inloggen / registreer

Jurisprudentie

AD3408

Datum uitspraak2001-08-24
Datum gepubliceerd2001-09-06
RechtsgebiedBelasting
Soort ProcedureEerste aanleg - meervoudig
Instantie naamGerechtshof Amsterdam
Zaaknummers00/1330
Statusgepubliceerd

Indicatie

WOZ-waarde van een groot kantoorgebouw bepaald op basis van het gemiddelde van de taxaties van de deskundigen van partijen

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM Vierde Meervoudige Belastingkamer UITSPRAAK op het beroep van de Staat der Nederlanden, regionale directie Domeinen West van het ministerie van Financiën te Z, belanghebbende, tegen een uitspraak van de directeur van de dienst Gemeentebelastingen Amsterdam, verweerder. 1. Loop van het geding Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 29 maart 2000, ingediend door A Makelaardij B.V. te Amsterdam als zijn gemachtigde. Het beroepschrift is aangevuld bij brief van de gemachtigde van 2 mei 2000. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder met dagtekening 24 februari 2000, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-weg 1 te Z naar de waardepeildatum 1 januari 1992 is vastgesteld op ƒ 134.957.000 voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. Het bezwaar van belanghebbende tegen die beschikking is bij de bestreden uitspraak niet-ontvankelijk verklaard. Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder, tot ontvankelijk-verklaring van belanghebbende in zijn bezwaar en tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 110.000.000. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot vernietiging van zijn uitspraak, tot ontvankelijkverklaring van belanghebbende in zijn bezwaar en tot handhaving van de beschikking. De gemachtigde van belanghebbende heeft met dagtekening 1 maart 2001 een reactie op het verweerschrift ingezonden, welke op 2 maart 2001 ter kennisneming aan verweerder is gezonden. Verweerder heeft zich daarover tijdens de hierna te noemen zitting kunnen uitlaten. Ter zitting van 16 maart 2001 zijn verschenen B en C namens de gemachtigde van belanghebbende, vergezeld van D, alsmede E, F en G namens verweerder. Verweerder heeft een pleitnota voorgedragen en deze met een bijlage en een notitie overgelegd. Belanghebbende heeft van deze stukken kennis kunnen nemen en heeft zich erover kunnen uitlaten. Het Hof rekent de overgelegde stukken tot de gedingstukken. Tijdens de zitting zijn het onderhavige beroep, het beroep van H B.V. met het kenmerknummer 00/00184 en het beroep van belanghebbende met het kenmerknummer 00/01331 gelijktijdig behandeld. 2. Tussen partijen vaststaande feiten 2.1. De onroerende zaak H-weg 1 is gelegen in het bedrijvenpark 'I' in Z-West. Deze onroerende zaak bestaat uit een perceel grond, waarop in 1993 en 1994 een kantoorgebouw met een parkeergarage voor 650 auto's is gesticht. De onroerende zaak is door de erfpachtster, H B.V. te Z, per 1 augustus 1994 voor ten minste 15 jaar verhuurd aan belanghebbende. Het kantoorgebouw en een deel van de parkeergarage met 450 parkeerplaatsen zijn in gebruik bij de c-dienst. Het bij de c-dienst in gebruik zijnde gedeelte van de onroerende zaak wordt hierna aangeduid als: het object. 2.2. Belanghebbende heeft een taxatierapport met betrekking tot het object over-gelegd, dat is opgemaakt door haar gemachtigde. In dit rapport wordt de waarde in het economische verkeer van het object per 1 januari 1992 bepaald op ƒ 110.000.000. 2.3. Verweerder heeft een taxatierapport met betrekking tot het object overgelegd, dat is opgemaakt door F voornoemd, taxateur van onroerende zaken. In dit rapport wordt de waarde in het economische verkeer van het object per 1 januari 1992 bepaald op ƒ 135.000.000 k.k. exclusief BTW. 3. Geschil Tussen partijen is in geschil de waarde van het object naar waardepeildatum 1 januari 1992, zoals deze moet worden bepaald op de voet van hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken. Belanghebbende stelt die waarde op ƒ 110.000.000, verweerder op ƒ 135.000.000. 