inloggen / registreer

Jurisprudentie

AB0808

Datum uitspraak2001-03-30
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureCassatie
Instantie naamHoge Raad
ZaaknummersC99/347HR
Statusgepubliceerd

Conclusie anoniem

Mr. A.S. Hartkamp nr. C99/347HR zitting 22 december 2000 Conclusie inzake 1) Phoenix Bouwontwikkeling B.V. 2) Domus Vastgoedontwikkeling B.V. tegen (bij vervroeging) [Verweerster] Edelhoogachtbaar College, Feiten en procesverloop 1) Eiseressen tot cassatie Phoenix Bouwontwikkeling B.V. (hierna Phoenix) en Domus Vastgoedontwikkeling B.V. (hierna Domus) zijn samen met [H] B.V. [..] betrokken (geweest) bij de ontwikkeling van het bouwproject [C] te [plaats D]. Het project ziet op de realisering van 46 nieuwbouwappartementen met garageplaatsen. Door bemiddeling van verweerster in cassatie, [verweerster] [..] heeft Domus een deel van de benodigde grond in het project ingebracht. Het andere gedeelte van de benodigde grond is ingebracht door Phoenix en [H B.V.]. De voormalige directeur van [verweerster], wijlen [betrokkene A], en de voormalige directeur van Domus, [betrokkene B], onderhielden een vriendschappelijke relatie. In een door Phoenix opgestelde en ondertekende brief van 6 december 1993, die door Domus voor akkoord is getekend (productie 2 bij pleitaantekeningen Mr. Vink, naar aanleiding van de inleidende dagvaarding), is een aantal tussen Phoenix en Domus op 30 september 1993 gemaakte afspraken vastgelegd. Onder i. is vastgelegd dat de makelaars voor het project [onderneming E] te [plaats D] en [verweerster] te [plaats G] zullen zijn en dat deze makelaars het project op 50/50 basis zullen verkopen op nader overeen te komen voorwaarden. Zowel [onderneming E] als [verweerster] zijn vanaf eind 1993 tot medio 1997 uitvoerig betrokken geweest bij onder meer het plaatsen van advertenties, het vastleggen van koopopties en het geven van advies. Eind 1996 bleek dat voor realisering van het project een vrijstelling als bedoeld in art. 19 Wet op de Ruimtelijke Ordening moest worden verkregen. In 1997 en 1998 heeft het project daardoor vertraging opgelopen. In april 1999 is uiteindelijk de bouwvergunning verleend. Per 1 januari 1997 zijn de aandelen van Domus overgedragen aan een aan Maarssen Bouwbedrijf B.V. (hierna MBB) gelieerde vennootschap. Phoenix, Domus en [H B.V.] hebben een nieuwe vennootschap, [F] B.V. opgericht die het project verder ten uitvoer zal leggen. Domus is daarin voor 50% eigenaar en Phoenix en [H B.V.] ieder voor 25%. [F] B.V. is voornemens om aan [onderneming E] [..] een bemiddelingsopdracht te verstrekken voor de verkoop van de appartementen en wenst niet dat daarnaast andere makelaars bij de verkoop worden ingeschakeld. Bij brief van 2 juli 1999(1) (productie E bij memorie van grieven) hebben Phoenix en Domus de aan [verweerster] verstrekte opdracht opgezegd. 2) [Verweerster] heeft Phoenix en Domus bij exploot van 20 mei 1999 gedagvaard in kort geding voor de President van de Arrondissementsrechtbank te Utrecht. Voor zover in cassatie van belang, heeft zij gevorderd Phoenix en Domus te veroordelen tot nakoming van de opdracht tot bemiddeling door [verweerster]. Nadat Phoenix en Domus verweer gevoerd hebben, heeft de president bij vonnis van 29 juni 1999 geoordeeld dat tussen [verweerster] enerzijds en Phoenix en Domus anderzijds een overeenkomst tot stand is gekomen en dat deze niet is geëindigd of opgezegd en bovendien dat opzegging van de overeenkomst in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. Dit oordeel berust op de omstandigheden "dat het een overeenkomst betreft die niet van onbepaalde duur is maar begrensd wordt door de uiteindelijke verkoop van de appartementen, dat partijen gezien de al verrichte werkzaamheden op onder meer het gebied van het geven van adviezen en het doen van voorstellen gedurende