelijk voorgeschreven wijze voor de zitting is uitgenodigd, is hij niet verschenen.
Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 58, 1*** XX, te Q. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 28 februari 2001 heeft verweerder de waarde van die zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 779.000 (€ 353.495). Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de vastgestelde waarde verminderd tot ƒ 662.000 (€ 300.402).
2.1. De onder 1 genoemde onroerende zaak (hierna: het object) bestaat uit de twee onderste bouwlagen van een uit meerdere bouwlagen bestaand pand, gebouwd in 1899, met op de begane grond een winkel met een oppervlakte van circa 150 m² en kantoor- en opslagruimte. Op de eerste verdieping bevindt zich een opslagruimte met een oppervlakte van circa 151 m².
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige, waarin de waarde van het object op 1 januari 1999 wordt bepaald op € 300.500 (ƒ 662.215). Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de huurprijzen van de onroerende zaken a-straat 12 A, a-straat 38, a-straat 111, a-straat 34 A en a-straat 44 te Q. Van de voornoemde onroerende zaken zijn de twee laatstgenoemde objecten enige tijd vóór of na de waardepeildatum verkocht.
In het rapport wordt de waarde aan de hand van de huurkapitalisatiemethode als volgt berekend:
Objectdeel Oppervlakte Huurprijs (in €) Factor Subtotaal (in €)
Winkelruimte 150 141 10 211.500
Overige ruimte 43 113 10 48.500
Opslagruimte 1 hoog 151 27 10 40.500
Totaal 300.500
3.1. Verweerder stelt de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, en artikel 18 van de Wet waardering onroerende zaken (verder: de Wet) op 1 januari 1999 aan het object moet worden toegekend op ƒ 662.000 (€ 300.402).
3.2. Belanghebbende bestrijdt de taxatie van verweerder. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende in de stukken, samengevat en in hoofdzaken weergegeven, het volgende aangevoerd. De op de begane grond liggende kantoor- en opslagruimten hebben een oppervlakte van respectievelijk 15,3 m² en van 15,19 m². De oppervlakte van beide ruimten gezamenlijk is daardoor lager dan de door verweerder in zijn taxatierapport genoemde 43 m². Voorts dient de huurprijs per m² van deze kantoor- en opslagruimte niet op € 113 (ƒ 250) te worden gesteld maar op ƒ 150 (€ 68) respectievelijk ƒ 60 (€ 27). De opslagruimte is immers een "hokachtige ruimte (…) zonder buitenlicht". Tenslotte mag de opslagruimte op de eerste verdieping niet gebruikt worden volgens de Arbo-wet omdat het plafond te laag is, zodat de waarde van deze ruimte op nihil moet worden gesteld.
De waarde per 1 januari 1999 van het object bedraagt volgens belanghebbende ƒ 497.064 (€ 225.558). Hij heeft zijn standpunt niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht.
3.3. Verweerder heeft het volgende gesteld. De oppervlakte van een WOZ-object is gemeten aan de hand van de NEN-norm 2580, op grond waarvan de oppervlakte wordt bepaald met inbegrip van interne trappen en dergelijke. Ook de oppervlakte van het object is op die wijze bepaald. Belanghebbende gaat niet uit van de NEN-norm, zodat hij op een andere oppervlakte uitkomt. Voorts wordt bij de vergelijkingsobjecten meestal geen onderscheid gemaakt in primaire en secundaire ruimten, er is sprake van een gemiddelde huurprijs per m². Gezien de vergelijking met de waarde van de vergelijkingsobjecten is het resultaat ook niet onredelijk, de waarde van het object is zelfs relatief laag, hetgeen wordt veroorzaakt door de relatief grote secundaire ruimten. Tenslotte heeft de huurder van het object naar aanleiding van telefonisch gestelde vragen aangegeven dat hij de opslagruimte op de eerste verdieping gebruikt, ondanks het lage plafond.
4.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe onder meer het onder 2.2 vermelde taxatierapport overgelegd.
4.2. Het Hof is van oordeel dat de door verweerder gevolgde waarderingsmethode, de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode, in overeenstemming is met de Wet en dat verweerder bij de waardering terecht rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van zogenoemde primaire ruimten, de winkel, en secundaire ruimten, zijnde een kantoorruimte op de begane grond en opslagruimte op de begane grond, in het taxatierapport aangeduid met 'overige ruimte', en opslagruimte op de eerste verdieping.
4.3. Uit belanghebbendes nader stuk van 12 juni 2002 volgt dat belanghebbende een huurwaarde van €141 (ƒ 310) per m² voor de winkel niet te hoog acht en dat hij met verweerder van mening is dat de winkel 150m² en de opslagruimte op de eerste verdieping 151 m² groot is.
4.4. Partijen verschillen derhalve slechts van mening over
a de grootte van de 'overige ruimte' op de begane grond;
b de huurwaarde van deze ruimte; en
c de huurwaarde van de opslagruimte op de eerste verdieping.
4.5. Met betrekking tot het onder 4.4 genoemde geschil heeft het volgende te gelden. Gelet op de schets van de begane grond die belanghebbende bij zijn nader stuk als bijlage heeft gevoegd, acht het Hof aannemelijk dat de grootte van de 'overige ruimte' op basis van de NEN-norm 2580 ongeveer 43 m² bedraagt. De 'overige ruimte' bestaat uit een kantoor- en een opslagruimte. Belanghebbende is van mening dat bij de waardering volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, rekening moet worden gehouden met dit verschil in gebruik (zie 3.2). Uit de bijlage 'Vergelijkbare huurcijfers" bij het taxatierapport leidt het Hof af dat verweerder bij waarderingen van winkels in ieder geval een onderscheid maakt tussen winkel- en opslagruimten. Gelet hierop had het in de rede gelegen dat verweerder bij de vaststelling van de huurwaarden de 'overige ruimte' gesplitst had in kantoor- en opslagruimte. Daar komt bij dat verweerder de huurwaarde per m² voor 'overige ruimte' alsmede de opslagruimte op de eerste verdieping niet dan wel onvoldoende heeft onderbouwd. Overigens heeft ook belanghebbende geen feitelijke huurcijfers van de verschillende ruimten of van het gehele object overgelegd. De genoemde bijlage bij het taxatierapport vermeldt diverse huurwaarden voor winkelruimte en één huurwaarde voor opslagruimte (€ 80 per m²), maar geen huurwaarde voor kantoor- of 'overige ruimte'. Verweerder heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat een huurwaarde van € 113 per m² voor 'overige ruimte' of de huurwaarde van € 27 per m² voor 'opslagruimte 1 hoog' juist, althans niet te hoog, is. Het Hof is derhalve van oordeel dat uit de huurwaardekapitalisatiemethode, zoals verweerder die in casu heeft toegepast, niet volgt dat de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde juist is.
4.6. Uit de gedingstukken, met name uit de bijlage "vergelijkbare huurcijfers", waarin ook verkoopcijfers van vergelijkbare onroerende zaken staan vermeld, en uit hetgeen verweerder ter zitting heeft aangevoerd, volgt dat de verweerder zich tevens op het standpunt stelt dat ook uit de vergelijkingsmethode volgt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
4.7. Het Hof is van oordeel dat de in het taxatierapport genoemde verkochte objecten en het object in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt mochten worden genomen bij het bepalen van de waarde van het object. Uit het rapport blijkt dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging en oppervlakte tussen die objecten en het object. Hieruit volgt dat verweerder het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Het gelijk is derhalve aan verweerder.
5. Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
De uitspraak is gedaan op 9 juli 2002 door mr. Goes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van Rijn als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, door genoemd lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Vervanging
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.