4. Standpunten van partijen 4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken. 4.2. Belanghebbende heeft tijdens de zitting nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd. De beschikking is naar een onjuist adres gezonden. Alle voor de Staat bestemde beschikkingen moeten worden gericht tot de directie Domeinen. De adressering van de oorspronkelijke beschikking luidt anders dan die op het door verweerder overgelegde exemplaar. De oorspronkelijke beschikking heb ik niet. Het verhuurbaar vloeroppervlak van het object beloopt overeenkomstig het meet-certificaat 39.475 m². Ik ga akkoord met een kapitalisatiefactor van 10,5. Het is onduidelijk waarom sprake zou zijn van een luxe gebouw. Alleen een sprinklerinstallatie kom je elders zelden tegen, maar deze heeft geen toegevoegde waarde. Het gebouw is opgeleverd inclusief plafonds en armaturen. De huur van ƒ 295 per m² in 1994 moet worden teruggerekend naar 1992 op basis van prijsindexcijfers van gerealiseerde huurtransacties. De huurprijsstijging over die twee jaren is dan ongeveer 7%. 4.3. Verweerder heeft tijdens de zitting nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd. Het toezendingsadres van de beschikking was het postbusnummer dat onderaan het bezwaarschrift is vermeld. Zelfs als sprake zou zijn geweest van interne verwarring aan de kant van belanghebbende kan het maken van bezwaar nooit drie jaar hebben geduurd. De bij de taxatie toegepaste kapitalisatiefactor in 10,8. Ik ga akkoord met een kapitalisatiefactor van 10,5. Het verhuurbaar vloeroppervlak van het kantoorgebouw is gemeten vanaf de tekening door een ervaren meter. Rond de waardepeildatum waren er geen transacties van soortgelijke panden. Bij andere vergelijkbare panden is na overleg met belanghebbenden overeenstemming over de waarde bereikt. Het object heeft hogere stichtingskosten dan panden in de omgeving, waarvan de cascohuur ƒ 275 per m² beloopt. Het object is getaxeerd inclusief door de gebruiker aangebrachte voorzieningen, zoals scheidingswanden, systeemplafonds en armaturen. Dat verhoogt de waarde met ongeveer ƒ 25 per m². Een cascohuur van ƒ 275 per m² op 1 januari 1992 is vergelijkbaar met ƒ 295 per m² op 1 januari 1994. De huren in andere gebieden, zoals Amsterdam-Zuidoost, zijn ongeveer gelijk aan die in Teleport. De opnamecapaciteit in Teleport was in 1992 voldoende voor een gebouw van deze omvang. 5. Beoordeling van het geschil 5.1. De beschikking waarbij de waarde van het object is vastgesteld, was gedagtekend 26 februari 1997. Het bezwaarschrift met dagtekening 27 januari 2000 is op 28 januari 2000 bij de dienst Gemeentebelastingen Amsterdam ingekomen, derhalve na afloop van de bezwaartermijn van 6 weken. Belanghebbende geeft als verklaring voor de termijnoverschrijding, dat de beschikking had moeten worden gezonden naar het adres van de regionale directie Domeinen West te Leiden, maar dat deze ten onrechte naar de rijksbelastingdienst te Amsterdam is gestuurd, en dat de dienst Gemeentebelastingen Amsterdam in circa 130 andere, vergelijkbare, gevallen wel het adres van die regionale directie heeft gekozen. Het Hof hecht geloof aan deze verklaring en is op grond daarvan van oordeel, dat redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat belanghebbende ten aanzien van de termijnoverschrijding in verzuim is geweest. Derhalve dient belanghebbende met toepassing van artikel 6:11 van de Algemene wet bestuursrecht alsnog ontvankelijk te worden verklaard in zijn bezwaar. 5.2. Verweerder heeft de door hem op ƒ 134.957.000 vastgestelde waarde van het object onderbouwd door overlegging van een door een deskundige opgesteld taxatierapport. Daarin wordt de waarde van het object bepaald op - naar beneden afgerond - ƒ 135.000.000. Deze waarde is tot stand gekomen met toepassing van de huurwaardekapitalisatie-methode, waarbij de huurwaarde van het object is bepaald op ƒ 12.535.200 en deze is vermenigvuldigd met een op 10,8 berekende kapitalisatie-factor. Ter zitting hebben beide partijen verklaard akkoord te gaan met een kapitalisatiefactor van 10,5. Uitgaande van deze factor en de zojuist genoemde huurwaarde zou de waarde van het object (10,5 x ƒ 12.535.200 =) ƒ 131.619.600 bedragen. 5.3. Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde onderbouwd door overlegging van een eveneens door een deskundige opgesteld taxatierapport, waarin de waarde van het object wordt bepaald op ƒ 110.000.000. In een bijlage bij dat rapport wordt de waarde van het object volgens drie verschillende methoden berekend. Daartoe behoort ook de huurwaardekapitalisatie-methode. De berekening volgens die methode heeft als uitkomst ƒ 109.589.760, waarbij is uitgegaan van een huurwaarde van het object van ƒ 10.437.120 en een kapitalisatiefactor van 10,5. 5.4. Gelet op het voorgaande kan het geschil tussen partijen, uitgaande van toepassing van de huurwaardekapitalisatie-methode, worden teruggevoerd tot een verschil van inzicht over de in aanmerking te nemen huurwaarde van het object. Daarbij bestaat geen geschil over de huurwaarde van de parkeerplaatsen, welke door beide partijen op ƒ 450.000 wordt gesteld. 5.5. Ten aanzien van het kantoorgebouw gaat verweerder uit van een huurwaarde van ƒ 300 per m² en een vloeroppervlak van 40.284 m²; belanghebbende gaat uit van een huurwaarde van ƒ 220 per m² en een vloeroppervlak van 45.396 m². Het verschil in vloeroppervlak kan worden verklaard doordat verweerder kennelijk het verhuurbare oppervlak en belanghebbende het bruto-vloeroppervlak hanteert. Indien de door belanghebbende bepaalde huurwaarde van het kantoorgebouw ad ƒ 9.987.120 (10.437.120 - 450.000) wordt omgerekend naar het verhuurbaar vloeroppervlak, dat volgens belanghebbende 39.475 m² beloopt, resulteert daaruit een huurwaarde van ongeveer ƒ 253 per m². 5.6. Beide deskundigen hebben de door hen verdedigde huurwaarden, zoals vermeld en berekend onder 5.5, in hun taxatierapporten uitvoerig geadstrueerd, mede aan de hand van transacties van volgens hen vergelijkbare objecten. Het is verklaarbaar dat zij daarbij tot verschillende uitkomsten komen, aangezien het object een aantal specifieke kenmerken heeft waarvan de invloed op de huurwaarde niet nauwkeurig kan worden bepaald. Zo kan de grootte van het kantoorgebouw de verhuurbaarheid ervan nadelig beïnvloeden of noodzaken tot verhuur in gedeelten. Anderzijds heeft het gebouw een opvallende vormgeving en wijzen de relatief hoge stichtingskosten op een meer dan gemiddelde kwaliteit. Alles afwegende kan naar het oordeel van het Hof niet worden gezegd, dat één van die taxaties onvoldoende is onderbouwd en daardoor de voorkeur moet hebben boven de andere. Dit leidt het Hof ertoe de waarde van het object vast te stellen op het gemiddelde van de onder 5.2 berekende waarde ad ƒ 131.619.600 en de door belanghebbende berekende waarde ten bedrage van ƒ 110.000.000. De waarde van het object komt dan, naar beneden afgerond, uit op ƒ 120.800.000. 6. Proceskosten Nu het beroep gegrond is veroordeelt het Hof verweerder tot het vergoeden van de door belanghebbende gemaakte proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Bij het berekenen van deze kosten worden de onder-havige zaak en de zaak met kenmerk 00/01331 als samenhangende zaken beschouwd. Gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij dat besluit opgenomen tarief op 2 (beroepschrift en zitting) x 1,5 (wegingsfactor) x ƒ 710 = ƒ 2.130. In verband met de samenhang tussen de genoemde zaken wordt de kostenveroordeling per zaak beperkt tot ƒ 1.065. 7. Beslissing Het Hof S verklaart het beroep gegrond; S vernietigt de uitspraak van verweerder; S verklaart belanghebbende ontvankelijk in zijn bezwaar; S vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 120.800.000; S gelast de gemeente Amsterdam het gestorte griffierecht ad ƒ 450 aan belanghebbende te vergoeden; en S veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van ƒ 1.065 en wijst de gemeente Amsterdam aan dit bedrag aan belang-hebbende te voldoen. De uitspraak is vastgesteld op 29 augustus 2001 door mrs. Schaap, Onnes en Rijkels, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken. Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm. Cassatie Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: S Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief). S Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd. S Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: S de naam en het adres van de indiener; S de dagtekening; S een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; S de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van dit beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.