de jaren 1993-1998 kennelijk een duurzame relatie voor ogen heeft gestaan, althans deze verwachting is bij [verweerster] gewekt, dat [verweerster] een groot belang heeft bij voortzetting van de overeenkomst omdat [verweerster] bij opzegging in beginsel geen recht heeft op loon nu dit zou bestaan uit een percentage van de in de toekomst te verkopen appartementen en - met name - dat, mede gelet op voornoemde zwaarwegende belangen aan de zijde van [verweerster], gesteld noch gebleken is dat er een goede grond voor opzegging van de overeenkomst met [verweerster] bestond, laat staan dat deze aan [verweerster] is medegedeeld." De vordering van [verweerster] werd toegewezen. 3) Phoenix en Domus zijn tegen het vonnis van de president in hoger beroep gekomen bij het Gerechtshof te Amsterdam, onder aanvoering van veertien grieven. Voor zover in cassatie van belang hebben Phoenix en Domus zich erop beroepen dat zij aan [verweerster] geen opdracht hebben verstrekt en dat, indien zij de opdracht wel verstrekt zouden hebben, deze in de brief van 2 juli 1999 inmiddels is opgezegd. Voorts hebben zij betoogd dat de President in kort geding ten onrechte heeft overwogen dat het in casu niet gaat om de opzegging van een overeenkomst van onbepaalde duur omdat de overeenkomst wat betreft duur is beperkt door de uiteindelijke verkoop van de appartementen, met welke constatering samenhangt dat de President opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft geacht. [Verweerster] heeft verweer gevoerd. 4) Bij arrest van 16 september 1999 heeft het hof het vonnis van de president in kort geding bekrachtigd. Het heeft de overeenkomst tussen [verweerster] enerzijds en Phoenix en Domus anderzijds aangemerkt als een bemiddelingsovereenkomst en de opzegging daarvan door Phoenix en Domus in strijd met de redelijkheid en billijkheid geacht: "4.11.2 In beginsel kan de opdrachtgever te allen tijde een verstrekte opdracht opzeggen (art. 7:408 lid 1 BW), waarbij evenwel het bepaalde in art. 7:400 lid 2 BW mede in aanmerking dient te worden genomen. Een dergelijke opzegging kan echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. In het onderhavige geval stuit de opzegging door Phoenix en Domus daar op af, gelet op de volgende omstandigheden. Ten eerste is de gedane opzegging in strijd met de aard van de onderhavige overeenkomst. Partijen zijn de bemiddelingsovereenkomst aangegaan voor de duur van de verkoop van de appartementen van het (omvangrijke) project. [Verweerster] heeft gesteld, hetgeen Phoenix en Domus niet hebben bestreden, dat [verweerster] op basis van volbrenging van de opdracht inkomsten uit courtage mocht verwachten. Een dergelijke volbrenging lijkt ook een passende tegenprestatie voor de door bemiddeling van [verweerster] tot stand gekomen inbreng van gronden in het project. Ten tweede hebben Phoenix en Domus geen redelijke gronden aangevoerd om de bemiddelingsopdracht, die beoogd was van lange duur te zijn, op te zeggen. Zij voeren aan dat de verhouding tussen partijen thans is verstoord en dat zij, alsmede [onderneming E], niet met [verweerster] willen samenwerken. (...) De verstoorde relatie is door [verweerster] betwist. Uit een besprekingsverslag van 13 juli 1999 (...) blijkt niet dat er onoverkomenlijke bezwaren bestaan tegen een verkoop van de appartementen mede door [verweerster]. Bovendien heeft te gelden dat Phoenix en Domus de verstoring van de relatie in overwegende mate aan zichzelf te wijten hebben, nu zij weigeren [verweerster] nog langer als makelaar bij het project in te schakelen. Ten derde heeft [verweerster] gesteld, hetgeen Phoenix en Domus niet hebben bestreden, dat zij niet alleen directe financiële belangen bij het project heeft, maar dat uitvoering van het project ook haar naamsbekendheid ten goede zal komen." 5) Phoenix en Domus zijn tegen het arrest van het hof tijdig in cassatie gekomen met een middel van cassatie dat is opgebouwd uit zes onderdelen. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht, waarna zij hebben gere- en dupliceerd. Bespreking van het cassatiemiddel 6) In onderdeel 1 van het middel wordt erover geklaagd dat de beslissing van het hof dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (r.o. 4.11.2) in strijd is met het recht althans onvoldoende is gemotiveerd, nu de omstandigheden die het hof aan zijn oordeel ten grondslag heeft gelegd dat oordeel afzonderlijk noch in onderlinge samenhang beschouwd kunnen dragen. 7) Alvorens over te gaan tot de bespreking van de in de onderdelen 2 tot en met 6 nader geconcretiseerde klachten, maak ik enkele inleidende opmerkingen over het probleem dat hier aan de orde is: in hoeverre is de bevoegdheid van de opdrachtgever om een bemiddelingsovereenkomst op te zeggen vatbaar voor beperking? Krachtens art. 7:408 lid 1 BW kan de opdrachtgever de overeenkomst te allen tijde opzeggen. Deze regel is niet beperkt tot overeenkomsten voor onbepaalde tijd, ook overeenkomsten die voor bepaalde tijd zijn gesloten, kunnen door de opdrachtgever opgezegd worden; zie Asser-Kortmann-De Leede-Thunnissen (5-III, 1994), nr. 99. De bevoegdheid op te zeggen berust op de gedachte "dat de autonomie van de menselijke persoon medebrengt dat hij te allen tijde een dienstverrichting van een ander te zijnen behoeve moet kunnen beëindigen, en dat hij aan een verplichting tot dienstverrichting zijnerzijds steeds een einde moet kunnen maken" (Toelichting Boek 7, p. 994). De regel van art. 7:408 lid 1 BW geldt niet indien uit de wet, de inhoud of de aard van de overeenkomst van opdracht of van een andere rechtshandeling of de gewoonte iets anders voortvloeit (art. 7:400 lid 2 BW). De gedachte achter deze "uitschakelbepaling" is dat zij de eigen aard van de verscheidene dienstverleningsrelaties nog eens benadrukt en een wettelijke basis biedt aan de mogelijkheid daarmee in het concrete geval zoveel mogelijk rekening te houden; zie Asser-Kortmann-De Leede-Thunnissen (5-III, 1994), nr. 38. Vgl. Parl. Gesch. Inv. Boek 7, p. 320, waar eraan wordt herinnerd dat ook de art. 6:2 lid 2 en 6:248 lid 2 afwijkingen van de wetsbepalingen op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid mogelijk maken, hetgeen in het belang van een soepele hantering van de bepalingen ook wenselijk wordt geacht. In het licht hiervan wordt de eenzijdige opzeggingsbevoegdheid van de opdrachtgever in de literatuur gerelativeerd, in het bijzonder voor gevallen waarin het niet gaat om een overeenkomst van opdracht voor onbepaalde tijd. Zie Asser-Kortmann-De Leede-Thunnissen (5-III, 1994), nrs. 100-105, die hierbij onder meer aan impliciete uitsluiting door partijen denken.(2) Onder het oude recht heeft de Hoge Raad als omstandigheid die aan opzegging in de weg kan staan, aangemerkt dat de opdrachtnemer een wezenlijk belang heeft bij de duurzaamheid van de rechtsbetrekking. Zie HR 15 april 1966, NJ 1966, 302 m.nt. GJS (Sanders/Sanders); HR 16 december 1977, NJ 1978, 156 m.nt. ARB. Opzegging is dan slechts toelaatbaar, indien daarvoor een reden bestaat die van zo ernstige aard is, dat instandhouding van de overeenkomst niet gevergd kan worden (HR 15 april 1966, NJ 1966, 302 m.nt. GJS (Sanders/Sanders)) of op grond van omstandigheden die ernstige bezwaren opleveren (HR 16 december 1977, NJ 1978, 156 m.nt. ARB). Bloembergen heeft in zijn genoemde noot geschreven dat de Hoge Raad zich door deze rechtspraak van de regel heeft gedistantieerd dat een opdracht te allen tijde kan worden opgezegd. Op de bemiddelingsovereenkomst zijn naast de regels van de overeenkomst van opdracht de regels met betrekking tot de bemiddelingsovereenkomst (art. 7:425 e.v. BW) van toepassing. Daarin worden geen bijzondere regels voor opzegging gegeven. 8) Subonderdeel 2a moet kennelijk aldus worden begrepen (zie schriftelijke toelichting nr. 10) dat het aan het hof verwijt te hebben geoordeeld dat de onderhavige overeenkomst naar zijn aard en inhoud een duurovereenkomst is waarop art. 7:408 lid niet van toepassing is. Daarnaast klaagt het subonderdeel erover dat art. 7:408 lid 1 BW ook toepasselijk is, indien de onderhavige overeenkomst wel een duurovereenkomst zou zijn. Deze klachten berusten op een onjuiste lezing van het arrest van het hof. R.o. 4.11.2 begint met de overweging dat de opdrachtgever in beginsel te allen tijde een verstrekte opdracht kan opzeggen. De geldigheid van dit uitgangspunt heeft het hof - terecht - niet afhankelijk gemaakt van het antwoord op de vraag of de betreffende overeenkomst wel of niet een duurovereenkomst is. 9) De overige klachten van het middel falen naar mijn mening, omdat 's hofs oordeel tegen de achtergrond van het in punt 7 opgemerkte niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en de uitkomst van 's hofs afweging, die is gebaseerd op de relevante omstandigheden van het geval,(3) geenszins onbegrijpelijk is. Wat de afzonderlijke klachten betreft merk ik nog op dat ik niet juist acht de stelling (subonderdeel 2b) dat [verweerster] in het geval van een geldige opzegging recht heeft of kan hebben op een deel van haar loon of op schadevergoeding, in de weg staat aan de juistheid of begrijpelijkheid van 's hofs beslissing, nu die omstandigheid in het algemeen niet in de weg staat aan het recht om nakoming van een overeenkomst te eisen. Daarbij wijs ik erop dat het hof heeft vastgesteld dat het belang van [verweerster] niet slechts van financiële aard is, maar dat uitvoering van het project ook ten goede zal komen aan haar naamsbekendheid. Voorts heeft het hof in r.o. 4.11.3 overwogen dat niet is komen vast te staan dat het bedrag van ( 25.000,- dat Phoenix en Domus voor de reeds uitgevoerde werkzaamheden aan [verweerster] willen betalen, een redelijke compensatie is, waardoor er niet van kan worden uitgegaan dat deze tegemoetkoming de onredelijkheid van de opzegging wegneemt. In het verlengde hiervan faalt ook onderdeel 4. Onderdeel 3 miskent naar ik meen dat weliswaar in beginsel geldt dat de opdrachtgever de bevoegdheid heeft om de overeenkomst te allen tijde op te zeggen zonder dat hij daarvoor een redelijke grond behoeft te hebben, maar dat hierop gezien de wet, de inhoud of de aard van de overeenkomst van opdracht of van een andere rechtshandeling of de gewoonte een uitzondering gemaakt kan worden. In casu heeft het hof geoordeeld dat de aard van de overeenkomst meebrengt dat [verweerster] een wezenlijk belang heeft bij uitvoering. Dit belang brengt op zijn beurt naar 's hofs oordeel met zich dat opzegging slechts aanvaardbaar is indien daarvoor een redelijke grond bestaat, welke grond niet gevonden kan worden in een door [verweerster] betwiste verstoring van de relatie die bovendien te wijten zou zijn aan Phoenix en Domus. Deze gedachtegang van het hof sluit aan bij de onder 7 aangehaalde jurisprudentie. Vgl. ook HR 3 dec. 1999, NJ 2000, 120 (r.o. 3.6 in fine). De onderdelen 5 en 6 hebben geen zelfstandige betekenis. Conclusie De conclusie strekt tot verwerping van het beroep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden (Advocaat-Generaal) 1 Dit is nadat het vonnis in kort geding (zie punt 2) is gewezen. 2 Anders dan wordt opgemerkt in de schriftelijke toelichting zijdens Phoenix en Domus (nr. 9) is art. 7:408 lid 1 in het onderhavige geval niet van dwingend recht; dat is de bepaling slechts in de gevallen bedoeld in art. 7:413 lid 2 (particuliere opdrachtgever) en 7:422 lid 2 (lastgeving). 3 Het middel klaagt niet dat het hof ten onrechte relevante omstandigheden niet in zijn afweging heeft betrokken.

Uitspraak

30 maart 2001 Eerste Kamer Nr. C99/347HR Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: 1. PHOENIX BOUWONTWIKKELING B.V., gevestigd te Utrecht, 2. DOMUS VASTGOEDONTWIKKELING B.V. gevestigd te Almere, EISERESSEN tot cassatie, advocaat: mr. J.K. Franx, t e g e n [Verweerster], gevestigd te [plaats G], VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr. H.A. Groen. 1. Het geding in feitelijke instanties Verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - heeft bij exploit van 20 mei 1999 eiseressen tot cassatie - verder te noemen: Phoenix en Domus - in kort geding gedagvaard voor de President van de Rechtbank te Utrecht en gevorderd, voor zover in cassatie van belang, Phoenix en Domus te veroordelen tot nakoming van de opdracht tot bemiddeling door [verweerster]. Phoenix en Domus hebben de vordering bestreden. De President heeft bij vonnis van 29 juni 1999 de vordering toegewezen. Tegen dit vonnis hebben Phoenix en Domus hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam. Phoenix en Domus hebben gevorderd het vonnis van de President te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, [verweerster] in haar vorderingen alsnog niet-ontvankelijk te verklaren, althans haar deze te ontzeggen. Bij arrest van 16 september 1999 heeft het Hof het bestreden vonnis bekrachtigd. Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het Hof hebben Phoenix en Domus beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. [Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor [verweerster] mede door mr. T.F.E. Tjong Tjin Tai, advocaat bij de Hoge Raad. De conclusie van de Advocaat-Generaal A.S. Hartkamp strekt tot verwerping van het beroep. De advocaat van Phoenix en Domus heeft bij brief van 3 januari 2001 op die conclusie gereageerd. 3. Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Phoenix en Domus zijn samen met [H] B.V. [..] betrokken (geweest) bij de ontwikkeling van het bouwproject "[C]" te [plaats D]. Het project behelst de realisering 46 nieuwbouwappartementen met garageplaatsen. (ii) Door bemiddeling van [verweerster] heeft Domus een deel van de benodigde grond in het project ingebracht. Het andere deel van de benodigde grond is ingebracht door Phoenix en [H B.V.]. De voormalige directeur van [verweerster], [betrokkene A], en de voormalige directeur van Domus, [betrokkene B], onderhielden een vriendschappelijke relatie. (iii) In een door Phoenix opgestelde en door haar ondertekende en door Domus voor akkoord ondertekende brief van 6 december 1993, waarin een aantal op 30 september 1993 tussen Phoenix en Domus gemaakte afspraken was vastgelegd, is onder i bepaald: "De makelaars voor het project zullen zijn - [onderneming E] te [plaats D] - [verweerster] te [plaats G] Deze makelaars zullen het project op 50/50 basis verkopen op nader overeen te komen voorwaarden." (iv) [Verweerster] en [onderneming E] zijn vanaf eind 1993 tot medio 1997 betrokken geweest bij de voorbereidingen voor de verkoop van de appartementen. (v) Het project liep vertraging op toen eind 1996 bleek dat voor de realisering een vrijstelling als bedoeld in art. 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening moest worden verkregen. De bouwvergunning is uiteindelijk in april 1999 verleend. (vi) Per 1 januari 1997 zijn de aandelen van Domus overgedragen aan een aan Maarssen Bouwbedrijf B.V. gelieerde vennootschap. Phoenix, Domus en [H B.V.] hebben een nieuwe vennootschap, [F] B.V., opgericht, die het project verder zal uitvoeren. Domus houdt daarin 50% en Phoenix en [H B.V.] houden daarin ieder 25% van de aandelen. (vii) [F] B.V. is voornemens een bemiddelingsopdracht te verstrekken aan [onderneming E] voor de verkoop van de appartementen. Zij wil daarnaast geen andere makelaar inschakelen. Bij brief van 2 juli 1999 - derhalve nadat de President het hiervoor in 1 vermelde vonnis had gewezen - hebben Phoenix en Domus de aan [verweerster] verstrekte opdracht opgezegd. 3.2 [Verweerster] heeft - onder meer - in het onderhavige kort geding veroordeling van Phoenix en Domus gevorderd tot nakoming van de opdracht tot bemiddeling door [verweerster]. De President heeft deze vordering toegewezen. In hoger beroep hebben Phoenix en Domus - voorzover in cassatie van belang - zich erop beroepen dat zij de bemiddelingsopdracht aan [verweerster] hebben opgezegd bij schrijven van 2 juli 1999. Het Hof heeft de opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid geoordeeld. Het heeft daartoe als volgt overwogen: "4.11.2 In beginsel kan de opdrachtgever te allen tijde een verstrekte opdracht opzeggen (art. 7:408 lid 1 BW), waarbij evenwel het bepaalde in art. 7:400 lid 2 BW mede in aanmerking dient te worden genomen. Een dergelijke opzegging kan echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. In het onderhavige geval stuit de opzegging door Phoenix en Domus daar op af, gelet op de volgende omstandigheden. Ten eerste is de gedane opzegging in strijd met de aard van de onderhavige overeenkomst. Partijen zijn de bemiddelingsovereenkomst aangegaan voor de duur van de verkoop van de appartementen van het (omvangrijke) project. [Verweerster] heeft gesteld, hetgeen Phoenix en Domus niet hebben bestreden, dat [verweerster] op basis van volbrenging van de opdracht inkomsten uit courtage mocht verwachten. Een dergelijke volbrenging lijkt ook een passende tegenprestatie voor de door bemiddeling van [verweerster] tot stand gekomen inbreng van gronden in het project. Ten tweede hebben Phoenix en Domus geen redelijke gronden aangevoerd om de bemiddelingsopdracht, die beoogd was van lange duur te zijn, op te zeggen. Zij voeren aan dat de verhouding tussen partijen thans is verstoord en dat zij, alsmede [onderneming E], niet met [verweerster] willen samenwerken. Voor [onderneming E] geldt dat in het bijzonder, omdat zij een mogelijke courtage van 1% niet met [verweerster] wil delen. De verstoorde relatie is door [verweerster] betwist. Uit het besprekingsverslag van een bespreking van 13 juli 1999, dat is opgesteld door [betrokkene I] van [F] B.V., blijkt niet dat er onoverkomelijke bezwaren bestaan tegen een verkoop van de appartementen mede door [verweerster]. Bovendien heeft te gelden dat Phoenix en Domus de verstoring van de relatie in overwegende mate aan zichzelf te wijten hebben, nu zij weigeren [verweerster] nog langer als makelaar bij het project in te schakelen. Ten derde heeft [verweerster] gesteld, hetgeen Phoenix en Domus niet hebben bestreden, dat zij niet alleen directe financiële belangen bij het project heeft, maar dat uitvoering van het project ook haar naamsbekendheid ten goede zal komen. 4.11.3 De onbillijkheid van de opzegging wordt niet opgeheven, omdat Phoenix en Domus zich bereid hebben verklaard aan [verweerster] een bedrag van ƒ 25.000,-- te betalen voor reeds verrichte werkzaamheden. [Verweerster] heeft betwist dat dit een redelijke compensatie is. Zonder nader feitelijk onderzoek, waarvoor in dit kort geding geen plaats is, kan van de redelijkheid van die tegemoetkoming voorshands niet worden uitgegaan, in die zin dat de onredelijkheid van de opzegging daardoor wordt opgeheven." 3.3 Het middel betoogt dat het oordeel van het Hof, dat de opzegging door Phoenix en Domus van de bemiddelingsovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, in strijd is met het recht, althans niet is voorzien van een toereikende motivering. 3.4 Voorzover het middel betoogt dat het Hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting omtrent het bepaalde in art. 7: 408 lid 1 BW is het tevergeefs voorgesteld. De ingevolge genoemde bepaling aan de opdrachtgever toekomende opzeggingsbevoegdheid vindt haar grens in een in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbare uitoefening van die bevoegdheid. Anders dan het middel veronderstelt heeft het Hof - terecht - niet geoordeeld dat die opzeggingsbevoegdheid in een geval als het onderhavige, waarin een bemiddelingsovereenkomst is aangegaan voor de duur van de verkoop van de te bouwen appartementen, niet zou gelden. Evenzeer terecht, en anders dan het middel betoogt, heeft het Hof geoordeeld dat de mogelijkheid dat aan [verweerster] in verband met de opzegging een vergoeding voor reeds verrichte werkzaamheden zou worden voldaan niet in de weg staat aan het oordeel dat die opzegging niettemin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 3.5 Ook de motiveringsklachten, opgenomen in de onderdelen 2 - 4, falen. Voor de beantwoording van de vraag of een opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dient de rechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen. De onderdelen stellen niet dat relevante omstandigheden in het onderhavige geval buiten beschouwing zijn gelaten. De door het Hof gemaakte afweging, die is gebaseerd op die - tezamen genomen - omstandigheden, is niet onbegrijpelijk. Met name mocht het Hof gewicht toekennen aan de belangen van [verweerster] - waaronder het belang het onderhavige project te mogen uitvoeren en geen genoegen te hoeven nemen met de aangeboden schadevergoeding - bij het niet opzeggen van de overeenkomst, mocht het mede laten wegen dat in het onderhavige geval geen redelijke grond voor de opzegging was aangevoerd, en mocht het belang hechten aan de omstandigheid dat Phoenix en Domus de verstoring van de relatie in overwegende mate aan zichzelf hebben te wijten. 4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt Phoenix en Domus in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op ƒ 632,20 aan verschotten en ƒ 3000,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren A.E.M. van der Putt-Lauwers, J.B. Fleers, H.A.M. Aaftink en A. Hammerstein, en in het openbaar uitsproken door de raadsheer W.H. Heemskerk op 30 maart 2001.